Quer comprar um imóvel da Caixa e precisa saber quanto vai gastar de verdade? O valor do imóvel é só o começo. Em cima dele entram outros custos, e alguns pegam o comprador de surpresa. Este guia reúne todas as partes da conta, para você fazer o cálculo cheio antes de fechar negócio.
Este conteúdo é informativo. O cartório não tem vínculo, parceria nem representação da Caixa Econômica Federal. As condições abaixo são as da própria Caixa, e cada anúncio pode ter regras próprias. Leia sempre o do seu imóvel.
O que entra na conta além do valor do imóvel?
Nas regras da venda da Caixa, várias despesas ficam por conta do comprador. A própria Caixa lista escritura, emolumentos, ITBI, registro e outros encargos como custo de quem compra. Então o preço que você paga pelo imóvel não é o custo final.
De forma geral, some ao valor do imóvel:
- A escritura, feita no cartório de notas.
- O ITBI, imposto da prefeitura.
- O registro, feito no cartório de registro de imóveis.
- As dívidas antigas do imóvel, quando o anúncio joga para o comprador.
- A desocupação, se o imóvel estiver ocupado.
Vamos a cada parte.
A conta, item por item: quem cobra e como calcula
A matriz abaixo reúne cada custo, quem cobra e como o valor se forma. Para dar chão à conta, ela usa um imóvel de R$ 150 mil como exemplo. Troque o valor do imóvel e a escritura e o registro mudam de faixa.
| Custo | Quem cobra | Como é calculado | No exemplo de R$ 150 mil |
|---|---|---|---|
| Valor do imóvel | A Caixa | Preço do anúncio ou lance vencedor | R$ 150.000,00 |
| Escritura | Cartório de notas | Tabela estadual por faixa de valor (emolumentos + TFJ) | R$ 3.979,69 |
| ITBI | Prefeitura do município | Percentual sobre a base de cálculo do município | Varia por município |
| Registro | Cartório de registro de imóveis | Mesma tabela estadual por faixa (emolumentos + TFJ) | R$ 3.979,69 |
| Comissão do leiloeiro | Você, só no leilão e na licitação | 5% do valor da arrematação | R$ 7.500,00 (no leilão) |
| Dívidas antigas (IPTU, condomínio) | Conforme o anúncio do imóvel | Valor acumulado até a venda | Conforme o imóvel |
| Desocupação | Você, se o imóvel estiver ocupado | Custo variável, pode exigir ação judicial | Variável |
A escritura e o registro caem na mesma faixa da tabela do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, aqui a faixa de R$ 140.000,01 a R$ 175.000,00 da tabela de 2026. Os valores da tabela são a base estadual: emolumentos mais a Taxa de Fiscalização Judiciária. Sobre eles, cada serventia soma o ISS do seu município. Em Presidente Olegário, a alíquota é de 2%, o que leva a escritura desse exemplo a cerca de R$ 4.030. Na venda online e na compra direta, a comissão do corretor é paga pela Caixa, então não entra na sua conta. O ITBI fica de fora do número fechado porque o percentual é definido por cada cidade.
À vista ou financiado: o que muda na conta
A forma de pagamento muda a conta, e não só pelo valor do imóvel. Na venda da Caixa, cada anúncio define se o imóvel aceita pagamento à vista, com FGTS ou com financiamento (na própria Caixa, pela linha SBPE). Duas coisas mudam conforme a forma escolhida: como o negócio se formaliza e qual custo de cartório entra.
Na compra à vista, o comprador contrata um tabelião para lavrar a escritura pública de compra e venda, em modelo fornecido pela Caixa. Essa escritura sai pela tabela cheia do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, por faixa de valor.
Na compra financiada, não há uma escritura pública separada. O instrumento é o próprio contrato de financiamento habitacional, assinado na Caixa, que já tem força de escritura para o registro. Para entender por que o imóvel financiado dispensa a escritura no tabelionato de notas, veja imóvel financiado precisa de escritura.
O que se mantém igual nas duas formas: o ITBI é devido e pago à vista, mesmo quando o município permite parcelar; o registro é feito no cartório de registro de imóveis, com custo próprio; e há uma entrada mínima de 5% em recursos próprios, paga por boleto, também no financiamento.
| Item | Compra à vista | Compra financiada (SBPE Caixa) |
|---|---|---|
| Como se formaliza | Escritura pública no cartório de notas, em modelo da Caixa | Contrato de financiamento habitacional, assinado na Caixa, com força de escritura |
| Custo no cartório de notas | Escritura pela tabela cheia, por faixa de valor | Não há escritura pública separada nesse fluxo |
| ITBI | Devido, pago à vista | Devido, pago à vista |
| Registro no cartório de registro de imóveis | Sim, custo próprio | Sim, custo próprio (registro do contrato) |
| Entrada mínima de 5% | Sim | Sim |
O desconto de 80% e quem tem direito
Existe uma redução de 80% nos emolumentos, na Taxa de Fiscalização Judiciária e nos valores finais dos atos de imóvel financiado por entidade do Sistema Financeiro da Habitação, o SFH (Nota XXIII da tabela de MG). É um desconto grande, mas com requisito, e o requisito anda junto do número:
- Quem tem direito: o ato de imóvel financiado por entidade integrante do SFH.
- Quem fica de fora: a compra à vista e o financiamento que não seja pelo SFH.
- Quanto paga quem fica de fora: o valor cheio da tabela, sem a redução.
A Caixa financia a venda dos seus imóveis pela linha SBPE. Se um financiamento específico se enquadra no SFH depende das condições daquele contrato, e é ponto a confirmar caso a caso, não algo que se presuma só por a venda ser da Caixa. Na compra à vista, não há dúvida: a escritura sai pelo valor cheio da faixa. Veja também quando a escritura pode ser gratuita em escritura de imóvel gratuita. Para o passo a passo geral da compra, veja o guia da escritura de imóvel comprado da Caixa.
Quanto custa a escritura no cartório de notas?
A escritura é o documento que formaliza a sua compra à vista. Ela é lavrada no tabelionato de notas e segue a tabela oficial do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. O valor sai por faixa, conforme o valor do imóvel. Os emolumentos (os valores cobrados pelo cartório) e a Taxa de Fiscalização Judiciária são fixados em lei estadual e são os mesmos em todo o estado. Não é um preço que se negocia: decorre de lei. Sobre eles, cada município cobra ainda o seu ISS.
Para você ter uma ideia, um imóvel de R$ 150 mil cai na faixa de R$ 140.000,01 a R$ 175.000,00 da tabela de 2026. A escritura fica em torno de R$ 3.980 de emolumentos e Taxa de Fiscalização Judiciária. Somado o ISS do município onde a escritura é feita, em Presidente Olegário a alíquota é de 2%, e o total fica em torno de R$ 4.030. Para entender o que são os emolumentos e a TFJ e como cada ato é cobrado, veja o guia dedicado. Para outros valores, muda a faixa. Um detalhe importante: existe um desconto de 80% na escritura, mas ele vale só para imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação. Na compra à vista, a escritura sai pelo valor cheio. Veja quem tem direito a esse desconto, e quando a escritura pode ser gratuita, em escritura de imóvel gratuita.
Para estimar a parte da escritura no seu caso, use o simulador de custas. Se quiser ver as faixas da tabela e como o cálculo é montado, veja quanto custa a escritura de imóvel em MG. E, se a sua compra foi financiada em vez de à vista, o caminho é outro: veja imóvel financiado precisa de escritura.
E o ITBI, quanto é?
O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É cobrado pela prefeitura do município onde fica o imóvel, e quem paga é você, a parte compradora. A base de cálculo e o percentual são definidos por cada cidade, então o valor muda de município para município. O caminho certo é consultar a prefeitura do local.
Nas regras da venda da Caixa, o ITBI é pago à vista, mesmo quando o município permite parcelar. E ele costuma ser exigido antes do registro. Entenda melhor em ITBI do imóvel comprado da Caixa.
O registro do imóvel é um custo à parte
Fazer a escritura e registrar o imóvel são dois atos, em dois cartórios diferentes. A escritura é lavrada no cartório de notas. O registro é feito no cartório de registro de imóveis, na matrícula do imóvel, e tem custo próprio, cobrado por aquela serventia.
Guarde este ponto, porque muita gente confunde: é o registro, não a escritura, que transfere a propriedade para o seu nome. Sem registro, você tem o negócio formalizado, mas ainda não é o dono oficial.
Dívidas antigas do imóvel: IPTU, condomínio e consumo
Aqui mora uma das maiores surpresas. As dívidas passadas de IPTU e de condomínio podem ser transferidas para o comprador, conforme o que estiver escrito no anúncio daquele imóvel. Na modalidade de leilão, a Caixa é direta: o IPTU e o condomínio atrasados são integralmente do comprador. Na venda online e na compra direta, é preciso conferir o anúncio para saber de quem é a responsabilidade.
O consumo pessoal do imóvel, como água, energia e gás, é sempre do comprador, mesmo que a conta seja de antes da compra. Faça essa conta antes: se o imóvel acumula anos de condomínio atrasado, esse valor pode pesar mais que a economia no preço. Veja o detalhe em imóvel da Caixa com dívida de IPTU ou condomínio.
Imóvel ocupado: um custo que muita gente esquece
Os imóveis da Caixa são vendidos no estado em que se encontram, e nem sempre com as chaves. Se o imóvel estiver ocupado, a desocupação é responsabilidade do comprador. Quando não há acordo com quem ocupa, pode ser preciso recorrer à Justiça, o que leva tempo e dinheiro.
Esse é um custo difícil de prever, mas real. Antes de comprar um imóvel ocupado, busque orientação jurídica para dimensionar o risco. Entenda o ponto em de quem é a desocupação de um imóvel da Caixa ocupado.
Você paga comissão ao corretor?
Depende da modalidade. Na venda online e na compra direta, a comissão do corretor credenciado é paga pela própria Caixa. Nesse fluxo, você não paga essa comissão, então não some ela à sua conta.
Já no leilão e na licitação, a regra é outra: existe a comissão de 5% paga ao leiloeiro, diretamente por você. Por isso vale saber, desde o anúncio, em qual modalidade o imóvel está sendo vendido.
Custos do cartório e custos que não são do cartório
Muita gente junta tudo num balão só e chama de “custo de cartório”. Não é assim. Boa parte do que você paga ao comprar um imóvel da Caixa não vai para o cartório nem é fixada por ele. Separar quem cobra o quê evita susto e deixa claro com quem falar sobre cada valor.
A conta tem donos diferentes:
- Cartório de notas: a escritura, na compra à vista. O valor são os emolumentos (os valores cobrados pelo cartório) e a Taxa de Fiscalização Judiciária, fixados na lei estadual nº 15.424/2004, com os números do ano na tabela do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (Portaria nº 8.664/CGJ/2025). A tabela é por faixa de valor, então o preço muda conforme o valor do imóvel. O cartório não negocia esses valores: decorrem de lei. Sobre eles, cada município cobra ainda o seu ISS, que muda de cidade para cidade. Entenda o que são os emolumentos.
- Cartório de registro de imóveis: o registro, que é outro cartório e outro ato, com valor próprio na mesma tabela estadual, mais as certidões da matrícula e de ônus que o registro exige. É o registro, não a escritura, que coloca o imóvel no seu nome.
- Prefeitura: o ITBI, o imposto da transmissão, e o IPTU atrasado quando o anúncio o joga para o comprador. A base e o percentual do ITBI variam de município para município. Veja o ITBI em MG.
- Nem cartório nem imposto: a comissão de 5% do leiloeiro, que existe só no leilão e na licitação (tratada acima); o condomínio atrasado, quando é do comprador; a desocupação, se o imóvel estiver ocupado; e, em imóvel aforado, o laudêmio e o resgate de aforamento. Nada disso entra na conta do cartório.
A conta completa, item por item, está na matriz de custos mais acima nesta página. O ponto aqui é separar os donos: o cartório de notas responde pela escritura e o de registro de imóveis pelo registro, ambos por tabela estadual, enquanto o leilão, o imposto e as dívidas do imóvel têm cobradores próprios. Para as dívidas antigas, veja quem paga o IPTU e o condomínio do imóvel da Caixa, e o passo a passo da compra no guia da escritura de imóvel comprado da Caixa.
Ônus, averbações e outras taxas do registro
Alguns imóveis vêm com pendências na matrícula, como uma hipoteca ou uma penhora antiga. O cancelamento desses ônus, quando ainda constam do registro, corre por conta do comprador, junto com averbações e taxas do cartório de registro de imóveis. A regularização de documentos e de áreas do imóvel também fica com quem compra.
Nem todo imóvel tem essas pendências, mas vale checar a matrícula antes de comprar para não ter custo extra depois.
Como somar o custo total antes de comprar
Junte as partes na ordem em que elas aparecem:
valor do imóvel + escritura (cartório de notas) + ITBI (prefeitura) + registro (cartório de registro de imóveis) + dívidas do imóvel conforme o anúncio + desocupação, se houver.
Uma dica de caixa: na venda da Caixa, existe uma entrada mínima de 5% do valor, em recursos próprios, paga por boleto em poucos dias após a homologação. Não é um custo a mais, é parte do preço, mas entra cedo no seu fluxo. E, na compra à vista, você tem um prazo curto para contratar o cartório e assinar a escritura, então organizar o dinheiro com antecedência ajuda. Veja os prazos da escritura do imóvel da Caixa.
Para o passo a passo geral da compra e onde a escritura entra, veja o guia da escritura de imóvel comprado da Caixa. O valor final da escritura é sempre conferido pelo cartório no caso concreto.
Fontes oficiais usadas: Regras da Venda de Imóveis da Caixa (despesas do comprador, item 17.2.3; ITBI pago à vista, item 13.3.1; débitos do imóvel conforme o anúncio, itens 16 e 17.1.5; consumo pessoal do comprador, item 17.2.4; cancelamento de ônus e taxas no registro, itens 17.2.6 e 17.2.7; entrada mínima de 5%, itens 8.2.1 e 8.2.2, também no financiamento; formalização por escritura pública na venda à vista, item 13.4.2, e por contrato de financiamento habitacional, com força de escritura, na venda financiada, itens 13.5.1 e 13.5.2; financiamento na Caixa somente pela linha SBPE, item 8; comissão paga pela Caixa na venda online, item 4.1; comissão de 5% ao leiloeiro no leilão/licitação) e FAQ oficial da Caixa (desocupação por conta do comprador; imóveis vendidos no estado em que se encontram); Tabela de Custas e Emolumentos de MG 2026 (Portaria nº 8.664/CGJ/2025 do TJMG) e Lei estadual nº 15.424/2004, incluindo a redução de 80% da Nota XXIII, restrita a imóvel financiado por entidade do SFH; tabela da RECIVIL com o ISS do município. O ISS e o ITBI variam por município; o valor final é apurado pelo cartório no caso concreto.