Encontrou um imóvel da Caixa com preço bom, mas viu que ele está ocupado e ficou na dúvida? A resposta curta é: pelas regras da Caixa, tirar o ocupante do imóvel é responsabilidade sua, do comprador. Isso pode acontecer por um acordo ou, se não houver acordo, pela Justiça. Este texto explica o que significa comprar um imóvel ocupado, quem cuida da saída e como pesar esse risco antes de dar o lance.
Este conteúdo é informativo. O cartório não tem vínculo, parceria nem representação da Caixa Econômica Federal. As regras abaixo são as da própria Caixa; cada anúncio pode ter condições próprias, então leia sempre o do seu imóvel.
O que quer dizer “imóvel ocupado”?
Quer dizer que tem alguém morando ou usando o imóvel na hora da venda. Pode ser o antigo dono, um inquilino ou outra pessoa. A Caixa vende o imóvel no estado em que ele se encontra, e esse estado pode incluir a ocupação.
Um ponto importante ajuda a entender o risco: em regra, não há visita com chave antes da compra. Você não entra no imóvel para ver como ele está por dentro. As fotos e a descrição do anúncio são explicativas, baseadas num laudo antigo, e podem não refletir a situação atual. Ou seja, você compra sabendo menos do que compraria numa venda comum. Por isso a leitura do anúncio inteiro é tão importante.
Quem tira o ocupante do imóvel?
Você. Nas regras da Caixa, a desocupação de um imóvel ocupado é responsabilidade do comprador. A Caixa não entrega o imóvel vazio.
Existe uma ajuda no caminho. O corretor credenciado que acompanha a venda pode orientar você sobre a situação da ocupação. Esse corretor é pago pela Caixa, você não arca com essa orientação. Ainda assim, resolver a saída da pessoa é uma tarefa sua.
A desocupação pode seguir dois caminhos:
- Por acordo, quando você conversa com quem ocupa e combina a saída de forma amigável.
- Pela Justiça, quando não há acordo. Nesse caso, pode ser preciso entrar com uma ação, o que costuma levar tempo e custo.
Como esse é um assunto jurídico e cada caso é diferente, a própria Caixa orienta buscar apoio de um advogado antes e depois da compra. Vale seguir esse conselho para saber, no seu caso, qual é o caminho e quanto ele pode custar.
O fluxo da desocupação, por responsável
Para não misturar os papéis, veja quem faz o quê na desocupação de um imóvel ocupado da Caixa:
| Responsável | O que cabe a ele |
|---|---|
| Caixa (vendedora) | Vende o imóvel no estado em que se encontra e não o entrega vazio. Em regra, não há visita com chave antes da compra. Paga o corretor que acompanha a venda. |
| Corretor credenciado | Orienta você sobre a situação da ocupação e pode buscar dados com o síndico, o porteiro ou vizinhos. É pago pela Caixa, você não arca com essa orientação. |
| Você (comprador) | Responsável por desocupar, seja por acordo com quem ocupa, seja pela via judicial. Também assume as contas de consumo (água, energia, gás), as reformas e a regularização de documentos e averbações pendentes. |
| Advogado | Conduz a via judicial quando não há acordo, a ação para obter a posse do imóvel que já é seu. Ajuda a medir o caminho, o custo e o tempo do seu caso. |
| Tabelionato de notas | Lavra a escritura pública da compra à vista. Não cuida da desocupação nem opina sobre a via judicial. |
| Cartório de registro de imóveis | Registra a escritura e passa o imóvel para o seu nome. É por ser dono, depois do registro, que você ganha o direito de buscar a desocupação. |
A leitura importante da tabela: a desocupação anda por uma trilha (você, com apoio do advogado), e a escritura e o registro andam por outra (o cartório de notas e o de registro de imóveis). Uma trilha não trava a outra.
A escritura e o registro dependem da desocupação?
Não. São coisas separadas, e essa é uma confusão comum.
A compra à vista se formaliza com a escritura pública do imóvel da Caixa, lavrada no cartório de notas. Depois, quem transfere a propriedade para o seu nome é o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis, que é outro cartório. Esses dois atos seguem o rito normal, esteja o imóvel ocupado ou não.
Na prática, é o registro que faz de você o dono oficial. E é justamente por ser o dono que você passa a ter o direito de buscar a desocupação. A saída do ocupante é um passo à parte, que vem depois e não trava a escritura nem o registro.
Quais custos entram quando o imóvel está ocupado?
A ocupação é um dos custos escondidos da compra, ao lado das dívidas do imóvel. Pelas regras da Caixa, ficam por sua conta:
- A própria desocupação, seja o acordo, seja a eventual ação na Justiça, com os custos que ela trouxer.
- As contas de consumo do imóvel, como água, energia e gás, que são sempre do comprador.
- As reformas e a regularização de documentos e de averbações pendentes, já que o imóvel vem no estado em que está.
Some tudo isso ao valor do lance, ao ITBI, à escritura e ao registro. Para não olhar só o preço da compra, veja também quanto custa a escritura de um imóvel da Caixa e quem paga a dívida de IPTU ou condomínio do imóvel da Caixa.
Como avaliar o risco antes de comprar
O segredo é levantar o máximo de informação antes do lance, porque depois a compra segue o seu curso. Alguns cuidados ajudam:
- Leia o anúncio inteiro no Portal Imóveis Caixa e veja se ele indica que o imóvel está ocupado.
- Peça ao corretor credenciado que busque dados com o síndico, o porteiro ou vizinhos, por exemplo quem mora ali e há quanto tempo.
- Converse com um advogado para entender o caminho da desocupação no seu caso e ter uma ideia do custo e do tempo.
- Faça a conta cheia. Se a desocupação for difícil, esse peso pode ser maior que a economia do preço.
Comprar um imóvel ocupado pode ser um bom negócio, desde que você entre com os olhos abertos. A diferença entre um bom negócio e um susto está em medir o risco antes, não depois.
Para entender o passo a passo geral da compra e onde a escritura entra, veja o guia da escritura de imóvel comprado da Caixa. Para comparar as formas de comprar, veja a diferença entre venda direta, venda online e leilão da Caixa.
Onde o cartório entra nisso
O cartório de notas não cuida da desocupação nem opina sobre a via judicial, que é um tema para o seu advogado. O que fica no tabelionato é a lavratura da escritura pública, o documento que formaliza a sua compra à vista. A saída do ocupante corre por fora, entre você e quem ocupa, com apoio jurídico.
Fontes oficiais usadas: Regras da Venda Online de Imóveis Caixa e FAQ oficial da Caixa para imóveis à venda (imóveis vendidos no estado em que se encontram; ausência de visita com chave; desocupação por conta do comprador, com orientação de corretor pago pela Caixa e, sem acordo, possibilidade de ação judicial; recomendação de orientação jurídica antes e depois da compra; contas de consumo, reformas e regularização documental por conta do comprador). A fonte oficial da Caixa prevalece; cada anúncio pode ter condições próprias.
Perguntas frequentes
De quem é a desocupação do imóvel ocupado da Caixa?
Do comprador. Pelas regras da Caixa, tirar o ocupante do imóvel é responsabilidade sua. A Caixa vende o imóvel no estado em que ele se encontra e não o entrega vazio. A saída pode ser por acordo com quem ocupa ou, se não houver acordo, pela via judicial.
Comprei um imóvel da Caixa ocupado, como faço para desocupar?
Primeiro se tenta o acordo com quem ocupa. Sem acordo, o caminho é a via judicial, uma ação para obter a posse do imóvel que já é seu, conduzida por um advogado. Como cada caso é diferente, a própria Caixa orienta buscar apoio jurídico antes e depois da compra.
A ocupação atrasa a escritura do imóvel da Caixa?
Não. A escritura, lavrada no cartório de notas, e o registro, no cartório de registro de imóveis, seguem o rito normal, esteja o imóvel ocupado ou não. A desocupação é um passo à parte, que vem depois e não trava esses dois atos.