Encontrou um imóvel da Caixa com preço bom, mas viu que ele está ocupado e ficou na dúvida? A resposta curta é: pelas regras da Caixa, tirar o ocupante do imóvel é responsabilidade sua, do comprador. Isso pode acontecer por um acordo ou, se não houver acordo, pela Justiça. Este texto explica o que significa comprar um imóvel ocupado, quem cuida da saída e como pesar esse risco antes de dar o lance.
Este conteúdo é informativo. O cartório não tem vínculo, parceria nem representação da Caixa Econômica Federal. As regras abaixo são as da própria Caixa; cada anúncio pode ter condições próprias, então leia sempre o do seu imóvel.
O que quer dizer “imóvel ocupado”?
Quer dizer que tem alguém morando ou usando o imóvel na hora da venda. Pode ser o antigo dono, um inquilino ou outra pessoa. A Caixa vende o imóvel no estado em que ele se encontra, e esse estado pode incluir a ocupação.
Um ponto importante ajuda a entender o risco: em regra, não há visita com chave antes da compra. Você não entra no imóvel para ver como ele está por dentro. As fotos e a descrição do anúncio são explicativas, baseadas num laudo antigo, e podem não refletir a situação atual. Ou seja, você compra sabendo menos do que compraria numa venda comum. Por isso a leitura do anúncio inteiro é tão importante.
Quem tira o ocupante do imóvel?
Você. Nas regras da Caixa, a desocupação de um imóvel ocupado é responsabilidade do comprador. A Caixa não entrega o imóvel vazio.
Existe uma ajuda no caminho. O corretor credenciado que acompanha a venda pode orientar você sobre a situação da ocupação. Esse corretor é pago pela Caixa, você não arca com essa orientação. Ainda assim, resolver a saída da pessoa é uma tarefa sua.
A desocupação pode seguir dois caminhos:
- Por acordo, quando você conversa com quem ocupa e combina a saída de forma amigável.
- Pela Justiça, quando não há acordo. Nesse caso, pode ser preciso entrar com uma ação, o que costuma levar tempo e custo.
Como esse é um assunto jurídico e cada caso é diferente, a própria Caixa orienta buscar apoio de um advogado antes e depois da compra. Vale seguir esse conselho para saber, no seu caso, qual é o caminho e quanto ele pode custar.
O fluxo da desocupação, por responsável
Para não misturar os papéis, veja quem faz o quê na desocupação de um imóvel ocupado da Caixa:
| Responsável | O que cabe a ele |
|---|---|
| Caixa (vendedora) | Vende o imóvel no estado em que se encontra e não o entrega vazio. Em regra, não há visita com chave antes da compra. Paga o corretor que acompanha a venda. |
| Corretor credenciado | Orienta você sobre a situação da ocupação e pode buscar dados com o síndico, o porteiro ou vizinhos. É pago pela Caixa, você não arca com essa orientação. |
| Você (comprador) | Responsável por desocupar, seja por acordo com quem ocupa, seja pela via judicial. Também assume as contas de consumo (água, energia, gás), as reformas e a regularização de documentos e averbações pendentes. |
| Advogado | Conduz a via judicial quando não há acordo, a ação para obter a posse do imóvel que já é seu. Ajuda a medir o caminho, o custo e o tempo do seu caso. |
| Tabelionato de notas | Lavra a escritura pública da compra à vista. Não cuida da desocupação nem opina sobre a via judicial. |
| Cartório de registro de imóveis | Registra a escritura e passa o imóvel para o seu nome. É por ser dono, depois do registro, que você ganha o direito de buscar a desocupação. |
A leitura importante da tabela: a desocupação anda por uma trilha (você, com apoio do advogado), e a escritura e o registro andam por outra (o cartório de notas e o de registro de imóveis). Uma trilha não trava a outra.
O caminho para desocupar muda conforme como você comprou
O imóvel pode chegar até você por caminhos diferentes, e o instrumento jurídico da desocupação acompanha esse caminho. Vale saber em qual deles você está, porque cada um tem uma ferramenta própria.
- Venda direta ou venda online da Caixa. É o caso mais comum. O imóvel já foi retomado e está no estoque da Caixa, que vende como dona. A compra se formaliza por escritura pública, não por carta de arrematação. A desocupação, quando não há acordo com quem ocupa, corre pela via judicial, conduzida por um advogado. Veja a diferença entre carta de arrematação e escritura pública.
- Arrematação em leilão judicial. Quando o imóvel é levado a leilão dentro de um processo na Justiça, o próprio juízo entrega a posse. A carta de arrematação sai acompanhada do mandado de imissão na posse (art. 901, §1º, e art. 903, §3º, do Código de Processo Civil). Esse mandado é expedido depois de a arrematação se tornar perfeita e acabada, passado o prazo de dez dias para alegação de vício sem que ele apareça.
- Arrematação no leilão da alienação fiduciária. É o leilão extrajudicial que o credor promove para excutir a garantia, fora da Justiça (art. 27 da Lei 9.514/97). A lei assegura ao fiduciário, ao seu cessionário, aos seus sucessores e ao adquirente do imóvel por força desse leilão público a reintegração na posse, concedida liminarmente, com prazo de sessenta dias para a desocupação, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome (art. 30 da Lei 9.514/97).
Repare no ponto que costuma confundir: esse prazo de sessenta dias e a reintegração liminar estão previstos para o leilão da alienação fiduciária (art. 30 da Lei 9.514/97). Se você comprou na venda direta ou online, o caminho, sem acordo, é a ação judicial com apoio de advogado, que vai avaliar qual medida cabe no seu caso. Por isso a leitura do anúncio e a conversa com um advogado antes do lance valem tanto: elas dizem qual é o seu caminho e quanto ele pode custar.
Por que a venda direta não tem auto de arrematação?
Essa é a diferença que mais pesa na hora de tirar o ocupante. Vale entender o que é o auto de arrematação e por que ele não existe na venda direta da Caixa.
No leilão judicial, dentro de um processo na Justiça, a arrematação vira um auto, lavrado na hora e assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. Assinado o auto, a arrematação passa a ser perfeita, acabada e irretratável (art. 903 do Código de Processo Civil). Passado o prazo de dez dias para alegar vício, sem que ele apareça, o juízo expede a carta de arrematação e, junto dela, o mandado de imissão na posse (art. 901, § 1º, e art. 903, § 3º). Ou seja, a ordem de entrar no imóvel sai de dentro do mesmo processo que fez o leilão.
Na venda direta e na venda online, não existe esse processo. O imóvel já estava no patrimônio da Caixa, e a compra se formaliza por escritura pública, na compra à vista, ou pelo contrato de financiamento, quando há financiamento, não por auto nem por carta de arrematação. Sem um processo em curso, não há mandado de imissão pronto para ser expedido. Se não houver acordo com quem ocupa, você, que já é o dono depois do registro, precisa entrar com uma ação própria na Justiça para obter a posse, com apoio de um advogado. Não dá para encurtar esse caminho tratando a venda direta como se fosse leilão judicial.
Há ainda o leilão da alienação fiduciária, que é extrajudicial. Nesse leilão, a lei assegura a reintegração de posse, concedida de forma liminar, com sessenta dias para desocupar, ao fiduciário, ao cessionário, aos sucessores e a quem adquire o imóvel por força desse leilão público (art. 30 da Lei 9.514/97). Se esse caminho alcança quem comprou na venda direta é uma avaliação do seu advogado, caso a caso. Para ver a diferença entre os documentos, veja carta de arrematação e escritura pública. Para o passo a passo da compra, veja o guia da escritura do imóvel comprado da Caixa.
A escritura e o registro dependem da desocupação?
Não. São coisas separadas, e essa é uma confusão comum.
A compra à vista se formaliza com a escritura pública do imóvel da Caixa, lavrada no cartório de notas. Depois, quem transfere a propriedade para o seu nome é o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis, que é outro cartório. Esses dois atos seguem o rito normal, esteja o imóvel ocupado ou não.
Na prática, é o registro que faz de você o dono oficial. E é justamente por ser o dono que você passa a ter o direito de buscar a desocupação. A saída do ocupante é um passo à parte, que vem depois e não trava a escritura nem o registro.
Quais custos entram quando o imóvel está ocupado?
A ocupação é um dos custos escondidos da compra, ao lado das dívidas do imóvel. Pelas regras da Caixa, ficam por sua conta:
- A própria desocupação, seja o acordo, seja a eventual ação na Justiça, com os custos que ela trouxer.
- As contas de consumo do imóvel, como água, energia e gás, que são sempre do comprador.
- As reformas e a regularização de documentos e de averbações pendentes, já que o imóvel vem no estado em que está.
Some tudo isso ao valor do lance, ao ITBI, à escritura e ao registro. Para não olhar só o preço da compra, veja também quanto custa a escritura de um imóvel da Caixa e quem paga a dívida de IPTU ou condomínio do imóvel da Caixa.
Como avaliar o risco antes de comprar
O segredo é levantar o máximo de informação antes do lance, porque depois a compra segue o seu curso. Alguns cuidados ajudam:
- Leia o anúncio inteiro no Portal Imóveis Caixa e veja se ele indica que o imóvel está ocupado.
- Peça ao corretor credenciado que busque dados com o síndico, o porteiro ou vizinhos, por exemplo quem mora ali e há quanto tempo.
- Converse com um advogado para entender o caminho da desocupação no seu caso e ter uma ideia do custo e do tempo.
- Faça a conta cheia. Se a desocupação for difícil, esse peso pode ser maior que a economia do preço.
Comprar um imóvel ocupado pode ser um bom negócio, desde que você entre com os olhos abertos. A diferença entre um bom negócio e um susto está em medir o risco antes, não depois.
Para entender o passo a passo geral da compra e onde a escritura entra, veja o guia da escritura de imóvel comprado da Caixa. Para comparar as formas de comprar, veja a diferença entre venda direta, venda online e leilão da Caixa.
Onde o cartório entra nisso
O cartório de notas não cuida da desocupação nem opina sobre a via judicial, que é um tema para o seu advogado. O que fica no tabelionato é a lavratura da escritura pública, o documento que formaliza a sua compra à vista. A saída do ocupante corre por fora, entre você e quem ocupa, com apoio jurídico.
Fontes oficiais usadas: Regras da Venda Online de Imóveis Caixa e FAQ oficial da Caixa para imóveis à venda (imóveis vendidos no estado em que se encontram; ausência de visita com chave; desocupação por conta do comprador, com orientação de corretor pago pela Caixa e, sem acordo, possibilidade de ação judicial; recomendação de orientação jurídica antes e depois da compra; contas de consumo, reformas e regularização documental por conta do comprador). Sobre os caminhos de desocupação por arrematação: Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), art. 901, caput (a arrematação consta de auto lavrado de imediato) e §1º, e art. 903, caput (assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável) e §§ 2º e 3º (no leilão judicial, a carta de arrematação é expedida com o mandado de imissão na posse, após passar o prazo de dez dias para alegação de vício); Lei nº 9.514/97, art. 30 (reintegração de posse concedida liminarmente, com sessenta dias para desocupação, assegurada ao fiduciário, ao cessionário, aos sucessores e ao adquirente do imóvel por força do leilão público dos arts. 26-A, 27 e 27-A, comprovada a consolidação da propriedade). Esses instrumentos são do leilão: a venda direta ou online de imóvel já retomado formaliza-se por escritura pública, sem carta de arrematação. A fonte oficial da Caixa prevalece; cada anúncio pode ter condições próprias.
Perguntas frequentes
De quem é a desocupação do imóvel ocupado da Caixa?
Do comprador. Pelas regras da Caixa, tirar o ocupante do imóvel é responsabilidade sua. A Caixa vende o imóvel no estado em que ele se encontra e não o entrega vazio. A saída pode ser por acordo com quem ocupa ou, se não houver acordo, pela via judicial.
Comprei um imóvel da Caixa ocupado, como faço para desocupar?
Primeiro se tenta o acordo com quem ocupa. Sem acordo, o caminho é a via judicial, uma ação para obter a posse do imóvel que já é seu, conduzida por um advogado. Como cada caso é diferente, a própria Caixa orienta buscar apoio jurídico antes e depois da compra.
A ocupação atrasa a escritura do imóvel da Caixa?
Não. A escritura, lavrada no cartório de notas, e o registro, no cartório de registro de imóveis, seguem o rito normal, esteja o imóvel ocupado ou não. A desocupação é um passo à parte, que vem depois e não trava esses dois atos.
Quando sai o mandado de imissão na posse do imóvel arrematado em leilão?
No leilão judicial, o mandado de imissão na posse é expedido junto com a carta de arrematação, depois de a arrematação se tornar perfeita e acabada, passado o prazo de dez dias para alegar vício sem que ele apareça (art. 903 do Código de Processo Civil). No leilão da alienação fiduciária, a lei prevê reintegração de posse liminar, com sessenta dias para desocupar, ao adquirente do imóvel por força do leilão (art. 30 da Lei 9.514/97). Na venda direta ou online da Caixa não há carta de arrematação, e a saída, sem acordo, corre pela via judicial com advogado.
Na venda direta da Caixa existe auto de arrematação?
Não. O auto e a carta de arrematação são do leilão judicial, dentro de um processo na Justiça (art. 901 do Código de Processo Civil). Na venda direta ou online, o imóvel já era da Caixa e a compra se faz por escritura pública ou por contrato de financiamento. Sem um processo em curso, a desocupação, quando não há acordo, depende de uma ação judicial própria, com advogado, para obter a posse.