A escritura de um imóvel tem custo, mas nem sempre você paga o valor cheio. Quem não tem condições de arcar com as custas pode ter a escritura gratuita, e a compra financiada pela casa própria costuma ter desconto. Aqui você vê quem tem direito à gratuidade, quando existe desconto e o que muda entre a escritura, o ITBI e o registro.
Antes de tudo, uma nota rápida sobre quem paga. Na compra e venda, quem costuma arcar com a escritura, o ITBI e o registro é a parte compradora, embora as partes possam combinar de outra forma no negócio. Para ver os valores, veja quanto custa a escritura de imóvel em MG.
As hipóteses de gratuidade ou desconto são poucas e todas dependem de requisito. Em resumo:
- Declaração de pobreza: isenção dos emolumentos da escritura e do registro, para quem não pode pagar sem prejuízo do sustento.
- Justiça gratuita concedida por um juiz: isenção dos atos de cartório necessários àquele processo.
- Compra financiada pelo SFH, na primeira aquisição residencial: redutor de 80% na escritura e redução de 50% no registro.
- Programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida): desconto nos emolumentos do registro, conforme os requisitos do programa.
Fora dessas hipóteses, cada ato sai pelo valor cheio da tabela estadual. Abaixo, cada caso com o seu requisito.
Quem tem direito à escritura gratuita
A gratuidade existe para quem não pode pagar as custas sem prejuízo do próprio sustento ou da família. A pessoa nessa situação apresenta ao cartório uma declaração de pobreza, feita sob as penas da lei, e fica isenta dos emolumentos, os valores cobrados pelo serviço do cartório. Fora das hipóteses previstas em lei, o valor de cada ato sai da tabela estadual de emolumentos, sem desconto por vontade do cartório.
Há também a gratuidade ligada a processo judicial: quando o juiz concede a justiça gratuita a alguém, os atos de cartório necessários àquele processo são alcançados pelo benefício.
Ou seja, a escritura gratuita não é uma promoção aberta a todos. É um direito de quem, de fato, não tem condições de pagar, e o cartório é obrigado por lei a atender nesses casos.
Como conseguir ITBI e registro grátis
Vale separar as três contas da compra, porque a gratuidade de cada uma segue uma regra:
- A escritura e o registro (custas de cartório) podem ser isentos para quem apresenta a declaração de pobreza, como visto acima.
- O ITBI é um imposto do município. Isenção, desconto ou alíquota reduzida dependem da lei de cada cidade. Para saber se o seu caso se encaixa, consulte a prefeitura onde fica o imóvel. Entenda o imposto em ITBI em MG.
Não existe um caminho único de “tudo de graça”. Cada conta tem o seu dono e a sua regra.
Imóvel financiado pelo SFH: o desconto na escritura
Quando a compra é financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a lei prevê um redutor de 80% nos emolumentos da escritura pública de compra e venda com financiamento, ou do contrato que faz as vezes dela. É um desconto grande, mas ele tem um limite: vale para o financiamento pelo SFH.
Atenção a um ponto que confunde muita gente: na compra à vista, esse redutor não se aplica. A escritura à vista sai pelo valor cheio da tabela. O desconto de 80% é da operação financiada pelo SFH, não de toda compra.
Primeiro imóvel: o desconto no registro
Na primeira aquisição de imóvel financiada pelo SFH, a lei de registros públicos prevê uma redução de 50% nos emolumentos do registro. O desconto não é automático: a pessoa precisa atender, ao mesmo tempo, três requisitos:
- ser a primeira aquisição imobiliária dela;
- que o imóvel seja para fins residenciais;
- que a compra seja financiada pelo SFH.
Os três juntos, sem exceção. A pessoa declara isso no momento do ato, no cartório de registro de imóveis. Quem não atende aos três não tem o desconto, e o registro sai pelo valor cheio da tabela.
Fora do SFH, não existe um desconto geral de “primeiro imóvel” no registro. Por isso, se a sua compra é financiada pela casa própria, vale perguntar ao cartório de registro de imóveis sobre a redução antes de pagar.
Programa Casa Verde e Amarela: desconto no registro
A compra pelo programa habitacional Casa Verde e Amarela (o antigo Minha Casa Minha Vida) também tem previsão de desconto nos emolumentos do registro. Os requisitos estão nas leis do próprio programa e, como no SFH, são declarados no momento do ato. Quem não se enquadra nos requisitos do programa paga o valor cheio da tabela. Se a sua compra entra no programa, confirme o desconto e os documentos com o cartório de registro de imóveis antes de pagar.
Onde cada desconto se aplica
Para não se perder, guarde a lógica por conta:
- Escritura (tabelionato de notas): isenção por declaração de pobreza; redutor de 80% no financiamento pelo SFH.
- Registro (cartório de registro de imóveis, o RGI): isenção por declaração de pobreza; redução de 50% na primeira aquisição residencial pelo SFH; desconto no programa Casa Verde e Amarela, conforme os requisitos do programa.
- ITBI (prefeitura): isenção ou desconto conforme a lei do município.
Lembre que é o registro, e não a escritura, que transfere a propriedade para o seu nome. Entenda em quem não registra não é dono.
Fontes oficiais usadas: Código de Normas da CGJ-MG (Prov. 93/2020), Título XII, sobre isenção por declaração de pobreza (Art. 140) e gratuidade da justiça (arts. 98 e 141 do CPC, Lei nº 13.105/2015); Tabela de Custas e Emolumentos de MG 2026 (Portaria nº 8.664/CGJ/2025 do TJMG), Nota XXIII, sobre o redutor de 80% na operação financiada pelo SFH (não aplicável à compra à vista); Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), art. 290, sobre a redução de 50% dos emolumentos de registro na primeira aquisição financiada pelo SFH, com três requisitos cumulativos declarados no ato (primeira aquisição, fim residencial e financiamento pelo SFH); lista oficial de documentos do RIB-MG (Registro de Imóveis do Brasil, Seção MG) para o registro de instrumentos com alienação fiduciária, que reúne o desconto do SFH (art. 290 da Lei 6.015/73) e do programa Casa Verde e Amarela, antigo PMCMV (art. 43 da Lei nº 11.977/2009; art. 10 da Lei nº 14.118/2021), sempre mediante declaração dos requisitos legais. As regras de isenção e desconto do ITBI são definidas pela lei de cada município: confirme na prefeitura do imóvel.
Perguntas frequentes
Quem tem direito a escritura de imóvel gratuita?
Tem direito à gratuidade quem não pode pagar as custas sem prejuízo do próprio sustento. Nesse caso, a pessoa apresenta uma declaração de pobreza, sob as penas da lei, e fica isenta dos emolumentos. A gratuidade também vale para atos ligados a um processo em que o juiz concedeu a justiça gratuita.
Como conseguir ITBI e registro grátis?
São coisas separadas. O ITBI é imposto do município, então isenção ou desconto dependem da lei de cada cidade: confirme na prefeitura. Já o cartório pode isentar os emolumentos da escritura e do registro para quem apresenta declaração de pobreza. Não existe um "grátis para todos": a gratuidade é para quem não tem condições de pagar.
Imóvel financiado tem desconto na escritura?
Tem, quando o financiamento é pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Nesse caso, a lei prevê um redutor de 80% nos emolumentos da escritura ou do contrato. Na compra à vista, esse redutor não se aplica, e a escritura sai pelo valor cheio da tabela.
Primeiro imóvel tem desconto no registro?
Pode ter, na primeira aquisição financiada pelo SFH. A lei de registros públicos prevê uma redução de 50% nos emolumentos do registro para quem atende, ao mesmo tempo, três requisitos: ser a primeira aquisição imobiliária, para fins residenciais, financiada pelo SFH. Isso é declarado no ato. Fora do SFH, não há um desconto geral de primeiro imóvel no registro, e o valor sai cheio da tabela.