Escritura de imóvel gratuita: quem tem direito e quando há desconto

A escritura de um imóvel tem custo, mas nem sempre você paga o valor cheio. Quem não tem condições de arcar com as custas pode ter a escritura gratuita, e a compra financiada pela casa própria costuma ter desconto. Aqui você vê quem tem direito à gratuidade, quando existe desconto e o que muda entre a escritura, o ITBI e o registro.

Antes de tudo, uma nota rápida sobre quem paga. Na compra e venda, quem costuma arcar com a escritura, o ITBI e o registro é a parte compradora, embora as partes possam combinar de outra forma no negócio. Para ver os valores, veja quanto custa a escritura de imóvel em MG.

As hipóteses de gratuidade ou desconto são poucas e todas dependem de requisito. Em resumo:

• Declaração de pobreza: isenção dos emolumentos da escritura e do registro, para quem não pode pagar sem prejuízo do sustento.
• Justiça gratuita concedida por um juiz: isenção dos atos de cartório necessários àquele processo.
• Compra financiada pelo SFH, na primeira aquisição residencial: redutor de 80% na escritura e redução de 50% no registro.
• Programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida): desconto nos emolumentos do registro, conforme os requisitos do programa.

Fora dessas hipóteses, cada ato sai pelo valor cheio da tabela estadual. Abaixo, cada caso com o seu requisito.

Quem tem direito à escritura gratuita

A gratuidade existe para quem não pode pagar as custas sem prejuízo do próprio sustento ou da família. A pessoa nessa situação apresenta ao cartório uma declaração de pobreza, feita sob as penas da lei, e fica isenta dos emolumentos, os valores cobrados pelo serviço do cartório. Fora das hipóteses previstas em lei, o valor de cada ato sai da tabela estadual de emolumentos, sem desconto por vontade do cartório.

Há também a gratuidade ligada a processo judicial: quando o juiz concede a justiça gratuita a alguém, os atos de cartório necessários àquele processo são alcançados pelo benefício.

Ou seja, a escritura gratuita não é uma promoção aberta a todos. É um direito de quem, de fato, não tem condições de pagar, e o cartório é obrigado por lei a atender nesses casos.

Como conseguir ITBI e registro grátis

Vale separar as três contas da compra, porque a gratuidade de cada uma segue uma regra:

• A escritura e o registro (custas de cartório) podem ser isentos para quem apresenta a declaração de pobreza, como visto acima.
• O ITBI é um imposto do município. Isenção, desconto ou alíquota reduzida dependem da lei de cada cidade. Para saber se o seu caso se encaixa, consulte a prefeitura onde fica o imóvel. Entenda o imposto em ITBI em MG.

Não existe um caminho único de “tudo de graça”. Cada conta tem o seu dono e a sua regra.

Imóvel financiado pelo SFH: o desconto na escritura

Quando a compra é financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a lei prevê um redutor de 80% nos emolumentos da escritura pública de compra e venda com financiamento, ou do contrato que faz as vezes dela. É um desconto grande, mas ele tem um limite: vale para o financiamento pelo SFH.

Atenção a um ponto que confunde muita gente: na compra à vista, esse redutor não se aplica. A escritura à vista sai pelo valor cheio da tabela. O desconto de 80% é da operação financiada pelo SFH, não de toda compra.

Primeiro imóvel: o desconto no registro

Na primeira aquisição de imóvel financiada pelo SFH, a lei de registros públicos prevê uma redução de 50% nos emolumentos do registro. O desconto não é automático: a pessoa precisa atender, ao mesmo tempo, três requisitos:

• ser a primeira aquisição imobiliária dela;
• que o imóvel seja para fins residenciais;
• que a compra seja financiada pelo SFH.

Os três juntos, sem exceção. A pessoa declara isso no momento do ato, no cartório de registro de imóveis. Quem não atende aos três não tem o desconto, e o registro sai pelo valor cheio da tabela.

Fora do SFH, não existe um desconto geral de “primeiro imóvel” no registro. Por isso, se a sua compra é financiada pela casa própria, vale perguntar ao cartório de registro de imóveis sobre a redução antes de pagar.

Programa Casa Verde e Amarela: desconto no registro

A compra pelo programa habitacional Casa Verde e Amarela (o antigo Minha Casa Minha Vida) também dá direito a desconto nos emolumentos do registro. Segundo a lista oficial de documentos do registro de imóveis de MG, esse desconto é de 50%, na mesma linha do SFH, pedido por requerimento no ato. Os requisitos estão nas leis do próprio programa e são declarados no momento do ato. Quem não se enquadra nos requisitos do programa paga o valor cheio da tabela. Se a sua compra entra no programa, confirme o desconto e os documentos com o cartório de registro de imóveis antes de pagar.

Gratuidade não é desconto: o que muda na sua conta

Vale fixar a diferença entre duas coisas que costumam se misturar na cabeça de quem compra: gratuidade e desconto.

• Gratuidade é isenção total: você não paga aquele ato. No cartório, a gratuidade de verdade é a da declaração de pobreza, para quem não tem condições de pagar, e a da justiça gratuita concedida por um juiz.
• Desconto é redução: você paga menos, mas paga. É o caso dos programas de habitação. O SFH e o Casa Verde e Amarela não zeram a conta, eles reduzem parte dela.

Por isso não existe uma “escritura grátis para quem compra o primeiro imóvel” nem “para imóvel popular”. Fora da declaração de pobreza, não há isenção geral por ser a primeira compra ou por ser imóvel de programa habitacional.

O que não é gratuito na escritura

Repare onde cada benefício cai. Os descontos dos programas de habitação são, quase todos, do registro, não da escritura:

• Escritura (tabelionato de notas): só tem redução na compra financiada pelo SFH, com o redutor de 80% dos emolumentos. Na compra à vista, mesmo de imóvel popular, a escritura sai pelo valor cheio. Nenhum programa torna a escritura gratuita.
• Registro (cartório de registro de imóveis): é aqui que ficam os descontos ligados à aquisição. São 50% dos emolumentos na primeira aquisição residencial financiada pelo SFH (art. 290 da Lei nº 6.015/73) e 50% no programa Casa Verde e Amarela, conforme a lista oficial do registro de imóveis de MG, cada um com os seus requisitos. Ainda assim é desconto, não gratuidade: quem se enquadra paga metade, quem não se enquadra paga o valor cheio.
• ITBI (prefeitura): nenhum programa federal o torna gratuito. Isenção ou desconto do ITBI dependem da lei de cada município.

Ou seja, a “gratuidade da primeira aquisição” que muita gente espera, quando existe, é um desconto no registro, não uma escritura de graça.

Como o desconto do registro é pedido: a declaração no ato

Antes do passo a passo, o alcance: estes dois descontos do registro são da compra financiada pela casa própria, pelo SFH ou pelo programa Casa Verde e Amarela. Quem compra à vista não os tem, e o registro sai pelo valor cheio da tabela.

Os descontos do registro não caem sozinhos na conta. Quem tem direito precisa pedir, e o pedido é uma declaração feita no ato, no cartório de registro de imóveis, de que a pessoa atende aos requisitos da lei. A lista oficial de documentos do registro em MG trata esse pedido como um requerimento próprio de desconto nos emolumentos.

• Financiamento pelo SFH (redução de 50% no registro): a pessoa apresenta um requerimento declarando, ao mesmo tempo, os três requisitos do art. 290 da Lei nº 6.015/73: primeira aquisição imobiliária, para fins residenciais, financiada pelo SFH. Os três juntos.
• Casa Verde e Amarela, o antigo Minha Casa Minha Vida: a pessoa declara que atende aos requisitos do programa. Em Minas Gerais, esse desconto no registro tem base no art. 15-B da Lei estadual nº 15.424/2004, ao lado do art. 43 da Lei nº 11.977/2009 e do art. 10 da Lei nº 14.118/2021.

Como a declaração é feita sob as penas da lei, vale conferir antes se o seu caso realmente se enquadra. Quem declara sem atender aos requisitos não garante o desconto e ainda se expõe à responsabilidade pela declaração. Na dúvida, leve o contrato do financiamento ao cartório de registro de imóveis e pergunte antes de pagar.

Onde cada desconto se aplica

Para não se perder, guarde a lógica por conta:

• Escritura (tabelionato de notas): isenção por declaração de pobreza; redutor de 80% no financiamento pelo SFH.
• Registro (cartório de registro de imóveis, o RGI): isenção por declaração de pobreza; redução de 50% na primeira aquisição residencial pelo SFH; desconto no programa Casa Verde e Amarela, conforme os requisitos do programa.
• ITBI (prefeitura): isenção ou desconto conforme a lei do município.

Lembre que é o registro, e não a escritura, que transfere a propriedade para o seu nome. Entenda em quem não registra não é dono.

Fontes oficiais usadas: Código de Normas da CGJ-MG (Prov. 93/2020), Título XII, sobre isenção por declaração de pobreza (Art. 140) e gratuidade da justiça (arts. 98 e 141 do CPC, Lei nº 13.105/2015); Tabela de Custas e Emolumentos de MG 2026 (Portaria nº 8.664/CGJ/2025 do TJMG), Nota XXIII, sobre o redutor de 80% na operação financiada pelo SFH (não aplicável à compra à vista); Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), art. 290, sobre a redução de 50% dos emolumentos de registro na primeira aquisição financiada pelo SFH, com três requisitos cumulativos declarados no ato (primeira aquisição, fim residencial e financiamento pelo SFH); lista oficial de documentos do RIB-MG (Registro de Imóveis do Brasil, Seção MG) para o registro de instrumentos com alienação fiduciária, que reúne, mediante requerimento com declaração dos requisitos legais feita no ato, o desconto de 50% do SFH (art. 290 da Lei 6.015/73) e o do programa Casa Verde e Amarela, antigo PMCMV (art. 15-B da Lei estadual nº 15.424/2004; art. 43 da Lei nº 11.977/2009; art. 10 da Lei nº 14.118/2021). As regras de isenção e desconto do ITBI são definidas pela lei de cada município: confirme na prefeitura do imóvel.