Comprou um imóvel da Caixa e ficou na dúvida se precisa de escritura pública? A resposta depende de uma coisa só: como você pagou. Na compra à vista, sim, você faz a escritura no cartório de notas. No financiamento da Caixa ou com uso do FGTS, o papel da escritura é feito pelo contrato. Este guia mostra os dois caminhos, o que muda em cada um e o passo que fecha a compra de verdade.
Este conteúdo é informativo. O cartório não tem vínculo, parceria nem representação da Caixa Econômica Federal. As regras abaixo são as da própria Caixa, e cada anúncio tem condições próprias. Leia sempre o do seu imóvel.
À vista ou financiado: por que isso decide tudo?
Cada imóvel da Caixa traz no anúncio as formas de pagamento aceitas. Elas podem ser três: à vista, com recursos próprios mais FGTS, ou com financiamento da própria Caixa. Em todas, a Caixa pede uma entrada de no mínimo 5% do valor, paga por boleto, mesmo quando você vai financiar ou usar o FGTS.
A forma de pagamento é o que define o documento da sua compra. A Caixa chama esse documento de “contrato de compra e venda”. Ele pode aparecer de duas maneiras: como escritura pública ou como contrato de financiamento. Uma coisa ou outra, nunca as duas.
Comprou à vista: aí você faz a escritura no cartório
Na compra à vista, com recursos próprios, o caminho é a escritura pública. Pelas regras da Caixa, você contrata um tabelião de notas para lavrar a escritura de compra e venda, feita conforme um modelo que a própria Caixa fornece. Esse é o ato do cartório de notas.
Isso não é uma exigência só da Caixa: pela lei, a compra e venda de imóvel de valor acima de trinta salários mínimos precisa de escritura pública para valer (Código Civil, art. 108). Veja quando a escritura de imóvel é obrigatória. O financiamento é a exceção que a próxima seção explica.
O prazo é curto. A Caixa dá até 30 dias corridos, contados da divulgação do resultado, para assinar. Antes disso, em até 10 dias corridos do pagamento, ela manda um e-mail com as orientações da escrituração. Por isso vale começar a juntar os documentos cedo. Veja o passo a passo da escritura do imóvel da Caixa e a linha do tempo em prazos da escritura do imóvel da Caixa.
Comprou financiado pela Caixa ou com FGTS: o contrato faz o papel da escritura
Se a sua compra tem financiamento da Caixa ou uso do FGTS, o caminho é outro. Você apresenta os documentos na agência, passa pela análise de crédito e assina um contrato de financiamento habitacional. Nesse fluxo não há escritura pública separada no cartório de notas. O próprio contrato já tem força de escritura pública e vai direto para o registro.
Essa força vem da lei. O contrato costuma trazer uma garantia, a alienação fiduciária: o imóvel fica em garantia até você quitar. Ele é firmado por instrumento particular com força de escritura pública, conforme o art. 38 da Lei nº 9.514/1997.
Um aviso prático: para financiar ou usar o FGTS, a Caixa exige análise de crédito e enquadramento antes de você fazer a proposta. Não é aprovação automática. Confira se você se enquadra antes de dar o lance, para não correr o risco de arrematar e não conseguir pagar.
Comprou financiado: o que você leva ao registro
No caminho financiado não há escritura no cartório de notas, mas há um documento e um passo no cartório de registro de imóveis. O documento é o próprio contrato de compra e venda com alienação fiduciária, assinado pelo vendedor, por você e pela instituição financeira. Ele é o título que vai a registro. No registro de imóveis de Minas Gerais, recomenda-se apresentar 3 vias do contrato, todas assinadas pelas partes e pelas testemunhas, com as folhas rubricadas. Você também precisa comprovar a regularidade do ITBI, o imposto da prefeitura, nos termos da lei do seu município.
Há um desconto que vale conferir. O registro pode ter 50% de redução nos emolumentos quando a compra é pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), conforme o art. 290 da Lei nº 6.015/1973. O desconto não é automático: você declara, no ato, que atende aos três requisitos ao mesmo tempo: primeira aquisição de imóvel, imóvel para fins residenciais e financiamento pelo SFH. Quem não atende aos três não perde o registro, mas paga os emolumentos integrais, sem a redução. Se a compra usa outro programa habitacional, como o Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida), a redução segue os requisitos próprios das leis desses programas.
Em todos os casos, quem transfere a propriedade é o registro
Aqui mora a maior confusão, e vale para os dois caminhos. Nem a escritura nem o contrato, sozinhos, colocam o imóvel no seu nome. Quem transfere a propriedade é o registro, feito no cartório de registro de imóveis, que é outro cartório. Você só é dono oficialmente quando a compra entra na matrícula do imóvel.
A própria Caixa fecha o processo assim: você leva a escritura ou o contrato a registro e depois envia a ela a matrícula já registrada em seu nome. Entenda melhor esse ponto em quem não registra não é dono.
Financiar muda a conta que você vai pagar?
Muda o mix, não o fato de haver custos. Na compra à vista, entram a escritura, o ITBI (imposto da prefeitura) e o registro. No financiamento, a escritura sai da conta, mas continuam o ITBI, o registro e os custos do próprio contrato. Use a calculadora de ITBI para estimar o imposto pela lei do seu município. Ela aplica a alíquota padrão sobre o valor total, sem separar a parte financiada pelo SFH, que em muitas cidades tem alíquota reduzida: veja como calcular essa parte em ITBI do imóvel financiado em MG. Há ainda um detalhe de valor: o desconto da escritura previsto para o Sistema Financeiro da Habitação vale para o imóvel financiado, não para a compra à vista. Veja como funciona esse desconto, e quando a escritura pode ser gratuita, em escritura de imóvel gratuita.
Para somar tudo antes de decidir, veja o custo total de comprar um imóvel da Caixa.
Dá para fazer a escritura sem sair de casa?
Na compra à vista, sim. As escrituras podem ser assinadas de forma física ou digital, conforme a orientação da Caixa. Na via digital, a assinatura e o envio ao cartório correm por meio eletrônico. Isso usa o certificado e-Notarial, que é o dos cartórios e sai sem custo à parte para você. Veja como funciona a escritura digital pelo e-Notariado.
Cada operação tem particularidades. Em caso de dúvida, o cartório orienta conforme o documento que formaliza o seu negócio, seja a escritura pública, seja o contrato.
Fontes
- Caixa, Regras da Venda Online de Imóveis (formas de pagamento, escritura na venda à vista, contrato de financiamento, registro, prazos e entrada mínima de 5%).
- Caixa, Perguntas Frequentes de Imóveis à venda (formalização por escritura pública ou contrato de compra e venda; registro transfere a propriedade).
- Lei nº 9.514/1997, art. 38 (atos e contratos com alienação fiduciária por instrumento particular com força de escritura pública).
- Código Civil, art. 108 (escritura pública essencial na transmissão de imóvel de valor acima de trinta salários mínimos, salvo disposição legal em contrário).
- Lista de documentos do Registro de Imóveis de MG, instrumentos particulares com alienação fiduciária (SFH, SFI, Casa Verde e Amarela): 3 vias do contrato assinadas por vendedor, comprador e instituição financeira; comprovação do ITBI; e a redução de 50% nos emolumentos no SFH, com os três requisitos cumulativos (art. 290 da Lei nº 6.015/1973).