Imóvel financiado precisa de escritura? Depende do caso

Comprou um imóvel da Caixa e ficou na dúvida se precisa de escritura pública? A resposta depende de uma coisa só: como você pagou. Na compra à vista, sim, você faz a escritura no cartório de notas. No financiamento da Caixa ou com uso do FGTS, o papel da escritura é feito pelo contrato. Este guia mostra os dois caminhos, o que muda em cada um e o passo que fecha a compra de verdade.

Este conteúdo é informativo. O cartório não tem vínculo, parceria nem representação da Caixa Econômica Federal. As regras abaixo são as da própria Caixa, e cada anúncio tem condições próprias. Leia sempre o do seu imóvel.

À vista ou financiado: por que isso decide tudo?

Cada imóvel da Caixa traz no anúncio as formas de pagamento aceitas. Elas podem ser três: à vista, com recursos próprios mais FGTS, ou com financiamento da própria Caixa. Em todas, a Caixa pede uma entrada de no mínimo 5% do valor, paga por boleto, mesmo quando você vai financiar ou usar o FGTS.

A forma de pagamento é o que define o documento da sua compra. A Caixa chama esse documento de “contrato de compra e venda”. Ele pode aparecer de duas maneiras: como escritura pública ou como contrato de financiamento. Uma coisa ou outra, nunca as duas.

A Caixa financia casa sem escritura? Sim, e a lei explica por quê

Sim. No financiamento habitacional, você não faz uma escritura pública separada no cartório de notas. A lei permite isso, e vale a pena entender por quê.

A regra geral está no Código Civil. A escritura pública é obrigatória nos negócios de imóvel acima de trinta salários mínimos, mas o próprio artigo abre uma exceção, ao valer “não dispondo a lei em contrário” (art. 108). E existe uma lei em contrário. O art. 38 da Lei nº 9.514/1997 diz que os atos e contratos dessa lei, mesmo os que transferem direitos reais sobre imóveis, podem ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Veja quando a escritura de imóvel é obrigatória e qual é essa exceção.

O contrato de financiamento com alienação fiduciária é um desses contratos. Por isso ele reúne, num só documento particular, a compra e venda e a garantia, e vale como se fosse escritura pública. É esse documento que vai a registro. Para o caminho da compra à vista, em que a escritura entra, veja o guia da escritura de imóvel comprado da Caixa.

Repare no alcance da frase “sem escritura”. O que o financiamento dispensa é a escritura no cartório de notas, não o registro. A casa financiada tem, sim, um título, que é o contrato, e esse título ainda precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis. A garantia da alienação fiduciária só nasce com o registro do contrato na matrícula (art. 23 da Lei nº 9.514/1997). Antes do registro, não há garantia constituída nem transferência concluída. Por isso quem não registra não é dono, mesmo com o contrato em mãos.

E o apartamento financiado, tem escritura? O documento que faz as vezes da escritura, e que consta da matrícula como título, é o contrato de financiamento registrado. Se mais tarde você vender esse imóvel já quitado, para alguém que paga à vista, aí a transmissão volta a pedir escritura pública, pela regra do art. 108 do Código Civil, porque já não há um contrato de financiamento com alienação fiduciária no negócio.

Quando você quita o financiamento, também não entra escritura nova. A baixa da garantia é feita no cartório de registro de imóveis, por averbação, com o termo de quitação do banco, como esta página detalha mais adiante.

Comprou à vista: aí você faz a escritura no cartório

Na compra à vista, com recursos próprios, o caminho é a escritura pública. Pelas regras da Caixa, você contrata um tabelião de notas para lavrar a escritura de compra e venda, feita conforme um modelo que a própria Caixa fornece. Esse é o ato do cartório de notas.

Isso não é uma exigência só da Caixa: pela lei, a compra e venda de imóvel de valor acima de trinta salários mínimos precisa de escritura pública para valer (Código Civil, art. 108). Veja quando a escritura de imóvel é obrigatória. O financiamento é a exceção que a próxima seção explica.

O prazo é curto. A Caixa dá até 30 dias corridos, contados da divulgação do resultado, para assinar. Antes disso, em até 10 dias corridos do pagamento, ela manda um e-mail com as orientações da escrituração. Por isso vale começar a juntar os documentos cedo. Veja o passo a passo da escritura do imóvel da Caixa e a linha do tempo em prazos da escritura do imóvel da Caixa.

Comprou financiado pela Caixa ou com FGTS: o contrato faz o papel da escritura

Se a sua compra tem financiamento da Caixa ou uso do FGTS, o caminho é outro. Você apresenta os documentos na agência, passa pela análise de crédito e assina um contrato de financiamento habitacional. Nesse fluxo não há escritura pública separada no cartório de notas. O próprio contrato já tem força de escritura pública e vai direto para o registro.

Essa força vem da lei. O contrato traz uma garantia, a alienação fiduciária: o imóvel fica em garantia até você quitar. É por ser um contrato dessa lei que ele pode ser firmado por instrumento particular com efeitos de escritura pública, conforme o art. 38 da Lei nº 9.514/1997.

Repare na condição: o que dá ao contrato a força de escritura é ele ser um contrato de financiamento com alienação fiduciária. Se você usa o FGTS como parte do pagamento mas não financia, não há contrato de financiamento nem alienação fiduciária, e a compra segue o caminho da compra à vista: a transmissão se formaliza por escritura pública. Na dúvida sobre em qual caso você está, confira no contrato se existe cláusula de alienação fiduciária.

Um aviso prático: para financiar ou usar o FGTS, a Caixa exige análise de crédito e enquadramento antes de você fazer a proposta. Não é aprovação automática. Confira se você se enquadra antes de dar o lance, para não correr o risco de arrematar e não conseguir pagar.

Comprou financiado: o que você leva ao registro

No caminho financiado não há escritura no cartório de notas, mas há um documento e um passo no cartório de registro de imóveis. O documento é o próprio contrato de compra e venda com alienação fiduciária, assinado pelo vendedor, por você e pela instituição financeira. Ele é o título que vai a registro. No registro de imóveis de Minas Gerais, recomenda-se apresentar 3 vias do contrato, todas assinadas pelas partes e pelas testemunhas, com as folhas rubricadas. Você também precisa comprovar a regularidade do ITBI, o imposto da prefeitura, nos termos da lei do seu município.

Há um desconto que vale conferir. O registro pode ter 50% de redução nos emolumentos quando a compra é pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), conforme o art. 290 da Lei nº 6.015/1973. O desconto não é automático: você declara, no ato, que atende aos três requisitos ao mesmo tempo: primeira aquisição de imóvel, imóvel para fins residenciais e financiamento pelo SFH. Quem não atende aos três não perde o registro, mas paga os emolumentos integrais, sem a redução. Se a compra usa outro programa habitacional, como o Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida), a redução segue os requisitos próprios das leis desses programas.

A alienação fiduciária: a garantia que sai quando você quita

No imóvel financiado, o contrato quase sempre traz uma garantia chamada alienação fiduciária. É o que dá segurança ao banco enquanto você paga. Vale entender como ela funciona, porque é o ponto que mais gera dúvida em quem financia.

Você compra, recebe as chaves, usa e mora no imóvel normalmente. Mas ele fica em garantia da dívida: a propriedade do imóvel fica resolúvel em nome do banco, o credor fiduciário, até você quitar. Essa garantia não nasce só com a assinatura do contrato. Ela nasce quando o contrato é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme os arts. 22 e 23 da Lei nº 9.514/1997. Antes do registro, não há propriedade em garantia.

Durante o financiamento, as contas do imóvel são suas. O IPTU e as taxas de condomínio ficam por conta de quem financiou e usa o imóvel, não do banco, conforme o art. 23, §2º, da mesma lei.

Quando você paga toda a dívida, a garantia se resolve, nos termos do art. 25. O banco tem prazo de 30 dias, contados da liquidação, para entregar o termo de quitação (art. 25, §1º). Se ele atrasar esse termo, deve multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, em favor de quem estava esperando o documento (art. 25, §1º-A).

O termo de quitação não é o fim do caminho. Com ele em mãos, você pede a baixa da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis. O oficial cancela o registro da garantia na matrícula (art. 25, §2º). Esse cancelamento é uma averbação, um dos atos previstos no art. 167 da Lei nº 6.015/1973, com emolumento próprio, por faixa, conferido no caso. Só depois dessa baixa a matrícula mostra o imóvel livre, no seu nome e sem a garantia do banco. A baixa não é automática: depende de você levar o termo de quitação ao registro. Para entender por que a matrícula é o documento que manda, veja quem não registra não é dono e o valor do registro de imóveis em MG.

Averbar a quitação ou cancelar a garantia: o que libera o imóvel

Depois de quitar, dois atos no Cartório de Registro de Imóveis costumam ser confundidos, e o preço de cada um é diferente. Um é averbar a quitação da dívida que consta no registro, um ato de valor fixo. O outro é o cancelamento do ônus, ou seja, a baixa da propriedade fiduciária que garantia o financiamento. O ato que de fato libera o imóvel da garantia do banco é o cancelamento do ônus.

O cancelamento de ônus e direitos reais tem tabela própria, por faixa de valor, na Portaria nº 8.664/CGJ/2025 do TJMG, vigente desde 1º de janeiro de 2026. A averbação da quitação da dívida, quando é o caso, é um ato à parte, de valor fixo. Os dois são atos do Registro de Imóveis, não do tabelionato de notas. Veja os valores de cada hipótese em quanto custa a averbação de imóvel em MG.

Para dar a baixa, você leva ao Registro de Imóveis o termo de quitação emitido pelo banco. O oficial confere o documento, enquadra o ato e faz a averbação do cancelamento na matrícula. Feita a baixa, uma certidão atualizada da matrícula mostra o imóvel livre, no seu nome e sem a garantia.

Em todos os casos, quem transfere a propriedade é o registro

Aqui mora a maior confusão, e vale para os dois caminhos. Nem a escritura nem o contrato, sozinhos, colocam o imóvel no seu nome. Quem transfere a propriedade é o registro, feito no cartório de registro de imóveis, que é outro cartório. Você só é dono oficialmente quando a compra entra na matrícula do imóvel.

A própria Caixa fecha o processo assim: você leva a escritura ou o contrato a registro e depois envia a ela a matrícula já registrada em seu nome. Entenda melhor esse ponto em quem não registra não é dono.

Financiar muda a conta que você vai pagar?

Muda o mix, não o fato de haver custos. Na compra à vista, entram a escritura, o ITBI (imposto da prefeitura) e o registro. No financiamento, a escritura sai da conta, mas continuam o ITBI, o registro e os custos do próprio contrato. Use a calculadora de ITBI para estimar o imposto pela lei do seu município. Ela aplica a alíquota padrão sobre o valor total, sem separar a parte financiada pelo SFH, que em muitas cidades tem alíquota reduzida: veja como calcular essa parte em ITBI do imóvel financiado em MG. Há ainda um detalhe de valor: o desconto da escritura previsto para o Sistema Financeiro da Habitação vale para o imóvel financiado, não para a compra à vista. Veja como funciona esse desconto, e quando a escritura pode ser gratuita, em escritura de imóvel gratuita.

Para somar tudo antes de decidir, veja o custo total de comprar um imóvel da Caixa.

Dá para fazer a escritura sem sair de casa?

Na compra à vista, sim. As escrituras podem ser assinadas de forma física ou digital, conforme a orientação da Caixa. Na via digital, a assinatura e o envio ao cartório correm por meio eletrônico. Isso usa o certificado e-Notarial, que é o dos cartórios e sai sem custo à parte para você. Veja como funciona a escritura digital pelo e-Notariado.

Cada operação tem particularidades. Em caso de dúvida, o cartório orienta conforme o documento que formaliza o seu negócio, seja a escritura pública, seja o contrato.

Fontes

• Caixa, Regras da Venda Online de Imóveis (formas de pagamento, escritura na venda à vista, contrato de financiamento, registro, prazos e entrada mínima de 5%).
• Caixa, Perguntas Frequentes de Imóveis à venda (formalização por escritura pública ou contrato de compra e venda; registro transfere a propriedade).
• Lei nº 9.514/1997, art. 38 (atos e contratos com alienação fiduciária por instrumento particular com força de escritura pública).
• Lei nº 9.514/1997, arts. 22 e 23 (conceito da alienação fiduciária e constituição da propriedade fiduciária pelo registro do contrato no Registro de Imóveis); art. 23, §2º (IPTU e taxas condominiais por conta do fiduciante); art. 25 e §§ 1º, 1º-A e 2º (resolução da propriedade fiduciária com a quitação, termo de quitação em 30 dias, multa de 0,5% ao mês por atraso e cancelamento do registro da garantia).
• Lei nº 6.015/1973, art. 167 (averbações no Registro de Imóveis, incluído o cancelamento da garantia).
• Portaria nº 8.664/CGJ/2025 do TJMG (vigente desde 1º de janeiro de 2026), Tabela 4, item 1: cancelamento de ônus e direitos reais por faixa de valor (alínea 1.g) e averbação de quitação de dívida de valor fixo (alínea 1.f). Valores detalhados por hipótese na página de custo da averbação.
• Código Civil, art. 108 (escritura pública essencial na transmissão de imóvel de valor acima de trinta salários mínimos, salvo disposição legal em contrário).
• Lista de documentos do Registro de Imóveis de MG, instrumentos particulares com alienação fiduciária (SFH, SFI, Casa Verde e Amarela): 3 vias do contrato assinadas por vendedor, comprador e instituição financeira; comprovação do ITBI; e a redução de 50% nos emolumentos no SFH, com os três requisitos cumulativos (art. 290 da Lei nº 6.015/1973).