Quanto custa a escritura de imóvel em MG (2026)

Quanto custa a escritura de um imóvel em Minas Gerais?

Quando você compra um imóvel, o custo em cartório tem três partes diferentes, e é bom não confundir:

1. A escritura de compra e venda, feita no tabelionato de notas. É o que este cartório faz.
2. O ITBI, um imposto que você paga ao município onde fica o imóvel.
3. O registro, feito no cartório de registro de imóveis, que é uma serventia separada.

Cada uma tem valor próprio e é cobrada por quem faz. Só a escritura fica com o tabelionato. O ITBI vai para a prefeitura, e o registro vai para o cartório de registro de imóveis. Por isso, quando alguém pergunta “quanto custa a escritura”, a resposta honesta separa essas três contas.

O valor da escritura não é negociado nem inventado. Os emolumentos e a TFJ decorrem de lei estadual e saem da tabela oficial do TJMG. O Anexo estadual não inclui ISS, que depende da legislação municipal. No Tabelionato de Ponte Firme, o ISS informado pelo tabelião é de 2%. A tabela abaixo mostra a base estadual; o simulador acrescenta o ISS local. Se você ainda está entendendo o caminho todo, veja como fazer a escritura de imóvel em MG, do cartório certo aos documentos e à assinatura digital.

Quer um número já: use o simulador de custas da escritura. Ele inclui o ISS de 2% de Presidente Olegário e permite adicionar uma estimativa de arquivamentos. ITBI e registro ficam fora.

As três contas da transferência: quem cobra o quê e onde você paga

Escritura, ITBI e registro não são a mesma conta. São três contas de naturezas diferentes, cobradas por três donos, e você paga cada uma em um lugar. Confundir as três é o engano mais comum de quem calcula o custo da compra.

• A escritura é um emolumento, o valor cobrado pelo serviço do cartório. Quem cobra é o tabelionato de notas. Você paga no próprio tabelionato, ao lavrar a escritura. O valor sai da tabela do TJMG (Portaria 8.664/CGJ/2025), por faixa de valor do imóvel.
• O ITBI é um imposto, não um emolumento. Quem cobra é a prefeitura do município onde fica o imóvel. Você paga na prefeitura, por guia, e o comprovante entra antes de assinar a escritura: a lei manda o tabelião consignar no ato o pagamento do imposto de transmissão (Lei 7.433/85, art. 1º, § 2º).
• O registro é outro emolumento, cobrado pelo cartório de registro de imóveis, uma serventia separada do tabelionato. Você paga no registro de imóveis, depois de pronta a escritura, quando leva o traslado para registrar. O valor também sai da tabela do TJMG, agora a Tabela 4.

Repare na ordem natural: primeiro você resolve o ITBI na prefeitura, depois assina a escritura no tabelionato, e por fim registra no cartório de registro de imóveis. É esse registro que transfere a propriedade para o seu nome (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto não registra, você tem a escritura, mas ainda não é o dono no papel: é a lógica de que quem não registra não é dono.

Quem paga as três contas é, em regra, o comprador, mas as partes podem combinar de outra forma no negócio. No registro, a lei é clara: qualquer pessoa pode apresentar o título, e quem apresenta assume as despesas (art. 217 da Lei 6.015/73).

O que está incluído no emolumento da escritura

O emolumento da escritura já cobre o serviço completo de lavrar o ato e o primeiro traslado, que é a sua via, conforme a Tabela 1 do TJMG. A lei ainda proíbe cobrar a mais pela transcrição de guia, certidão, procuração ou outro documento no corpo da escritura (Nota V da mesma tabela). Esse valor tem duas parcelas: os emolumentos e a Taxa de Fiscalização Judiciária (TFJ). Sobre ele, o município cobra o ISS, que em Presidente Olegário é de 2%.

O que o emolumento da escritura não inclui: o ITBI, que é imposto da prefeitura, e o registro, cobrado pelo cartório de registro de imóveis. As duas são contas à parte, com donos próprios. Veja o cálculo do imposto em ITBI em MG e o do registro em valor do registro de imóveis em MG.

O que compõe o valor da escritura (emolumentos, TFJ e ISS)

O valor da escritura é formado por três itens:

• Emolumentos, que são os valores cobrados pelo serviço do cartório. Seguem a tabela oficial do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, por faixa de valor do imóvel. Quanto maior o valor do imóvel, maior a faixa.
• TFJ, a Taxa de Fiscalização Judiciária, um valor estadual que soma junto na mesma tabela.
• ISS, um imposto municipal sobre o serviço. Ele não aparece no Anexo do TJMG. Para o Tabelionato de Ponte Firme, o tabelião confirmou a alíquota de 2%.

A tabela de emolumentos e TFJ é oficial e vale para todo cartório de Minas Gerais. Ela vem do Tribunal de Justiça de Minas Gerais para 2026 (Portaria 8.664/CGJ/2025, com base na Lei estadual 15.424/2004) e é por faixa de valor do imóvel, não um percentual. A tabela abaixo não presume alíquota municipal de ISS. A cobrança por faixa vale para a escritura porque ela tem conteúdo financeiro; atos sem esse conteúdo, como uma procuração, têm valor fixo, como você vê em emolumentos de cartório.

Para imóveis acima de R$ 3.200.000,00, o valor é progressivo, com TFJ fixa de R$ 4.673,83 (Nota XXV da tabela oficial).

Repare que o imóvel pode subir muito e a escritura sobe bem mais devagar, porque a tabela é por faixa, não um percentual do valor. Para estimar a escritura neste tabelionato, use o simulador. Ele usa a tabela da RECIVIL com ISS de 2% de Presidente Olegário.

Esse valor é o mesmo na via tradicional e na escritura digital via e-Notariado. O formato digital não cobra a mais por ser digital.

Exemplos: quanto custa a escritura para o seu valor de imóvel

Para achar o custo da escritura do seu imóvel, ache a faixa em que o valor dele cai. A tabela abaixo já traz alguns valores comuns, com a faixa e o número da escritura ao lado.

A coluna “base estadual” é emolumentos mais TFJ, e vale para todo cartório de Minas Gerais. A coluna “neste tabelionato” é o total já com o ISS de 2% de Presidente Olegário, o mesmo que o simulador de custas calcula. O ISS é um imposto municipal, então esse total final muda de cidade para cidade conforme a alíquota de cada município. A base estadual, não: ela é a mesma em todo o estado.

Veja como funciona com um exemplo. Um imóvel de R$ 80.000,00 cai na faixa de R$ 70.000,01 a R$ 105.000,00. A escritura tem base estadual de R$ 2.928,06, e o total neste tabelionato, já com o ISS de 2%, fica em R$ 2.967,37. Repare que o valor é o mesmo dentro da faixa inteira: um imóvel de R$ 72.000,00 e um de R$ 100.000,00 pagam a mesma escritura, porque a tabela é por faixa, não um percentual do preço.

Quanto custa a escritura de um imóvel de 300 mil reais?

Um imóvel de R$ 300.000,00 cai na faixa de R$ 280.000,01 a R$ 350.000,00 da tabela do TJMG. A escritura tem base estadual de R$ 4.903,53, que é emolumentos mais TFJ e vale para todo cartório de Minas Gerais. Neste tabelionato, somando o ISS de 2% de Presidente Olegário, o total da escritura fica em R$ 4.962,22.

O caminho para achar esse número é o mesmo de qualquer valor: encontre a faixa em que o preço do imóvel cai e leia o valor da escritura ao lado. Como a tabela é por faixa, e não um percentual, todo imóvel de R$ 280.000,01 a R$ 350.000,00 paga a mesma escritura. Um imóvel de R$ 290.000,00 e um de R$ 340.000,00 saem pelo mesmo valor.

Aqui vale um cuidado: o total de R$ 4.962,22 é o desta serventia, porque o ISS é um imposto municipal e muda de cidade para cidade. A base estadual de R$ 4.903,53, não: essa é a mesma em todo o estado. Para o número já com o ISS local, use o simulador de custas.

E lembre que a escritura é só uma das contas. Para um imóvel de R$ 300.000,00, some ainda o ITBI, que é do município, e o registro, feito no cartório de registro de imóveis. Com o registro pela base estadual de R$ 4.903,53 e o ITBI a 2% de exemplo (R$ 6.000,00), as três contas somam R$ 15.807,06, como mostra a tabela de exemplos mais abaixo. O ITBI real é o da alíquota do seu município.

Esses números são só da escritura, lavrada no tabelionato de notas. Some ainda o ITBI, pago à prefeitura, e o registro, feito no cartório de registro de imóveis: a seção de exemplos mais abaixo junta as três contas. Para o número do seu imóvel, com o ISS já embutido, use o simulador de custas.

O ITBI não é do cartório, mas entra na conta

O ITBI é o imposto de transmissão de bens imóveis. Você paga à prefeitura do município onde fica o imóvel, e ele costuma ser exigido antes de lavrar a escritura. Não é emolumento e não fica com o cartório: é tributo municipal.

A alíquota é definida por lei de cada município, então varia de cidade para cidade. Por isso o ITBI não entra na tabela do cartório nem na estimativa do simulador: ele é uma conta à parte, do município. Veja como ele é calculado, quem paga e quando pagar em ITBI em MG.

O que é mais caro, ITBI ou escritura?

Depende do valor do imóvel e da alíquota do seu município. Não existe uma resposta única, e quem responde “o ITBI é sempre maior” está simplificando.

A razão é que as duas contas crescem de formas diferentes. O ITBI é um percentual do valor do imóvel, então dobra quando o valor dobra. A escritura segue uma tabela por faixa, e sobe bem mais devagar. Ou seja, quanto mais caro o imóvel, maior a chance de o ITBI passar a escritura.

Veja com os mesmos exemplos, supondo uma alíquota de 2% de ITBI:

Num imóvel de 200 mil, a escritura pesa mais. Num de 300 mil, o ITBI já passou. Se o município cobrar 3%, o ITBI passa a escritura bem antes disso. Como a alíquota muda de cidade para cidade, o jeito de saber é consultar a prefeitura do lugar onde fica o imóvel e comparar com a faixa da tabela.

E o registro do imóvel? É outro cartório, outro custo

Aqui mora a confusão mais comum. Fazer a escritura e registrar o imóvel são dois atos, em dois cartórios diferentes.

• A escritura é lavrada no tabelionato de notas. É o documento em que comprador e vendedor declaram a compra e venda.
• O registro é feito no cartório de registro de imóveis, na matrícula do imóvel. É o registro que transfere a propriedade de verdade para o seu nome.

Enquanto você não registra, a escritura vale como contrato, mas você ainda não é o dono no papel. É a lógica de que quem não registra não é dono.

O custo do registro é cobrado pelo cartório de registro de imóveis, não pelo tabelionato. A Tabela 4, item 5.e, usa as mesmas faixas e a mesma base estadual da escritura para registrar a transferência. Dependendo do caso, entram também prenotação, abertura de matrícula, certidões, averbações ou outros registros. Veja a tabela completa do valor do registro de imóveis em MG e, se houver alteração na matrícula, quanto custa uma averbação.

Então o custo total, na parte de cartório e imposto, é a soma de três contas:

escritura (tabelionato de notas) + ITBI (prefeitura) + registro (cartório de registro de imóveis).

Escritura e registro por faixa: as duas contas de cartório

As duas contas de cartório, a escritura no tabelionato de notas e o registro da transferência no cartório de registro de imóveis, saem da mesma tabela oficial do TJMG, cada uma por faixa de valor do imóvel. A tabela abaixo mostra a base estadual (emolumentos mais TFJ, sem ISS) das duas, lado a lado, e a soma das duas bases. As faixas e os valores da escritura e do registro da transferência são idênticos na tabela de 2026.

A soma das duas bases não é a conta fechada. O registro pode somar atos próprios do cartório de registro de imóveis, conforme o caso concreto:

• Prenotação, que é o protocolo do título: R$ 63,83.
• Abertura de matrícula, quando o imóvel ainda não tem uma: R$ 91,25.
• Exame e cálculo: R$ 106,89.
• Certidão de situação jurídica atualizada: R$ 159,15.

Esses valores também são base estadual, sem ISS, e nem sempre incidem todos. O conjunto exato é conferido pelo cartório de registro de imóveis no caso concreto. A abertura de matrícula aparece muito na compra de terreno, quando o lote vem de um loteamento e ainda não tem matrícula própria: veja as contas da escritura de terreno. Para a escritura com o ISS de Presidente Olegário já embutido, use o simulador de custas. Por último, some o ITBI, que é do município e é uma conta à parte.

Exemplos de custo por valor do imóvel (2026)

As tabelas acima mostram cada conta em separado. A tabela abaixo junta as três num só lugar, para você ver, por valor de imóvel, quanto pesa cada parte de uma compra e venda: a escritura no tabelionato de notas, o ITBI da prefeitura e o registro no cartório de registro de imóveis.

A escritura e o registro entram pela base estadual de 2026 (emolumentos mais TFJ, sem ISS). O ITBI está calculado a 2% apenas como exemplo, porque a alíquota é definida por lei de cada município e varia de cidade para cidade. Confirme a do seu município na prefeitura.

A soma das três contas é um piso, não o valor fechado. Ela junta só os três itens tabelados (escritura e registro pela base estadual, sem ISS, mais o ITBI de exemplo a 2%). Ficam de fora o ISS do município, que entra no total da escritura pelo simulador de custas, a prenotação, a abertura de matrícula e as certidões que o registro de imóveis exigir no caso concreto. E o ITBI real é o da alíquota do seu município, não os 2% do exemplo.

Esses números são de compra à vista. Imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação tem redução de 80% nos emolumentos, na TFJ e nos valores finais da escritura (Nota XXIII da tabela do TJMG). Essa redução é do imóvel financiado pelo SFH, não da compra à vista, e tem condições próprias: veja quem tem direito em escritura de imóvel gratuita ou com desconto.

A escritura fica mais barata em outro cartório de MG?

A parte estadual da escritura, os emolumentos mais a Taxa de Fiscalização Judiciária, é a mesma em todo cartório de Minas Gerais: sai da tabela do TJMG (Portaria 8.664/CGJ/2025), por faixa de valor do imóvel, e o cartório não dá desconto nem cobra a mais. O que pode mudar o total de uma serventia para outra é o ISS, imposto do município com alíquota definida por lei municipal, e a quantidade de arquivamentos que o caso concreto exigir. Ou seja, a base estadual não muda de cidade para cidade, mas o total final pode variar por esses dois itens.

Por isso, quando um orçamento parece mais barato que o outro, quase sempre é porque os dois não estão somando as mesmas coisas. O Código de Normas de Minas obriga o cartório a discriminar no recibo os emolumentos, a TFJ, o ISS e as despesas do ato (art. 137). Peça essa discriminação nos dois e compare item a item.

Use este checklist para comparar dois orçamentos de forma justa:

• Mesma faixa da tabela estadual. Os emolumentos e a TFJ dependem do valor do imóvel, por faixa. Confira se os dois orçamentos partiram do mesmo valor de imóvel como base de cálculo. Se a base declarada divergir do valor real, o tabelião é obrigado a avisar e a praticar o ato pelo valor correto (Lei estadual 15.424/2004, art. 10; Código de Normas de MG, art. 135).
• Mesmo tratamento do ISS. O ISS é municipal e já entra no total que o cartório afixa. Cartórios em municípios diferentes podem ter alíquotas diferentes, então um total menor pode ser só um ISS menor, não um serviço mais barato.
• Mesma contagem de arquivamentos. O arquivamento é cobrado por folha e só quando o documento é estritamente necessário ao ato (Código de Normas de MG, art. 138). Um orçamento pode trazer mais folhas que o outro. Veja se os dois contaram a mesma coisa.
• Sem misturar ITBI e registro. Confira se um dos orçamentos não jogou dentro da escritura o ITBI, que é imposto da prefeitura, ou o registro, que é do cartório de registro de imóveis. São contas de outros donos e não fazem parte do emolumento da escritura.

Há ainda casos com valor reduzido por lei, e eles também explicam diferenças. O imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação tem redução de 80% nos emolumentos e na TFJ (Nota XXIII da tabela do TJMG), e quem declara não ter condições de pagar os emolumentos pode pedir a gratuidade (Código de Normas de MG, art. 140). Confirme se um dos orçamentos aplicou um desses casos e o outro não.

Como estimar o seu custo

O caminho mais rápido é o simulador de custas da escritura. Você informa o valor do imóvel, decide se quer adicionar arquivamentos e vê a estimativa com ISS de 2% de Presidente Olegário. O ITBI e o registro ficam separados.

Se você já sabe quais documentos precisa levar para a escritura, fica mais fácil planejar. O valor final da escritura é sempre conferido pelo cartório no caso concreto, mas a estimativa já te dá uma boa ideia antes de fechar negócio.

Não tem condições de pagar as custas, ou comprou financiado pela casa própria? Pode haver isenção ou desconto: veja quem tem direito à escritura de imóvel gratuita.

Para preparar a compra por completo, reúna também os materiais sobre escritura de imóvel, organizados por tema, e use as ferramentas de cálculo do cartório para estimar escritura, ITBI e registro.

Fontes usadas: Lei estadual nº 15.424/2004 e Portaria nº 8.664/CGJ/2025 do TJMG, vigente desde 01/01/2026: Tabela 1, item 4.b (escritura), Tabela 4, item 5.e (registro da transferência), item 4.a (matrícula), item 7 (prenotação), item 9 (exame e cálculo) e item 12 (certidão de situação jurídica), Nota XXV da Tabela 1, Nota XVII da Tabela 4 e Nota XXIII da Tabela 1 (redução de 80% para imóvel financiado pelo SFH); tabela RECIVIL de 2026 e confirmação direta do tabelião sobre o ISS de 2% de Presidente Olegário. O Anexo estadual contém Emolumentos + TFJ e não informa ISS. Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020), arts. 135 (base de cálculo e aviso de divergência de valor), 137 (recibo com emolumentos, TFJ e ISS discriminados), 138 (arquivamento restrito ao estritamente necessário) e 140 (gratuidade por declaração).