Imóvel da Caixa com dívida de IPTU ou condomínio: quem paga?

Comprou (ou vai comprar) um imóvel da Caixa e ficou com medo da dívida antiga de IPTU ou de condomínio? A resposta curta é: depende do anúncio daquele imóvel. Em algumas modalidades a dívida passada é sua; em outras, não. E há uma parte que é sempre do comprador. Este texto separa cada caso para você não levar susto depois.

Este conteúdo é informativo. O cartório não tem vínculo, parceria nem representação da Caixa Econômica Federal. As regras abaixo são as da própria Caixa; cada anúncio pode ter condições próprias, então leia sempre o do seu imóvel.

Afinal, quem paga o IPTU e o condomínio atrasados?

Isso muda conforme a modalidade da venda e o que está escrito no anúncio.

Nas regras da venda da Caixa, os débitos do imóvel, como IPTU e condomínio, seguem o que consta no anúncio. Eles podem ser transferidos para o comprador. Ou seja, não existe uma resposta única: cada imóvel traz a sua própria condição.

Na modalidade de leilão, a Caixa é direta: o condomínio e o IPTU em atraso são integralmente do comprador. Se você arremata em leilão, entra sabendo que a dívida antiga vem junto com o imóvel.

Nas outras modalidades, a venda online e a compra direta, a regra é conferir o anúncio e as condições daquela oferta para saber de quem é a responsabilidade. Não presuma que a Caixa já quitou tudo. Confirme antes.

Como ler o edital da Caixa: o que já vem fixado e o que depende do anúncio

Para saber quem paga a dívida antiga, o primeiro passo não é olhar o tipo de dívida. É descobrir qual documento manda no seu imóvel, porque isso muda conforme a modalidade da venda.

• Na venda online e na compra direta, manda o documento “Regras da Venda Online de Imóveis Caixa”.
• No leilão e na licitação aberta, manda o edital próprio daquela oferta. Cada leilão tem o seu.

Entenda melhor essas modalidades em venda online, compra direta e leilão da Caixa.

Uma parte do custo já vem fixada como do comprador, não importa o anúncio. Pelas Regras da Venda, ficam sempre por sua conta:

• As contas de consumo: água, energia e gás (item 17.2.4).
• As despesas da escritura, como emolumentos, ITBI, registro, laudêmio, resgate de aforamento e taxa de bombeiros (item 17.2.3).
• O cancelamento de ônus que constem na matrícula e a averbação de leilão negativo (itens 17.2.6 e 17.2.7).
• A emissão da matrícula atualizada e das certidões (itens 17.1.3 e 17.2.8).

Já os débitos do próprio imóvel, como o IPTU e o condomínio atrasados, não vêm fixados nas Regras. Eles seguem o que o anúncio daquele imóvel disser (itens 16 e 17.1.5). Pode ser que o anúncio transfira esses débitos para você; pode ser que diga outra coisa. Não existe resposta única, e não dá para presumir de um lado nem do outro. O único lugar que responde isso é o anúncio ou o edital do seu imóvel. A base oficial da Caixa não traz uma lista de dívidas que a Caixa quita antes de vender: isso é definido caso a caso, naquele anúncio.

No leilão, a conta costuma ser mais direta. Nas perguntas frequentes do Portal Imóveis Caixa, a Caixa informa que o IPTU e o condomínio em atraso ficam integralmente com o comprador.

Um cuidado para não errar a leitura. Num leilão da Caixa, o documento que manda é um edital de venda extrajudicial, feito pela própria Caixa, não um leilão judicial que corre na Justiça. Por isso a regra da arrematação em hasta pública, em que a dívida sai do preço, não vale aqui. Esse ponto está explicado adiante, na parte do IPTU.

Árvore por tipo de dívida: quem responde por cada uma

Para não se perder, separe as dívidas por tipo. Cada uma segue uma lógica jurídica diferente.

1. IPTU e outros tributos do imóvel

O IPTU, as taxas de serviço ligadas ao imóvel e a contribuição de melhoria são tributos que acompanham o bem. A regra geral está no art. 130 do Código Tributário Nacional: esses créditos “sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes”, ou seja, passam para quem compra, salvo quando o título traz a prova de quitação.

O mesmo artigo tem uma exceção, no parágrafo único: na arrematação em hasta pública, a dívida é paga com o preço, e não pelo arrematante. Mas “hasta pública” é o leilão judicial, aquele que corre dentro de um processo na Justiça. A venda de imóvel da Caixa é outra coisa. Por isso não dá para presumir que o IPTU atrasado “fica no preço” só porque você comprou num leilão da Caixa. Se a sua modalidade se enquadra ou não no parágrafo único é ponto a confirmar no edital e nas condições daquela venda.

Um detalhe que confunde muita gente: o ITBI não entra nessa conta. Ele não é uma dívida antiga do imóvel, é o imposto da sua própria compra. Veja como funciona o ITBI do imóvel comprado da Caixa.

2. Condomínio atrasado

A dívida de condomínio também segue o imóvel, mas por outro caminho legal. O art. 1.345 do Código Civil diz que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Quem compra um apartamento ou outra unidade em condomínio herda o que estava em aberto perante o condomínio.

3. Água, energia e gás

São contas de consumo, dívida pessoal de quem usava o imóvel. Ainda assim, pelas regras da venda da Caixa, ficam sempre por conta do comprador, inclusive as anteriores à compra.

4. Ônus na matrícula: hipoteca e penhora

Existe um quarto tipo, e ele não é bem uma dívida que segue o dono. É um ônus registrado na matrícula do imóvel, como uma hipoteca ou uma penhora antiga. A lógica aqui é outra: não é você que herda uma dívida, é o registro do imóvel que ainda carrega uma trava. Nas regras da venda da Caixa, o custo de cancelar esses ônus, quando ainda constam da matrícula, corre por conta do comprador.

Esse cancelamento é um ato do cartório de registro de imóveis, cobrado por faixa de valor (a base de cálculo), pela tabela de Minas Gerais: R$ 36,27 até R$ 1.400,00; R$ 43,55 de R$ 1.400,01 a R$ 5.000,00; R$ 87,14 de R$ 5.000,01 a R$ 20.000,00; e R$ 145,25 acima de R$ 20.000,00. Esses valores são a base estadual (emolumentos mais a Taxa de Fiscalização Judiciária); sobre eles soma o ISS do município, e o valor final é apurado pelo cartório no caso concreto. Por isso vale conferir a matrícula antes de comprar: um imóvel com ônus a cancelar tem esse custo a mais.

Atenção a uma diferença que muda tudo. O anúncio da Caixa define como o custo é dividido entre a Caixa e você. Ele não impede a prefeitura de cobrar o IPTU nem o condomínio de cobrar a taxa de quem consta como dono do imóvel. As leis acima fazem o débito seguir o imóvel perante o credor. Então, mesmo num anúncio que diga que a Caixa cuida de algo, confirme a baixa da dívida antes de fechar, porque a cobrança pode chegar até você primeiro.

O que é sempre seu, não importa a modalidade

Existe um grupo de despesas que é do comprador em qualquer caso: o consumo pessoal do imóvel. Água, energia elétrica e gás ficam sempre por sua conta. Isso vale mesmo que a conta seja de antes da sua compra.

Então, mesmo num anúncio que diga que a Caixa cuida do IPTU e do condomínio, as contas de consumo continuam sendo um custo seu.

Onde eu descubro de quem é a dívida antes de comprar?

No próprio anúncio do imóvel, dentro do Portal Imóveis Caixa. Cada imóvel tem condições próprias descritas ali, e é esse texto que define quem assume os débitos.

Os imóveis da Caixa são vendidos no estado em que se encontram. A regularização de pendências e de documentos corre por conta e custo do comprador. Por isso, ler o anúncio inteiro antes de dar o lance não é detalhe: é o que evita a surpresa.

Você também pode buscar informação por fora. O corretor credenciado que acompanha a venda pode procurar dados com o síndico, o porteiro ou vizinhos, por exemplo o valor do condomínio e se há atraso. Uma consulta na prefeitura mostra o IPTU em aberto.

Como não herdar a dívida: a quitação no título

A própria regra do art. 130 do Código Tributário Nacional dá a saída. O tributo segue o imóvel, salvo quando consta do título a prova de sua quitação. Traduzindo: a forma de não herdar o IPTU atrasado é levar para a escritura a prova de que ele está quitado. É por isso que o cartório pede certidões antes de lavrar a escritura, e faz a quitação constar do ato.

Antes de dar o lance ou fechar a compra, procure reunir:

• A matrícula atualizada do imóvel, que mostra os ônus registrados, como hipoteca ou penhora. Na venda da Caixa, a emissão corre por sua conta. Veja como pedir a matrícula atualizada para a escritura.
• A certidão de ônus reais, também emitida às suas expensas nas regras da Caixa.
• A certidão negativa de tributos municipais, na prefeitura, para saber se há IPTU ou taxas em aberto.

Para o condomínio, não existe uma certidão que você tenha o direito de exigir do síndico. Nas regras da Caixa, o corretor credenciado que acompanha a venda pode buscar informação com o síndico, o porteiro ou vizinhos, por exemplo o valor do condomínio e se há atraso. Confirme a baixa das dívidas antes de fechar, porque a cobrança pode chegar até você. Para o passo a passo geral da compra, veja o guia da escritura de imóvel comprado da Caixa.

Quais outras despesas entram nessa conta?

A dívida de IPTU e condomínio é só uma parte do custo de comprar um imóvel da Caixa. Pelas regras da venda, também ficam por conta do comprador:

• O ITBI, o imposto de transmissão cobrado pela prefeitura, pago à vista mesmo quando o município permite parcelar. Veja como funciona o ITBI do imóvel comprado da Caixa.
• A escritura, os emolumentos (os valores cobrados pelo cartório) e o registro. Para estimar isso, use o guia quanto custa a escritura de um imóvel da Caixa.
• O cancelamento de ônus que ainda constem na matrícula, como hipotecas ou penhoras, e as taxas do Cartório de Registro de Imóveis.
• A regularização de documentos e de averbações pendentes do imóvel.

Por que isso muda a conta da arrematação

Muita gente olha só o valor do lance e acha que é o custo total. Não é. O preço da arrematação é a base. Em cima dele entram o ITBI, a escritura, o registro e, dependendo do anúncio, a dívida antiga de IPTU e de condomínio.

Somar tudo antes de comprar é o que separa um bom negócio de um susto. Se o imóvel tem anos de condomínio atrasado e o anúncio joga isso para o comprador, esse valor pode pesar mais que a economia do lance. Faça a conta cheia antes.

Para entender o passo a passo geral da compra e onde a escritura entra, veja o guia da escritura de imóvel comprado da Caixa.

E se o imóvel estiver ocupado?

Aí surge outro custo que muita gente esquece. Nas regras da Caixa, a desocupação do imóvel é responsabilidade do comprador. Se não houver acordo com quem ocupa, pode ser preciso recorrer à Justiça, o que leva tempo e dinheiro. Antes de comprar um imóvel ocupado, busque orientação jurídica para dimensionar esse risco. Para entender melhor esse ponto, veja de quem é a desocupação de um imóvel da Caixa ocupado.

Onde o cartório entra nisso

O cartório de notas não cobra nem administra as dívidas do imóvel. O que fica no tabelionato é a lavratura da escritura pública, o documento que formaliza a sua compra à vista. As dívidas de IPTU, condomínio e consumo são acertadas com a prefeitura, o condomínio e as concessionárias, conforme o que o anúncio definiu.

Uma última observação importante. Quem transfere a propriedade para o seu nome é o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, que é outro cartório. A escritura formaliza o negócio; o registro é que faz você virar o dono oficial.

Fontes oficiais usadas: Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), art. 130 e parágrafo único (sucessão tributária no imóvel; o caput faz o tributo seguir o adquirente, salvo prova de quitação no título, e o parágrafo único vale para a arrematação em hasta pública, que é o leilão judicial); Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.345 (débitos de condomínio seguem o adquirente da unidade); Regras da Venda Online de Imóveis Caixa e FAQ oficial da Caixa (modalidade e documento aplicável: venda online e compra direta regidas pelas Regras, leilão e licitação aberta por edital próprio, itens 1.1 e 1.2; despesas da escritura por conta do comprador, incluindo laudêmio, resgate de aforamento e taxa de bombeiros, item 17.2.3; débitos do imóvel conforme o anúncio, itens 16 e 17.1.5; consumo sempre por conta do comprador, item 17.2.4; em leilão, IPTU e condomínio integralmente do comprador, conforme a FAQ oficial; cancelamento de ônus e averbação de leilão negativo, matrícula atualizada e certidões às expensas do comprador, itens 17.1.3, 17.2.6 a 17.2.8); Tabela de Custas e Emolumentos de MG 2026 (Portaria nº 8.664/CGJ/2025 do TJMG), Tabela 4, item 1.g (cancelamento de ônus e direitos reais, base estadual por faixa: R$ 36,27; R$ 43,55; R$ 87,14; R$ 145,25, emolumentos mais Taxa de Fiscalização Judiciária, sem ISS, que soma por município). A responsabilidade concreta depende do anúncio e do edital de cada imóvel.