ITBI em MG: quando pagar e como ele entra na escritura

O ITBI é o imposto que você paga quando compra um imóvel. Ele é cobrado pela prefeitura da cidade onde o imóvel fica, e quem paga é o comprador. Ele aparece duas vezes na compra: uma antes da escritura, outra na hora de registrar. Aqui você vê o que é, quando ele é exigido, como ele entra na escritura e o que trava se ele não for pago.

O que é o ITBI e quando ele nasce

ITBI quer dizer Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal, cobrado pela prefeitura da cidade onde o imóvel está. Ele incide na transmissão onerosa, ou seja, quando alguém paga por um imóvel para passar o bem para o seu nome. A compra e venda é o caso mais comum.

O ITBI não é da escritura e não fica com o cartório de notas. Ele também não é do registro. É um tributo da cidade, e quem emite a guia é a prefeitura.

Doação e herança não pagam ITBI. Nesses casos o imposto é o ITCD, que é estadual. Veja a diferença em documentos para escritura de doação de imóvel em MG.

Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?

Quem paga é a parte compradora. É um custo de quem está adquirindo o imóvel, junto com a escritura e o registro. A lei não impede que comprador e vendedor combinem as despesas de outra forma dentro do negócio, mas, na prática, o ITBI fica com o comprador.

O que vem primeiro, o ITBI ou a escritura?

Primeiro o ITBI. Isso não é costume do cartório, é regra escrita: o Código de Normas da CGJ-MG (Provimento 93/2020) determina, no Art. 187, I, que o tabelião exija o comprovante de pagamento do imposto, ou a declaração do município, antes de lavrar a escritura. A mesma exigência aparece na lei federal das escrituras de imóvel (Lei nº 7.433/85, Art. 1º, § 2º, e Decreto nº 93.240/86, Art. 1º, II).

A ordem da compra é esta:

1. Você reúne a documentação e recolhe o ITBI na prefeitura do município do imóvel.
2. O tabelionato de notas lavra a escritura de compra e venda.
3. Você leva a escritura ao cartório de registro de imóveis, que registra a transferência na matrícula.

Por isso o ITBI costuma ser a primeira despesa da compra a sair do bolso. Se a guia atrasa, a escritura atrasa junto. Sobre o rito da escritura em si, do cartório competente aos documentos, veja como fazer a escritura de imóvel em MG.

O ITBI é pago na escritura ou no registro?

Em nenhum dos dois. Essa é a confusão mais comum da compra, e a explicação é simples: o imposto é pago à prefeitura, mas ele aparece nos dois cartórios, com papéis diferentes.

• No tabelionato de notas, o ITBI é condição para o ato acontecer. O tabelião exige o comprovante antes da lavratura. Depois, ele escreve os dados do imposto dentro da própria escritura: valor do tributo, data de pagamento e número da guia ou da certidão (Art. 183, VIII do Código de Normas MG). Pela Lei nº 7.433/85 (Art. 1º, § 2º), basta consignar que o comprovante foi apresentado, sem transcrever o documento inteiro.
• No cartório de registro de imóveis, o ITBI volta a ser exigido como documento de entrada, quando o dado ainda não consta do próprio título. É o que informa a lista de documentos do RIB-MG, a rede dos cartórios de registro de imóveis de Minas Gerais.

Ou seja, o ITBI não é uma linha da conta do cartório. Ele é uma condição que os dois cartórios verificam. Para separar as três despesas, veja quanto custa a escritura de imóvel em MG e o valor do registro de imóveis em MG.

Dá para fazer a escritura antes de pagar o ITBI?

Em regra, não. A exigência do comprovante antes da lavratura é a regra, e o tabelião não pode dispensá-la por conta própria.

Existe uma exceção, e ela é estreita: o Decreto nº 93.240/86 (Art. 1º, II) ressalva o caso de recolhimento posterior autorizado em lei. Repare no que isso quer dizer na prática:

• não é dispensa do imposto, é mudança do momento de pagar;
• quem autoriza é a lei, não o cartório e não o comprador;
• como o ITBI é municipal, a autorização precisa vir da legislação do município onde fica o imóvel.

Há ainda o caso de não incidência ou de isenção prevista na lei municipal. Aí o que se apresenta ao cartório não é a guia paga, e sim a declaração ou o reconhecimento emitido pela prefeitura. Em qualquer dos caminhos, o documento vem do município, e é ele que diz qual é o seu caso.

Quem comprou imóvel da Caixa tem um detalhe a mais: as Regras da Venda determinam o pagamento do ITBI integralmente à vista, ainda que o município permita parcelar. Veja ITBI de imóvel comprado da Caixa.

O que é mais caro, o ITBI ou a escritura?

Depende do município e do valor do imóvel, porque as duas contas nascem em lugares diferentes e são calculadas de formas diferentes:

Como um é percentual e o outro é faixa, a resposta vira conforme o caso. Para o número do seu, use a calculadora de ITBI e o simulador de custas da escritura.

O que acontece se o ITBI não for pago

Duas coisas travam, uma depois da outra:

1. A escritura não é lavrada. Sem o comprovante ou a declaração do município, o tabelião não pode lavrar o ato (Art. 187, I).
2. A transferência não é registrada. Sem a comprovação do imposto, o registro de imóveis não registra a compra, e é o registro, não a escritura, que faz de você o dono. Entenda em quem não registra não é dono.

Na prática, o imóvel continua no nome do vendedor na matrícula, com os riscos que isso traz. O prazo para recolher e os acréscimos por atraso são definidos pela lei de cada município: confirme na prefeitura do imóvel.

Onde ver a alíquota e a base da sua cidade

A alíquota é fixada por lei municipal, então ela muda de cidade para cidade. Nos municípios de MG que já conferimos, a compra à vista fica entre 2% e 3%.

Para consultar a sua cidade com a lei ao lado, veja a tabela de ITBI por município de MG. Para o valor já calculado, use a calculadora de ITBI.

O percentual, porém, é só metade da conta. A outra metade é a base de cálculo, o valor sobre o qual a alíquota é aplicada, que também sai da lei do município. Em regra o ITBI incide sobre o valor da transação, quanto você pagou pelo imóvel, mas há cidades que usam um valor de referência próprio. Isso pesa em imóvel de leilão, arrematado abaixo da avaliação. Veja a regra de cada cidade em base de cálculo do ITBI por município.

Tem desconto no ITBI para o primeiro imóvel?

Depende da cidade. Alguns municípios preveem isenção ou alíquota reduzida em situações específicas, como a primeira aquisição ou a compra financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação. Não é uma regra geral de MG: cada município decide na sua lei, e cada lei traz os próprios requisitos, como faixa de renda ou destinação do imóvel.

Isso importa na hora de fazer a conta: quem não se enquadra nos requisitos paga a alíquota comum daquele município, que pode ser mais alta que a da compra à vista. Antes de contar com o desconto, consulte a prefeitura do imóvel. No caso do imóvel financiado, veja ITBI de imóvel financiado em MG. Os descontos da escritura e do registro seguem outra regra: veja escritura de imóvel gratuita e descontos.

Fontes oficiais usadas: Código de Normas da CGJ-MG (Provimento 93/2020), Art. 187, I (exigência do comprovante ou da declaração do ITBI antes da lavratura) e Art. 183, VIII (consignação do valor do tributo, da data de pagamento e do número da guia ou certidão na escritura); Lei nº 7.433/85, Art. 1º, § 2º (o tabelião consigna a apresentação do comprovante, dispensada a transcrição); Decreto nº 93.240/86, Art. 1º, II (comprovante do ITBI, ressalvado o recolhimento posterior autorizado em lei); Lei estadual nº 15.424/2004 (emolumentos tabelados dos atos notariais e de registro); lista de documentos do RIB-MG (comprovação do ITBI para o registro); Regras da Venda Online de Imóveis da Caixa, item 13.3.1 (ITBI pago à vista); FAQ do SINOREG-MG (definição do ITBI como imposto municipal de transmissão inter vivos, com alíquota própria de cada município). A alíquota, a base de cálculo, o prazo e as isenções são definidos pela lei de cada município: confirme na prefeitura onde fica o imóvel.