Documentos para escritura de doação de imóvel em MG

Doar um imóvel em Minas Gerais segue quase os mesmos passos de uma compra e venda. Você reúne os documentos das partes e do imóvel, o tabelião lavra a escritura pública e ela é levada ao Registro de Imóveis. A diferença que mais gera dúvida é o imposto: na doação, o tributo não é o ITBI da compra e venda, e sim o ITCD, que é estadual. Este guia reúne os documentos, com a fonte de cada exigência.

Doação de imóvel precisa de escritura pública?

Em regra, sim. A transmissão de imóvel com valor acima de 30 salários mínimos exige escritura pública, conforme o art. 108 do Código Civil. A doação é um contrato: uma pessoa doa e a outra aceita. As duas vontades ficam registradas na escritura, que é o instrumento com fé pública que formaliza o ato (Código de Normas da CGJ-MG, art. 182).

A escritura sozinha não passa o imóvel para o nome de quem recebe. O sistema tem duas fases. Primeiro, o tabelionato de notas lavra a escritura. Depois, essa escritura é levada ao Registro de Imóveis da comarca, e é o registro que transfere a propriedade. Entenda por que em quem não registra não é dono.

Quais documentos entram na escritura de doação

A base é a mesma de qualquer escritura de imóvel: identificação das partes, certidões e a matrícula atualizada. Muda o imposto e entra a figura de quem recebe a doação (o donatário). Veja a lista com a fonte de cada item.

A relação cobre a maior parte dos casos. O tabelião confere a situação concreta e pode pedir outro documento previsto em lei para a segurança do ato.

Doação paga ITBI ou ITCD?

Paga ITCD. Aqui está o ponto que os textos genéricos costumam trocar. O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é municipal e incide na compra e venda, que é uma transmissão onerosa (quem compra paga pelo imóvel). Veja como ele funciona em ITBI em MG.

A doação é diferente: é uma transmissão gratuita. Nesse caso, o imposto é o ITCD, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação. Ele é estadual. A lista oficial do Registro de Imóveis de Minas Gerais confirma isso: para a doação, ela exige o imposto de transmissão na forma de ITBI ou ITCD, conforme o ato.

Em Minas Gerais, quem apura e recebe o ITCD é a Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais. É lá que você confirma o valor devido e as regras do seu caso. Faça isso com antecedência, porque o comprovante do imposto entra antes da lavratura (Código de Normas da CGJ-MG, art. 187, I).

Quanto custa a escritura de doação de imóvel em MG?

O custo se divide em três contas separadas: a escritura no tabelionato de notas, o ITCD (o imposto estadual da doação) e o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Cada uma é cobrada por quem faz o ato, então vale somar as três para saber o valor cheio.

A escritura de doação é uma escritura “com conteúdo financeiro”. A tabela oficial trata assim tanto a transmissão onerosa (compra e venda) quanto a gratuita (doação), como diz a Nota I da tabela de 2026. Por isso o valor sai por faixa do valor da doação, a base de cálculo, e não é um percentual fixo. Quem apura essa base é o cartório, no caso concreto.

A tabela abaixo mostra a base estadual (emolumentos e Taxa de Fiscalização Judiciária) de algumas faixas comuns. É a tabela do Tribunal de Justiça de Minas Gerais para 2026 (Portaria 8.664/CGJ/2025, com base na Lei estadual 15.424/2004).

Esses valores são a base estadual, sem o ISS municipal. No Tabelionato de Ponte Firme, o ISS informado pelo tabelião é de 2%, que entra no total afixado na serventia. Para a tabela completa de faixas e a mecânica de cada conta, veja quanto custa a escritura de imóvel em MG. Para uma estimativa com o ISS local, use o simulador de custas, lembrando que na doação o imposto é o ITCD, e não o ITBI.

O ITCD é apurado pela Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais, que informa o valor devido no seu caso. O registro é cobrado pelo Cartório de Registro de Imóveis, em outra tabela. O custo cheio é a soma das três contas: escritura, ITCD e registro.

Quanto é o ITCD da doação em Minas Gerais

O ITCD costuma ser a maior das três contas, então vale entender como ele é calculado. Em Minas Gerais, a alíquota é de 5% sobre a base de cálculo (Lei estadual nº 14.941/2003, art. 10, com a redação da Lei nº 17.272/2007). É alíquota única: vale tanto para a doação quanto para a herança.

A base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, e ela não pode ser menor que o valor usado para o lançamento do IPTU, no imóvel urbano, nem que o valor total do imóvel declarado pelo contribuinte para o lançamento do ITR, no rural (art. 6º). Quem paga o ITCD na doação é quem recebe, o donatário (art. 12, II).

Dois pontos mudam a conta, e por isso vêm com a regra que os condiciona:

• Isenção para doação de pequeno valor. A doação cujo valor total não ultrapassa 10.000 Ufemgs é isenta do ITCD (art. 3º, II, “a”). Ufemg é a Unidade Fiscal do Estado de Minas Gerais, atualizada a cada ano; o valor vigente em reais é confirmado na Secretaria de Estado de Fazenda. Acima desse limite, a doação não é isenta e paga os 5% sobre a base de cálculo.
• Desconto na doação. A lei autoriza o Poder Executivo a conceder desconto de até 50% do ITCD na doação de até 90.000 Ufemgs, desde que o imposto seja recolhido antes de ação fiscal (art. 10, parágrafo único, II). É uma autorização que depende de regulamento, não um desconto automático. Não presuma o desconto: confirme na Fazenda estadual se ele se aplica ao seu caso.

O ITCD é pago antes da lavratura da escritura de doação (art. 13, V). E o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis só é feito depois da comprovação do pagamento integral do ITCD, por certidão da própria Fazenda estadual (art. 18). Ou seja, o imposto entra em dois momentos do caminho: antes de assinar a escritura e antes de registrar.

E se quem doa for casado?

Se quem doa é casado, em regra o cônjuge precisa concordar com a doação do imóvel. A anuência do cônjuge é imprescindível na alienação de imóvel, salvo no regime de separação total de bens (Código de Normas da CGJ-MG, art. 184). Por isso a certidão de casamento e, quando existe, o pacto antenupcial entram na lista. Entenda o efeito do regime de bens em regime de bens e outorga conjugal na escritura.

Se alguma parte for representada por procurador, a procuração deve ser instrumento público, apresentada em original ou cópia autenticada (Código de Normas da CGJ-MG, art. 183, IV).

Doação com reserva de usufruto: o ITCD muda?

A doação pode carregar condições, e a mais comum é a reserva de usufruto: quem doa transmite a propriedade a quem recebe, mas continua com o direito de usar o imóvel e de receber seus frutos enquanto viver. Também cabe a cláusula de reversão. Essas condições são definidas na própria escritura, e cada uma tem efeitos próprios. Trate desse ponto antes do ato, e não depois.

No custo, a reserva de usufruto separa de vez as duas contas, o emolumento e o ITCD. O emolumento não muda de natureza: a escritura de doação é uma escritura “com conteúdo financeiro”, e o valor sai por faixa da base de cálculo apurada no caso concreto (Nota I da tabela de 2026). A faixa você confere em quanto custa a escritura de imóvel em MG.

No ITCD é onde a reserva de usufruto pesa, e onde os textos genéricos erram, porque tratam duas operações diferentes como se fossem uma só:

• Instituição de usufruto por ato não oneroso. Quando o usufruto é instituído de graça, ele é um fato gerador próprio do ITCD (Lei estadual nº 14.941/2003, art. 1º, VI). A base de cálculo, nesse caso, é 1/3 do valor do bem (art. 4º, § 2º, III), e quem paga o imposto é o usufrutuário (art. 12, IV).
• Doação com reserva de usufruto. Aqui a operação é outra: transmite-se a nua propriedade a quem recebe, e o usufruto fica reservado a quem doa. Por ser operação diferente da instituição de usufruto, não se aplica de forma automática a fração de 1/3 acima. Quem paga o ITCD é o donatário (art. 12, II), e o valor da base de cálculo é apurado pela Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais. Confirme o valor devido na Fazenda antes de assinar, em vez de presumir uma fração.

Em qualquer das duas operações, o ITCD é pago antes da lavratura da escritura (art. 13, V). E o tabelionato de notas informa à Fazenda estadual, todos os meses, as escrituras de doação e de instituição de usufruto (art. 20). Por isso vale acertar o imposto no início, e não depois de marcar o ato.

Como preparar a escritura de doação

Reúna as certidões com atenção aos prazos, porque elas têm validade. A certidão de inteiro teor da matrícula vale 30 dias para este fim (Código de Normas da CGJ-MG, art. 187, III) e a certidão de casamento é aceita até 90 dias (lista do Registro de Imóveis de MG). Confirme o ITCD junto à Fazenda estadual com antecedência, já que o comprovante entra antes da lavratura.

A escritura de doação é lavrada no tabelionato de notas. Ela também pode ser feita de forma digital, por videoconferência, pelo e-Notariado, com o certificado e-Notarial. Para a lista comum a qualquer transmissão de imóvel, use os documentos para a escritura de imóvel.

Fontes oficiais usadas: Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020), arts. 182, 183, 184 e 187; Lei nº 7.433/1985; Código Civil, art. 108; Lei estadual nº 14.941/2003 (ITCD em MG, texto atualizado), arts. 1º (fato gerador, inclusive a instituição de usufruto não oneroso, inciso VI), 3º (isenção), 4º (base de cálculo, com a fração de 1/3 da instituição de usufruto no § 2º, III), 6º (base de cálculo mínima), 10 (alíquota de 5%, redação da Lei nº 17.272/2007), 12 (contribuinte, o donatário no inciso II e o usufrutuário no inciso IV), 13 (prazo de pagamento), 18 (registro condicionado à certidão de pagamento) e 20 (dever de o tabelionato informar doação e usufruto à Fazenda estadual); lista oficial de documentos do Registro de Imóveis de MG (RIB-MG), item “Escrituras públicas: compra e venda, doação, permuta e dação em pagamento”. O ITCD é apurado pela Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais, que informa o valor e as regras do caso concreto. Os documentos variam conforme o imóvel e a operação: o tabelião confere o caso e pode exigir documento adicional previsto em lei.