Escritura e registro: por que quem não registra não é dono

Muita gente assina a escritura, guarda o papel e acha que o imóvel já é seu. Não é. No Brasil, a propriedade de um imóvel só passa para o seu nome depois que a escritura é registrada no cartório de registro de imóveis. Antes do registro, na matrícula, o dono ainda é o vendedor. É o que diz a frase conhecida no meio: quem não registra não é dono.

A compra tem duas etapas, em dois cartórios

A transferência de um imóvel acontece em duas fases, em cartórios diferentes:

1. A escritura, no tabelionato de notas. É o ato que formaliza o negócio, com a qualificação das partes e as condições da compra. Você pode escolher o tabelionato.
2. O registro, no cartório de registro de imóveis, também chamado de RGI (Registro Geral de Imóveis). É o ato que de fato transfere a propriedade e coloca o imóvel no seu nome, na matrícula. É feito no cartório da região onde o imóvel fica.

São dois cartórios. O de notas lavra a escritura. O de registro de imóveis registra. Uma coisa não substitui a outra.

Este texto trata do registro, a segunda etapa. Se você ainda vai passar pela primeira, veja como fazer a escritura de imóvel em MG, do cartório competente aos documentos.

Por que a escritura sozinha não basta

A escritura prova que você e o vendedor fecharam o negócio. Mas, pela lei, é o registro que transfere a propriedade. Enquanto a escritura não é registrada, a matrícula do imóvel continua no nome do vendedor. Para a lei, e para o cartório, o dono ainda é ele.

A prioridade do registro: quem registra primeiro leva o imóvel

Essa regra fica mais clara no pior cenário: o mesmo imóvel vendido duas vezes. Como, antes do registro, o vendedor ainda é tido como dono (Código Civil, art. 1.245, parágrafo 1º), ele consegue, de fato, assinar uma segunda venda do mesmo imóvel. Quem resolve esse conflito não é a data da escritura. É o registro.

Entre dois compradores do mesmo imóvel, a lei decide pela matrícula. Quem leva o seu título a registro primeiro passa a ser tido como dono, e continua sendo tido como dono enquanto esse registro não for desfeito por ação própria na Justiça (art. 1.245, parágrafo 2º). O comprador que ficou só com a escritura guardada não registrou, então, pela lei, ainda não é dono (parágrafo 1º). A escritura dele prova o negócio, mas não ganha do registro do outro.

Por isso registrar logo não é zelo exagerado. A escritura assinada e o ITBI pago não garantem o imóvel sozinhos. Levar o título a registro é o que fecha essa janela. Veja o passo a passo da escritura e do registro.

O que acontece se você não registrar

Deixar a escritura na gaveta traz riscos reais:

• Você não consegue vender o imóvel nem usá-lo como garantia. Só quem está na matrícula pode vender.
• Como o imóvel ainda está no nome do vendedor, ele pode ser atingido por dívidas dele, como uma penhora.
• Um vendedor de má-fé pode tentar vender o mesmo imóvel de novo para outra pessoa.
• Se o vendedor falecer, o imóvel pode entrar no inventário dele, e a sua compra vira uma disputa.

Por isso, registrar não é burocracia. É o que protege a sua compra. E, quando a compra é antiga e o imóvel nunca passou para o seu nome na matrícula, resolver isso é um dos casos de regularizar o imóvel, que mostra quem cuida de cada pendência.

E se eu só tenho um contrato de gaveta?

O contrato de gaveta é um acordo particular de compra e venda que fica só no papel entre as partes. Ele não virou escritura pública e, em geral, não foi levado ao cartório de registro de imóveis. Na matrícula, o dono continua sendo o vendedor, às vezes até um dono mais antigo, de vários negócios atrás. Para a lei, quem comprou por gaveta não é o dono.

O risco é o mesmo da escritura guardada na gaveta, só que maior, porque aqui falta também a escritura. Em regra, a transmissão de imóvel acima de 30 salários mínimos precisa de escritura pública (art. 108 do Código Civil), e a Lei de Registros Públicos exige que a sequência das transmissões seja toda registrada. Um contrato de gaveta não cumpre nenhuma das duas etapas.

Como corrigir depende de quem ainda aparece na matrícula e da situação do vendedor. Veja os caminhos:

• O vendedor está vivo e colabora. É o caso mais simples. Vocês fazem a escritura pública de compra e venda no tabelionato de notas e, depois, o registro na matrícula. A partir do registro, você é o dono. Veja os documentos para a escritura de imóvel.
• O vendedor não quer assinar a escritura. Sem a assinatura dele, o cartório não lavra a escritura. Aí o caminho passa a ser judicial, com advogado, para obter a transferência.
• O vendedor faleceu. Começa-se pelo inventário dos vendedores, feito com advogado. Concluída a partilha, o imóvel é transferido dos vendedores originais para os herdeiros e, então, para você.
• A cadeia se perdeu, com vários contratos de gaveta e um dono antigo na matrícula. É um caso de regularizar o imóvel. Quando não há como refazer a cadeia de escrituras, uma saída possível é a usucapião, pela posse ao longo do tempo. Ela corre no cartório de registro de imóveis, com advogado, e o tabelionato de notas entra lavrando a ata notarial que instrui o pedido (art. 216-A da Lei nº 6.015/1973).

Enquanto a escritura definitiva não sai, existe uma proteção parcial: o contrato de promessa de compra e venda pode ser registrado na matrícula, o que protege o comprador contra uma revenda do imóvel a terceiros. Isso não substitui a escritura e o registro da compra, que continuam sendo o que faz você virar o dono.

Comprei o imóvel sem escritura, e agora: a árvore de risco e correção

A raiz de todo o risco cabe em uma frase da lei. O Código Civil diz que, enquanto o título não é registrado, “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (art. 1.245, parágrafo 1º). Ou seja: sem registro, quem vendeu ainda é o dono no papel, e é isso que deixa a sua compra exposta. A correção muda conforme o que você tem hoje na mão.

Em qualquer caminho, quando você finalmente for lavrar a escritura, exija as certidões negativas e faça a quitação dos tributos do imóvel constar do título. É a forma prevista em lei de não herdar a dívida do bem (CTN, art. 130). Acertar uma compra antiga assim é um dos casos de regularizar o imóvel, que mostra quem cuida de cada pendência.

Como registrar, passo a passo

1. Com a escritura assinada, você recebe o traslado, que é a primeira via da escritura.
2. Você recolhe o ITBI, o imposto municipal de transmissão, na prefeitura do imóvel. Em geral o prazo é de cerca de 30 dias, mas varia conforme o município.
3. Leva a escritura e os documentos ao cartório de registro de imóveis da região do imóvel.
4. O cartório confere tudo e registra a transferência na matrícula. A partir daí, você é o dono.

Quanto custa o registro

O registro tem custo próprio, separado da escritura. São os emolumentos de registro, os valores cobrados por aquele cartório, tabelados por lei, mais o ITBI, que é do município. Um detalhe a seu favor: se por algum motivo o registro não se concretizar, os emolumentos de registro são devolvidos.

Para acompanhar cada etapa da compra, veja os demais materiais do cartório sobre escritura, reunidos por tema.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso pelo cartório. A escritura é lavrada no tabelionato de notas. O registro é feito no cartório de registro de imóveis da região do imóvel.