Base de cálculo do ITBI em MG: valor venal ou de compra

O ITBI é um percentual do valor do imóvel, mas o que muda o valor final não é só a alíquota: é sobre qual valor ela incide. Esse valor é a base de cálculo, e cada cidade de Minas Gerais define a sua na lei. Aqui você vê a base de cada município que já conferimos, com a lei de cada um.

Sobre qual valor o ITBI é calculado?

A base de cálculo é o valor do imóvel sobre o qual a alíquota é aplicada. O ITBI é um imposto municipal, então esse valor sai da lei de cada cidade. Existem três desenhos comuns:

• Valor venal, apurado pela prefeitura (às vezes chamado de valor de referência ou pauta de valores).
• Valor da transação, quanto você efetivamente pagou pelo imóvel.
• O maior dos dois. É a regra mais frequente em Minas: a prefeitura compara o valor venal com o preço declarado e cobra sobre o que for maior.

Por isso não adianta olhar só a alíquota. Duas cidades com a mesma alíquota podem gerar contas diferentes, porque uma usa o valor venal e outra o preço pago. Para o percentual de cada município, veja a tabela de ITBI por município de MG. Para entender o imposto por completo, o guia é o ITBI em MG.

Base de cálculo do ITBI por município de MG

Os valores abaixo são a base de cálculo que cada cidade fixa na lei, conforme conferimos no texto de cada prefeitura ou câmara.

As bases acima foram conferidas na lei de cada município. Estamos ampliando a lista para as demais cidades de Minas Gerais. Esta tabela é informativa e não substitui a consulta à prefeitura, que é quem apura a base e emite a guia com o valor devido.

Como a prefeitura chega ao valor da base: a regra varia

Não existe um único jeito de definir a base em Minas Gerais. Cada cidade descreve na lei como chega ao valor sobre o qual o ITBI incide, e esses desenhos se repetem em alguns padrões. Saber o da sua cidade evita surpresa na guia.

• Compara e usa o maior. É o padrão mais comum: a prefeitura confronta o valor venal apurado com o preço declarado e cobra sobre o maior. É o caso de Presidente Olegário, Governador Valadares e Teófilo Otoni, entre a maioria da tabela acima.
• Prevalece o valor declarado, salvo arbitramento por processo próprio. Em Sabará, a base é o valor declarado da transação, e a prefeitura só o altera por um processo próprio de arbitramento. Conselheiro Lafaiete usa o valor venal real, com arbitramento por processo regular. Nesses lugares, o valor que você declara é o ponto de partida, e o ajuste depende de um procedimento formal.
• Tem um piso: nunca abaixo da base do IPTU. Nova Lima, Pará de Minas e Araxá fixam que a base não pode ficar abaixo do valor venal usado no IPTU, mesmo que o preço declarado seja menor.
• A prefeitura avalia por conta própria. Em Itabirito, quem apura é a Comissão Permanente de Avaliação; em Divinópolis, a base é o valor de avaliação municipal; em Patrocínio, o valor apurado pela prefeitura. A avaliação administrativa entra no lugar do preço declarado, ou ao lado dele.
• A lei não detalha o critério. Em algumas cidades o texto só remete ao Código Tributário, sem dizer se a base é o venal ou o declarado, como em Lavras. Aí não dá para presumir: confirme na prefeitura qual valor ela usa.

E se a prefeitura avaliar o imóvel por mais do que paguei?

Isso acontece quando a lei manda usar o maior valor e o valor venal da prefeitura supera o preço declarado. Nesse caso, o ITBI é calculado sobre o valor maior.

Ainda assim, o valor declarado não é descartado de qualquer jeito. Em várias cidades, a prefeitura só altera o valor da transação por um processo próprio de arbitramento. Sabará, por exemplo, prevê que o arbitramento corra por processo próprio, e Conselheiro Lafaiete fala em arbitramento por processo regular. Por isso, guarde o comprovante de quanto pagou: ele é a sua prova do valor da transação.

E no leilão? Imóvel judicial e imóvel da Caixa não são a mesma coisa

Aqui mora uma confusão comum. Na arrematação em leilão, muitas leis municipais têm uma regra de base própria: o ITBI incide sobre o preço arrematado, o valor do lance vencedor, e não sobre o valor venal. Entre os municípios de Minas que já conferimos, treze trazem essa regra especial na própria lei.

Repare no que muda: onde a regra geral compara o preço com o valor venal, a regra da arrematação manda usar o valor do lance. Paracatu restringe essa base à arrematação judicial. Pedro Leopoldo alcança também a arrematação extrajudicial. Nos demais, o texto fala em arrematação ou leilão.

O imóvel comprado à vista da Caixa é diferente: a venda direta é extrajudicial, feita por escritura pública, e não é uma arrematação em leilão. Nesse caso, a base não segue a coluna da arrematação: vale a regra comum da cidade, em geral o valor da transação ou o venal, o que for maior. Não confunda com a carta de arrematação, que é o documento do leilão judicial: veja a diferença em carta de arrematação e escritura pública e o que muda no ITBI do imóvel comprado da Caixa. Como cada município tem a sua regra, confirme na prefeitura do imóvel qual base ela aplica no seu caso.

Fontes oficiais usadas: leis municipais de ITBI dos municípios listados (número indicado na tabela), conferidas no texto de cada prefeitura ou câmara. A base de cálculo, a alíquota e as isenções são definidas pela lei de cada município: confirme na prefeitura onde fica o imóvel, que é quem apura a base e emite a guia com o valor devido.