Na compra financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), muitas cidades de Minas Gerais cobram um ITBI menor sobre a parte financiada, em geral 0,5%. O ITBI é um imposto municipal, então essa regra sai da lei de cada cidade. Abaixo você vê os municípios que já conferimos, com a lei de cada um.
Atenção: a redução tem requisitos
O benefício não vale para todo imóvel financiado. É uma exceção voltada à habitação popular, e as leis municipais costumam exigir duas coisas juntas:
- financiamento pelo SFH, que tem teto de valor e regras próprias (o SFI, usado em imóveis mais caros, em geral fica de fora);
- destinação às faixas de menor renda. A lei de Uberlândia, por exemplo, concede os 0,5% às transmissões pelo SFH “destinados às classes da população de menor renda”, e cobra 4% nos demais casos, o dobro dos 2% da compra à vista.
Alguns municípios pedem ainda que seja o único imóvel do comprador ou que ele não tenha usado o benefício antes. Como o requisito muda de cidade para cidade, confirme na prefeitura do imóvel antes de contar com a alíquota menor: presumir o desconto e não ter direito a ele pode sair mais caro que a alíquota padrão.
Como funciona o ITBI reduzido do financiamento
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é pago pelo comprador à prefeitura da cidade onde fica o imóvel. Quando a compra é financiada pelo SFH e preenche os requisitos da lei local, boa parte das cidades mineiras divide a conta em duas:
- sobre o valor financiado pelo SFH, uma alíquota menor, em geral 0,5%;
- sobre o restante (a entrada e o que você paga à vista), a alíquota padrão da cidade.
Ou seja, o desconto não é do imóvel inteiro. Ele vale só para a fatia paga com o financiamento da casa própria. A calculadora de ITBI aplica a alíquota padrão do seu município sobre o valor que você informar, sem separar a parte financiada: use-a para calcular a parte “sobre o restante” da tabela acima, e some a parte financiada pela alíquota reduzida à parte, como mostrado acima. Para conferir a alíquota padrão da sua cidade em tabela, veja a tabela de ITBI por município de MG. Para entender o imposto por completo, o guia é o ITBI em MG.
Tabela: ITBI sobre a parte financiada pelo SFH, por cidade
Os percentuais abaixo são a alíquota que cada cidade aplica sobre a parcela financiada pelo SFH, conforme a lei do município. Sobre o restante do preço, aplica-se a alíquota padrão da cidade.
| Município | Sobre a parte financiada (SFH) | Lei do município |
|---|---|---|
| Uberlândia | 0,5% (SFH de menor renda) | Lei 4.871/1989 |
| Divinópolis | 0,5% | Lei Complementar 007/1991 |
| Juiz de Fora | 0,5% | Lei 10.862/2004 |
| Betim | 0,5% | Lei 1.948/1989 |
| Barbacena | 0,5% (art. 64, I) | Lei 3.246/1995 |
| Teófilo Otoni | 0,5% (art. 99, I) | Lei Complementar 21/2000 |
| Araguari | 0,5% | Lei Complementar 203/2022 |
| Patrocínio | 0,5% (art. 38) | Lei Complementar 40/2006 |
| Nova Lima | 0,5% (art. 8º, I) | Lei 1.909/2005 |
| Passos | 0,5% (art. 64, I) | Lei 1.722/1989 |
| Patos de Minas | 0,5% (art. 158, I) | Lei 2.550/1989 |
| Lavras | 0,5% (art. 100, II) | Lei Complementar 92/2006 |
| Congonhas | 0,5% (art. 74, I) | Lei 3.926/2020 |
| Manhuaçu | 0,5% (art. 80) | Lei Complementar 002/2017 |
| Pará de Minas | 0,5% (art. 169, I) | Lei 5.012/2009 |
| Itaúna | 0,5% | Lei 2.204/1989 |
| Pouso Alegre | 0,5% | Lei 2.320/1988 |
| Sete Lagoas | 0,5% | Lei Complementar 74/2002 (redação da LC 173/2013) |
| Conselheiro Lafaiete | 0,5% | Lei Complementar 242/2026 |
| Presidente Olegário | 0,5% | Lei Complementar 67/2017 |
| Itabira | 1% | Lei 3.404/1997 (redação da Lei 4.772/2014) |
As alíquotas acima foram conferidas na lei de cada município. Estamos ampliando a tabela para as demais cidades. Esta lista é informativa e não substitui a consulta à prefeitura, que é quem emite a guia com o valor devido.
Cidades com regra diferente
Nem todo município reduz da mesma forma. Alguns casos que já conferimos e fogem do padrão de 0,5%:
- Coronel Fabriciano: aplica 1% sobre a parte financiada pelo SFI, não pelo SFH. São sistemas diferentes de financiamento. A alíquota padrão da cidade é 3% (Lei Complementar 010/2021).
- Ubá: não reduz a alíquota. Em vez disso, reduz a base de cálculo na parcela financiada pelo SFH (Lei Complementar 062/2001). O efeito prático é parecido, mas o mecanismo da lei é outro.
- Montes Claros: em áreas de interesse social, cobra 0,5% sobre o financiado e 1% nas demais (Lei Complementar 4/2005). É um recorte de interesse social, não uma regra geral de SFH.
- Ribeirão das Neves: a alíquota pode ser reduzida à metade (1%) em hipóteses específicas da lei (Lei Complementar 142/2013). Não é um redutor automático de financiamento.
Muitas cidades mineiras, por outro lado, têm alíquota única e não preveem redução para o financiado, como Belo Horizonte e Ibirité. Por isso o certo é sempre confirmar na prefeitura do imóvel.
Financiou pela Caixa? Confira o tipo de financiamento
Se você comprou um imóvel financiado pela Caixa, o redutor do SFH pode valer, mas depende de o financiamento ser enquadrado no SFH. Quem define a alíquota e a base é a lei do município, não a Caixa. O ITBI segue sendo despesa do comprador. Veja o que muda no ITBI do imóvel comprado da Caixa.
Vale separar duas coisas que se confundem. O redutor de ITBI aqui é do imposto, pago à prefeitura. Já o desconto de 80% nos emolumentos da escritura, também ligado ao SFH, é outra conta, do cartório: veja quem tem direito em escritura de imóvel gratuita e descontos.
Na compra à vista, vale a alíquota cheia
Este é o ponto que mais gera engano. A alíquota reduzida é da parte financiada pelo SFH. Na compra à vista, incluindo a de um imóvel comprado à vista da Caixa, aplica-se a alíquota padrão do município, sem o redutor. Para ver o percentual padrão da sua cidade, use a tabela de ITBI por município de MG.
Fontes oficiais usadas: leis municipais de ITBI dos municípios listados (número e artigo indicados na tabela), conferidas no texto de cada prefeitura ou câmara. A alíquota, a base de cálculo e as isenções são definidas pela lei de cada município: confirme na prefeitura onde fica o imóvel, que é quem emite a guia e apura o valor devido.
Perguntas frequentes
Imóvel financiado paga menos ITBI?
Nem sempre. A redução é uma exceção da lei municipal, com requisitos: em regra exige financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e destinação às faixas de menor renda. Quem se enquadra costuma pagar 0,5% sobre o valor financiado e a alíquota padrão sobre o restante. Quem não se enquadra paga a alíquota cheia, que em algumas cidades é maior que a da compra à vista. Confirme na prefeitura onde fica o imóvel.
Qual a alíquota de ITBI do imóvel financiado pela Caixa?
Depende da cidade, do tipo de financiamento e do enquadramento. Se é pelo SFH e atende aos requisitos da lei local, muitas cidades mineiras aplicam 0,5% sobre a parte financiada e a alíquota cheia sobre o valor pago à vista. A Caixa não define o ITBI: quem define é a lei do município do imóvel.
O desconto de ITBI do financiado vale para a compra à vista?
Não. A alíquota reduzida é para a parte financiada pelo SFH. Na compra à vista, como a de um imóvel arrematado ou comprado à vista da Caixa, vale a alíquota padrão da cidade, sem o redutor do financiado.