ITBI do imóvel financiado em MG: valor e alíquota

Na compra financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), muitas cidades de Minas Gerais cobram um ITBI menor sobre a parte financiada, em geral 0,5%. O ITBI é um imposto municipal, então essa regra sai da lei de cada cidade. Abaixo você vê os municípios que já conferimos, com a lei de cada um.

Sobre qual valor o ITBI incide quando o imóvel é financiado?

Sobre o valor do imóvel, não sobre a entrada. Financiar não diminui a base do ITBI. Você adquire o imóvel inteiro, mesmo que tenha dado só a entrada e o banco tenha pago o resto ao vendedor. É esse imóvel inteiro que passa para o seu nome, então o imposto é calculado sobre o valor dele, não sobre a parte que saiu do seu bolso.

Qual valor entra como base depende da lei da sua cidade: em geral o valor da transação ou o valor venal apurado pela prefeitura, o que for maior. É a mesma regra da compra à vista, e você confere a da sua cidade em base de cálculo do ITBI por município. O ponto aqui é outro: seja qual for a base, o financiamento não a reduz.

Dá para ver isso na própria conta do desconto do SFH. Onde a cidade reduz a alíquota do financiado, a lei aplica a alíquota menor sobre a parte financiada e a alíquota cheia sobre o restante, que é a entrada e o que você pagou à vista. As duas parcelas somadas cobrem o imóvel inteiro, o que mostra que a base não é só a entrada. A tabela dessas cidades está mais abaixo.

O financiamento é um contrato à parte. Quando você financia, dá o próprio imóvel em garantia ao banco, o que a lei chama de alienação fiduciária (Lei 9.514/97, arts. 22 e 23). Essa garantia se constitui pelo registro e é uma relação sua com o banco. Ela não muda o valor do imóvel que foi transmitido para o seu nome, nem serve para diminuir o ITBI.

Atenção: a redução tem requisitos

O benefício não vale para todo imóvel financiado. É uma exceção voltada à habitação popular, e as leis municipais costumam exigir duas coisas juntas:

• financiamento pelo SFH, que tem teto de valor e regras próprias (o SFI, usado em imóveis mais caros, em geral fica de fora);
• destinação às faixas de menor renda. A lei de Uberlândia, por exemplo, concede os 0,5% às transmissões pelo SFH “destinados às classes da população de menor renda”, e cobra 4% nos demais casos, o dobro dos 2% da compra à vista.

Alguns municípios pedem ainda que seja o único imóvel do comprador ou que ele não tenha usado o benefício antes. Como o requisito muda de cidade para cidade, confirme na prefeitura do imóvel antes de contar com a alíquota menor: presumir o desconto e não ter direito a ele pode sair mais caro que a alíquota padrão.

Como funciona o ITBI reduzido do financiamento

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é pago pelo comprador à prefeitura da cidade onde fica o imóvel. Quando a compra é financiada pelo SFH e preenche os requisitos da lei local, boa parte das cidades mineiras divide a conta em duas:

• sobre o valor financiado pelo SFH, uma alíquota menor, em geral 0,5%;
• sobre o restante (a entrada e o que você paga à vista), a alíquota padrão da cidade.

Ou seja, o desconto não é do imóvel inteiro. Ele vale só para a fatia paga com o financiamento da casa própria. A calculadora de ITBI aplica a alíquota padrão do seu município sobre o valor que você informar, sem separar a parte financiada: use-a para calcular a parte “sobre o restante” da tabela acima, e some a parte financiada pela alíquota reduzida à parte, como mostrado acima. Para conferir a alíquota padrão da sua cidade em tabela, veja a tabela de ITBI por município de MG. Para entender o imposto por completo, o guia é o ITBI em MG.

Tabela: ITBI sobre a parte financiada pelo SFH, por cidade

Os percentuais abaixo são a alíquota que cada cidade aplica sobre a parcela financiada pelo SFH, conforme a lei do município. Sobre o restante do preço, aplica-se a alíquota padrão da cidade.

As alíquotas acima foram conferidas na lei de cada município. Estamos ampliando a tabela para as demais cidades. Esta lista é informativa e não substitui a consulta à prefeitura, que é quem emite a guia com o valor devido.

Cidades com regra diferente

Nem todo município reduz da mesma forma. Alguns casos que já conferimos e fogem do padrão de 0,5%:

• Coronel Fabriciano: aplica 1% sobre a parte financiada pelo SFI, não pelo SFH. São sistemas diferentes de financiamento. A alíquota padrão da cidade é 3% (Lei Complementar 010/2021).
• Ubá: não reduz a alíquota. Em vez disso, reduz a base de cálculo na parcela financiada pelo SFH (Lei Complementar 062/2001). O efeito prático é parecido, mas o mecanismo da lei é outro.
• Montes Claros: em áreas de interesse social, cobra 0,5% sobre o financiado e 1% nas demais (Lei Complementar 4/2005). É um recorte de interesse social, não uma regra geral de SFH.
• Ribeirão das Neves: a alíquota pode ser reduzida à metade (1%) em hipóteses específicas da lei (Lei Complementar 142/2013). Não é um redutor automático de financiamento.

Muitas cidades mineiras, por outro lado, têm alíquota única e não preveem redução para o financiado, como Belo Horizonte e Ibirité. Por isso o certo é sempre confirmar na prefeitura do imóvel.

Financiou pela Caixa? Confira o tipo de financiamento

Se você comprou um imóvel financiado pela Caixa, o redutor do SFH pode valer, mas depende de o financiamento ser enquadrado no SFH. Quem define a alíquota e a base é a lei do município, não a Caixa. O ITBI segue sendo despesa do comprador. Veja o que muda no ITBI do imóvel comprado da Caixa.

Vale separar duas coisas que se confundem. O redutor de ITBI aqui é do imposto, pago à prefeitura. Já o desconto de 80% nos emolumentos da escritura, também ligado ao SFH, é outra conta, do cartório: veja quem tem direito em escritura de imóvel gratuita e descontos.

Na compra à vista, vale a alíquota cheia

Este é o ponto que mais gera engano. A alíquota reduzida é da parte financiada pelo SFH. Na compra à vista, incluindo a de um imóvel comprado à vista da Caixa, aplica-se a alíquota padrão do município, sem o redutor. Para ver o percentual padrão da sua cidade, use a tabela de ITBI por município de MG.

Fontes oficiais usadas: leis municipais de ITBI dos municípios listados (número e artigo indicados na tabela), conferidas no texto de cada prefeitura ou câmara. Sobre a base de cálculo no financiamento: Lei nº 9.514/97, arts. 22 e 23 (a alienação fiduciária dada ao banco é garantia constituída por registro, contrato à parte da compra e venda), lida no texto oficial. A alíquota, a base de cálculo e as isenções são definidas pela lei de cada município: confirme na prefeitura onde fica o imóvel, que é quem emite a guia e apura o valor devido.