Para fazer uma escritura de compra e venda, você reúne documentos das partes, do imóvel e do negócio. A lista não é igual em todos os casos. Ela muda quando há vendedor casado, empresa, procuração, imóvel rural ou imóvel ainda registrado no sistema antigo de transcrição.
A matriz abaixo foi conferida no Código de Normas da CGJ-MG, em especial nos arts. 183 a 191. O PDF oficial consolidado traz as alterações do Provimento Conjunto nº 142/2025 e do Provimento Conjunto nº 161/2026.
Documentos para escritura de compra e venda, com prazo e fonte
| Documento ou certidão | Quando entra | Quem providencia | Prazo confirmado | Base legal |
|---|---|---|---|---|
| Identidade e CPF | Para cada vendedor e comprador | Cada parte | A norma não fixa prazo único | arts. 183, II, e 189, I |
| Certidão de nascimento ou casamento | Quando o estado civil interfere no ato | Cada parte | 90 dias | art. 189, V e parágrafo único |
| Atos constitutivos atualizados da empresa | Quando uma parte é pessoa jurídica | A empresa | Conforme atualização do ato | art. 189, III |
| Certidão de registro dos atos da empresa | Quando uma parte é pessoa jurídica | A empresa | 30 dias | art. 189, III |
| Procuração pública original | Quando alguém é representado | A parte representada | Ver a regra da linha seguinte | art. 183, § 6º |
| Certidão de inteiro teor da procuração | Quando a procuração foi outorgada há mais de 30 dias | A parte representada ou a serventia | Emitida para confirmar o mandato | art. 183, § 7º |
| Certidão atualizada de inteiro teor da matrícula | Para imóvel matriculado | Em regra, o vendedor | 30 dias | art. 187, III |
| Certidão do registro anterior, ônus e ações | Para imóvel ainda em transcrição | Em regra, o vendedor | 30 dias | art. 187, IV |
| Certidão fiscal ou comprovante de quitação do imóvel | Quando não houver dispensa pelo comprador | Em regra, o vendedor | A norma não fixa prazo geral | art. 187, II e § 1º |
| Prova ou declaração de quitação do condomínio | Para unidade em condomínio | O vendedor | A norma não fixa prazo geral | art. 188 |
| Comprovante do imposto de transmissão | Quando houver incidência | O comprador | Antes da escritura, salvo lei que autorize depois | arts. 183, VIII, e 187, I |
Prazo só entra quando a norma o fixa. Não trate todo documento como se valesse 30 dias.
Quais certidões são necessárias para escritura de imóvel?
O primeiro passo é saber se o imóvel já tem matrícula ou se ainda está no sistema antigo de transcrição.
Imóvel matriculado
Para o imóvel matriculado, é suficiente apresentar a certidão atualizada de inteiro teor da matrícula, com eficácia de 30 dias. Essa é a redação vigente do art. 187, III, dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025.
A certidão reúne o histórico atual do imóvel. Ao usar apenas o inteiro teor, o tabelião deve declarar na escritura se há ônus ou ações incidentes, conforme o art. 187, § 8º. Ela é emitida pelo cartório de registro de imóveis, e hoje dá para pedir a certidão da matrícula pelos canais eletrônicos do registro, com a mesma validade da via impressa.
Imóvel ainda em transcrição
Se o imóvel ainda não tem matrícula, a lista muda. São necessários:
- certidão do registro imobiliário anterior em nome de quem vende;
- certidão de ônus reais;
- certidão de ações reais ou pessoais reipersecutórias.
Esses documentos podem ser substituídos pela certidão da situação jurídica do imóvel. O prazo de eficácia é de 30 dias, conforme o art. 187, IV.
Certidões judiciais do vendedor
O Código de Normas de MG dispensa as certidões dos distribuidores judiciais para lavrar a escritura, no art. 187, § 3º. O tabelião deve orientar o interessado sobre a possibilidade de obtê-las para aumentar a segurança do negócio, conforme o § 5º. Portanto, elas podem ser úteis na análise de risco, mas não devem aparecer como requisito automático da escritura.
Documentos de quem vende e de quem compra
Cada pessoa apresenta documento de identidade, CPF e os dados que entram na qualificação: nacionalidade, profissão, endereço, domicílio e estado civil.
Quando o estado civil interfere na legitimidade para o ato, entram as certidões correspondentes:
- pessoa solteira: certidão de nascimento;
- pessoa casada: certidão de casamento;
- pessoa separada ou divorciada: certidão de casamento com a averbação;
- pessoa viúva: certidão de óbito do cônjuge, salvo quando o óbito já estiver anotado no nascimento ou casamento.
As certidões de nascimento, casamento, separação e divórcio devem ter sido expedidas há no máximo 90 dias. A certidão de óbito do cônjuge não tem esse prazo, segundo o art. 189, V.
Se o vendedor é casado, em regra o cônjuge também participa da escritura. É a outorga conjugal. A exceção mais comum é o regime de separação total resultante de pacto antenupcial. A exigência recai sobre quem aliena o imóvel, não sobre o comprador.
Documentos quando uma parte é empresa
Pessoa jurídica apresenta:
- CNPJ, nome, sede e registro mercantil ou civil;
- cópia autêntica dos atos constitutivos atualizados;
- certidão de registro desses atos, expedida há no máximo 30 dias;
- documentos e qualificação de quem representa a empresa.
Se a empresa vende ou onera o imóvel, pode ser necessária a certidão conjunta da Receita Federal e da PGFN. O art. 190 prevê exceções e também disciplina o uso de certidão positiva com efeitos de negativa. A conferência depende da atividade da empresa e de como o imóvel aparece na contabilidade.
Posso fazer a escritura com procuração?
Pode. O art. 183, § 6º, exige o instrumento público original. Se a procuração foi outorgada há mais de 30 dias, o § 7º exige certidão de inteiro teor do mandato. Havendo substabelecimento, ele também deve ser apresentado.
Esse prazo não transforma a procuração em documento vencido. Ele aciona uma conferência atualizada do mandato.
Certidão fiscal, condomínio e ITBI
A certidão fiscal do imóvel, como a de quitação de tributos municipais, pode ser dispensada pelo comprador. Nesse caso, o comprador passa a responder pelos débitos que existirem, nos termos do art. 187, § 1º.
Para apartamento ou outra unidade em condomínio, a quitação condominial pode ser provada por documento ou por declaração do vendedor, sob as penas da lei, conforme o art. 188.
O comprovante do imposto de transmissão entra quando houver incidência. Em regra, ele é apresentado antes da escritura. A exceção ocorre quando a própria lei permite recolhimento posterior. Para a compra e venda comum, veja como funciona o ITBI em MG.
Documentos para registrar a escritura no registro de imóveis
A escritura é a primeira fase. Fazer a escritura e registrar são dois atos, em dois cartórios diferentes. Primeiro, o tabelião de notas lavra a escritura. Depois, essa escritura é levada ao cartório de registro de imóveis da comarca do imóvel, que registra a transferência na matrícula. É o registro, não a escritura, que passa o imóvel para o seu nome. Esse ponto tem página própria: veja por que quem não registra não é dono.
Os documentos dessa segunda fase são outros. Os cartórios de registro de imóveis de Minas Gerais (RIB-MG) publicam uma lista simplificada para o registro da escritura de compra e venda. Em regra, ela pede:
| Documento | Quando entra |
|---|---|
| Escritura pública, no original | Sempre, pois é o título |
| Comprovação do pagamento do ITBI ou ITCD | Sempre, quando o pagamento não constar no título |
| RG e CPF (qualificação) | Quando a qualificação completa não consta na matrícula ou no título |
| Certidão de casamento, expedida até 90 dias antes da data do título | Quando o regime de bens e a data do casamento não constam no título |
| Certidão de registro do pacto antenupcial | Quando o casal adota regime diferente do legal e o registro não consta |
| Documento do município com o valor venal e o número do cadastro | Imóvel urbano, quando não consta no título |
| CCIR, CND ou ITR, DIAT, CAR e certificação do SIGEF/INCRA acima de 100 hectares | Imóvel rural |
Repare num detalhe de prazo. O prazo de 90 dias da certidão de casamento, nessa lista de registro, conta a partir da data do título, ou seja, da escritura. É um marco diferente do prazo cobrado na fase de lavratura, contado até o ato. As duas coisas valem 90 dias, mas partem de referências distintas.
Essa é uma lista simplificada, montada pelos próprios cartórios de registro para os casos mais comuns. Após a qualificação do título protocolado, o registro de imóveis pode pedir outro documento que o caso concreto exigir.
Se o imóvel for rural
Imóvel rural tem documentos próprios, além do registro imobiliário:
- CCIR mais recente;
- cinco últimos comprovantes do ITR ou certidão negativa;
- recibo do Cadastro Ambiental Rural (CAR);
- georreferenciamento, quando exigido;
- DIAT, nos casos previstos.
Os requisitos rurais estão no art. 198 do Código de Normas e na legislação federal aplicável. Para o detalhe de cada um, com a fonte, veja os documentos para a escritura de imóvel rural em MG.
Casos especiais: Caixa, lote e escritura digital
- Imóvel comprado da Caixa à vista: veja os documentos específicos da operação. A Caixa é a vendedora e apresenta a documentação de representação da pessoa jurídica.
- Lote em loteamento: consulte os documentos da escritura de lote.
- Escritura pelo e-Notariado: a base documental é a mesma. Os documentos são enviados eletronicamente e as partes assinam com o certificado e-Notarial.
Esta é a matriz geral. O tabelião confere a operação concreta e pode identificar outro documento exigido pela lei ou necessário para comprovar representação, capacidade ou regularidade do negócio.
Fontes oficiais usadas: Código de Normas da CGJ-MG, Provimento Conjunto nº 93/2020 consolidado até o Provimento Conjunto nº 162/2026, arts. 183 a 191 e 198; Lei nº 7.433/1985, art. 1º (na lavratura só se exige o que a lei determina); Decreto nº 93.240/1986; lista simplificada de documentos para o registro publicada pelos cartórios de registro de imóveis de Minas Gerais (RIB-MG). Redações vigentes dos arts. 187, III e IV, confirmadas visualmente no PDF oficial consolidado.
Perguntas frequentes
O que é necessário para fazer a escritura de um imóvel?
Você apresenta os documentos de identificação e estado civil das partes, os documentos de representação quando houver empresa ou procuração, a certidão atualizada do imóvel e o comprovante do imposto de transmissão. A lista muda conforme o imóvel esteja em matrícula ou transcrição, seja urbano ou rural e tenha vendedor casado ou pessoa jurídica.
Quais certidões são necessárias para escritura de imóvel?
Para imóvel matriculado, o Código de Normas de MG permite usar a certidão atualizada de inteiro teor da matrícula, com eficácia de 30 dias. Para imóvel ainda em transcrição, entram a certidão do registro anterior e as certidões de ônus e ações, ou uma certidão da situação jurídica.
Quais as certidões necessárias para escritura de compra e venda?
Além da certidão do imóvel, as partes apresentam certidões de nascimento ou casamento quando o estado civil interfere no ato. Essas certidões têm prazo de 90 dias. Pessoa jurídica apresenta também certidão de registro dos atos constitutivos, expedida há no máximo 30 dias.
Quais documentos preciso para registrar a escritura de imóvel?
Para registrar, o cartório de registro de imóveis pede sempre a escritura pública no original e a comprovação do pagamento do ITBI, quando o pagamento não constar no próprio título. Conforme o caso, entram RG e CPF, certidão de casamento expedida até 90 dias antes da data do título e, se o imóvel for rural, os documentos rurais. É a lista simplificada dos cartórios de registro de imóveis de Minas Gerais.