Documentos e certidões para escritura de imóvel em MG

Para fazer uma escritura de compra e venda, você reúne documentos das partes, do imóvel e do negócio. A lista não é igual em todos os casos. Ela muda quando há vendedor casado, empresa, procuração, imóvel rural ou imóvel ainda registrado no sistema antigo de transcrição.

A matriz abaixo foi conferida no Código de Normas da CGJ-MG, em especial nos arts. 183 a 191. O PDF oficial consolidado traz as alterações do Provimento Conjunto nº 142/2025 e do Provimento Conjunto nº 161/2026.

Documentos para escritura de compra e venda, com prazo e fonte

Prazo só entra quando a norma o fixa. Não trate todo documento como se valesse 30 dias.

O checklist do comprador: o que é responsabilidade sua

Na hora de juntar papel, ajuda separar o que é seu, do comprador, do que cabe ao vendedor e do que vem do próprio imóvel. Boa parte da lista da escritura não é do comprador: as certidões do imóvel, a anuência do cônjuge de quem vende e os documentos de empresa vendedora são de outras pessoas. O que você, comprador, precisa levar é mais curto.

O que é seu, comprador:

• Identidade e CPF. Documento oficial com foto e o CPF, para a sua qualificação na escritura.
• Os dados da sua qualificação. Nacionalidade, profissão, endereço, domicílio e estado civil. A lei manda que a escritura registre esses dados de cada parte, conforme o art. 215 do Código Civil.
• A certidão do seu estado civil. Certidão de nascimento, se você é solteiro, ou de casamento, se casado, expedida há no máximo 90 dias, quando o estado civil interfere no ato, no art. 189, V, do Código de Normas de MG.
• O comprovante do imposto de transmissão (ITBI). Em regra, quem paga o ITBI é o comprador, e o comprovante entra antes da escritura. Veja como funciona o ITBI em MG.

O que não é do comprador, e sim de quem vende ou do imóvel:

• a outorga conjugal, tratada a seguir;
• as certidões do imóvel (matrícula atualizada, ônus e ações), em regra providenciadas pelo vendedor;
• as certidões fiscais do imóvel e a quitação de condomínio, do vendedor;
• os documentos de empresa vendedora, quando o vendedor é pessoa jurídica.

Sou casado: meu cônjuge precisa assinar para eu comprar?

Para comprar, não. A anuência do cônjuge, chamada de outorga conjugal, é a autorização exigida de quem aliena ou grava um imóvel, no art. 1.647, I, do Código Civil. Ou seja, ela recai sobre quem vende, para que a venda seja válida. Quem compra não precisa da outorga do cônjuge para adquirir.

Isso não quer dizer que o seu estado civil seja indiferente. O comprador casado informa o regime de bens e o nome do cônjuge na qualificação, no art. 215 do Código Civil, porque o regime define como o imóvel entra no patrimônio do casal. Conforme o regime, o cônjuge pode figurar também como comprador. Quem define isso é o regime do seu casamento, e o cartório confere o caso concreto. Para entender o tema pelo lado de quem vende, veja regime de bens e outorga conjugal na escritura.

O checklist do vendedor: o que cabe a quem vende

Se o checklist do comprador é curto, o do vendedor é a maior parte da lista. Quem vende precisa provar três coisas: quem é, que pode vender aquele imóvel, e que o imóvel está em dia. Vale separar esses três blocos.

Quem você é, e se pode vender sozinho:

• Identidade e CPF, mais os dados da qualificação (nacionalidade, profissão, endereço e estado civil), que entram na escritura, conforme o art. 215 do Código Civil.
• A certidão do seu estado civil, de nascimento se solteiro ou de casamento se casado, expedida há no máximo 90 dias quando o estado civil interfere no ato, no art. 189, V, do Código de Normas de MG.
• A outorga do seu cônjuge, se você é casado. Quem é casado não vende o imóvel sozinho, salvo no regime da separação absoluta de bens (art. 1.647, I, do Código Civil). Essa anuência recai sobre quem vende, não sobre quem compra. Veja o detalhe em regime de bens e outorga conjugal na escritura.

Que o imóvel é seu e está livre:

• A certidão atualizada de inteiro teor da matrícula, com 30 dias (art. 187, III), em regra providenciada por quem vende. Para imóvel ainda em transcrição, entram a certidão do registro anterior, de ônus e de ações, ou a da situação jurídica, também com 30 dias (art. 187, IV).

Que os tributos e o condomínio estão em dia: é o bloco da próxima seção, porque ele mexe diretamente com o bolso do comprador.

Se você vende como empresa, troca os documentos pessoais pelos da pessoa jurídica. Isso está detalhado mais adiante, na seção sobre o vendedor pessoa jurídica.

A quitação de tributos do vendedor: o que ela protege

Um item do checklist do vendedor merece seção própria, porque muda quem fica com a conta: a quitação dos tributos do imóvel.

A Lei nº 7.433/1985, no art. 1º, § 2º, manda o tabelião consignar na escritura a apresentação do comprovante do imposto de transmissão, das certidões fiscais e das certidões de propriedade e de ônus reais. Ou seja, a prova de que os tributos do imóvel estão pagos entra no corpo da escritura.

Por que isso importa para quem compra? Porque a dívida de imposto do imóvel, em regra, segue o imóvel, não a pessoa. O Código Tributário Nacional, no art. 130, diz que os impostos cujo fato gerador é a propriedade do imóvel, como o IPTU, e as taxas de serviço sobre o bem passam para o adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação. Traduzindo: se o IPTU está atrasado, quem compra pode herdar a dívida, a menos que a quitação conste da escritura. Por isso a certidão de quitação fiscal do vendedor, consignada no título, é o que protege o comprador.

Um cuidado para não confundir impostos: o art. 130 do Código Tributário Nacional alcança o IPTU e as taxas sobre o imóvel. Ele não alcança o ITBI nem o ITCD, cujo fato gerador é a transmissão, não a propriedade. São tributos de natureza diferente.

O comprador pode abrir mão dessa certidão fiscal do imóvel. Se abrir, passa a responder pelos débitos que existirem, nos termos do art. 187, § 1º, do Código de Normas de MG. É uma escolha do comprador, com consequência clara: sem a certidão, a dívida vem junto.

Para apartamento ou outra unidade em condomínio, a quitação do condomínio pode ser provada por documento ou por declaração do vendedor, sob as penas da lei, no art. 188 do Código de Normas de MG. Repare num ponto: a dívida de condomínio também segue o imóvel. O art. 1.345 do Código Civil diz que o adquirente de unidade responde pelos débitos do vendedor perante o condomínio, inclusive multas e juros. A declaração do vendedor serve à escritura, mas não apaga essa regra, então vale conferir a situação do condomínio antes de fechar a compra.

Quais certidões são necessárias para escritura de imóvel?

O primeiro passo é saber se o imóvel já tem matrícula ou se ainda está no sistema antigo de transcrição.

Imóvel matriculado

Para o imóvel matriculado, é suficiente apresentar a certidão atualizada de inteiro teor da matrícula, com eficácia de 30 dias. Essa é a redação vigente do art. 187, III, dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025.

A certidão reúne o histórico atual do imóvel. Ao usar apenas o inteiro teor, o tabelião deve declarar na escritura se há ônus ou ações incidentes, conforme o art. 187, § 8º. Ela é emitida pelo cartório de registro de imóveis, e hoje dá para pedir a certidão da matrícula pelos canais eletrônicos do registro, com a mesma validade da via impressa.

Imóvel ainda em transcrição

Se o imóvel ainda não tem matrícula, a lista muda. São necessários:

• certidão do registro imobiliário anterior em nome de quem vende;
• certidão de ônus reais;
• certidão de ações reais ou pessoais reipersecutórias.

Esses documentos podem ser substituídos pela certidão da situação jurídica do imóvel. O prazo de eficácia é de 30 dias, conforme o art. 187, IV.

Certidões judiciais do vendedor

O Código de Normas de MG dispensa as certidões dos distribuidores judiciais para lavrar a escritura, no art. 187, § 3º. O tabelião deve orientar o interessado sobre a possibilidade de obtê-las para aumentar a segurança do negócio, conforme o § 5º. Portanto, elas podem ser úteis na análise de risco, mas não devem aparecer como requisito automático da escritura.

Certidões obrigatórias por órgão emissor e validade

Cada certidão da escritura sai de um órgão diferente e vale por um prazo diferente. Saber quem emite e por quanto tempo o documento vale muda a ordem em que você pede. A certidão que vale menos tempo é a última a buscar, para não vencer antes do ato. A certidão que vale mais tempo pode ser providenciada primeiro.

A tabela abaixo separa só as certidões que a escritura de compra e venda exige de fato, pelo órgão que as emite. Ela não repete os documentos pessoais nem os documentos da empresa, que estão nas seções anteriores.

As certidões de tributos do imóvel, como a de quitação municipal, saem da prefeitura do município do imóvel. Elas podem ser dispensadas pelo comprador, que então passa a responder pelos débitos existentes, no art. 187, § 1º. Por isso não entram como certidão obrigatória fixa.

Como o prazo de emissão organiza a busca

O prazo de validade conta de um lado, mas o prazo para o cartório emitir conta do outro. Os cartórios de registro de imóveis de Minas Gerais trabalham com um prazo geral de até 5 dias úteis para expedir certidões, e qualquer pessoa pode pedir, sem declarar motivo. Some esse tempo de espera à validade de 30 dias da certidão da matrícula: se você pedir cedo demais, ela pode vencer antes da assinatura.

Um roteiro que evita retrabalho:

• primeiro, as certidões de estado civil, que valem 90 dias e cobrem uma janela maior;
• por último, a certidão atualizada da matrícula, de ônus e ações, que vale 30 dias e ainda leva alguns dias para sair.

A certidão da matrícula pode ser pedida pelos canais eletrônicos do registro de imóveis, com a mesma validade da via impressa. Há um detalhe de contagem que muda conforme a fase: na lavratura, os 90 dias da certidão de casamento contam até o ato; no registro, contam a partir da data do título, como explicado adiante.

Documentos de quem vende e de quem compra

Cada pessoa apresenta documento de identidade, CPF e os dados que entram na qualificação: nacionalidade, profissão, endereço, domicílio e estado civil.

Quando o estado civil interfere na legitimidade para o ato, entram as certidões correspondentes:

• pessoa solteira: certidão de nascimento;
• pessoa casada: certidão de casamento;
• pessoa separada ou divorciada: certidão de casamento com a averbação;
• pessoa viúva: certidão de óbito do cônjuge, salvo quando o óbito já estiver anotado no nascimento ou casamento.

As certidões de nascimento, casamento, separação e divórcio devem ter sido expedidas há no máximo 90 dias. A certidão de óbito do cônjuge não tem esse prazo, segundo o art. 189, V.

Se o vendedor é casado, em regra o cônjuge também participa da escritura. É a outorga conjugal. A exceção mais comum é o regime de separação total resultante de pacto antenupcial. A exigência recai sobre quem aliena o imóvel, não sobre o comprador.

Quando o vendedor é pessoa jurídica: o que muda

A base é a mesma para todo mundo. A Lei nº 7.433/1985, no art. 1º, diz que na lavratura da escritura só se exige o que a lei determina. Sobre essa base, quem vende como empresa troca alguns documentos por outros, e deixa de apresentar parte do que vale para a pessoa física.

O que a empresa vendedora acrescenta, além dos documentos de identificação de quem assina por ela:

• CNPJ, nome, sede e o registro mercantil ou civil da empresa;
• cópia autêntica dos atos constitutivos atualizados, que é o contrato social ou o estatuto;
• certidão de registro desses atos, expedida há no máximo 30 dias, conforme o art. 189, III;
• prova de quem pode assinar pela empresa: o administrador com poderes nos atos constitutivos, ou um procurador. Quem assina entra na escritura com a qualificação completa.

O que a empresa vendedora não apresenta, e a pessoa física sim:

• a outorga conjugal, que é a anuência do cônjuge de quem vende. Ela recai sobre a pessoa casada que aliena o imóvel, e a empresa não tem cônjuge;
• as certidões de estado civil, de nascimento ou casamento, que existem para a pessoa natural.

Repare também no prazo, porque ele muda. A pessoa física casada apresenta certidão de casamento com até 90 dias, no art. 189, V. A empresa apresenta a certidão de registro dos seus atos com até 30 dias, no art. 189, III. São documentos e marcos de tempo diferentes.

Se a empresa vende ou onera o imóvel, pode ser necessária a certidão conjunta da Receita Federal e da PGFN. O art. 190 prevê exceções e também disciplina o uso de certidão positiva com efeitos de negativa. A conferência depende da atividade da empresa e de como o imóvel aparece na contabilidade.

Vendedor pessoa jurídica muda o bloco de quem vende, não o bloco do imóvel. A certidão da matrícula, o ITBI e as demais exigências do imóvel seguem iguais.

Posso fazer a escritura com procuração?

Pode. O art. 183, § 6º, exige o instrumento público original. Se a procuração foi outorgada há mais de 30 dias, o § 7º exige certidão de inteiro teor do mandato. Havendo substabelecimento, ele também deve ser apresentado.

Esse prazo não transforma a procuração em documento vencido. Ele aciona uma conferência atualizada do mandato.

O comprovante do ITBI

A certidão fiscal do imóvel e a quitação do condomínio são tratadas acima, na seção sobre a quitação de tributos do vendedor, com quem fica a dívida e quando o comprador responde por ela.

O comprovante do imposto de transmissão entra quando houver incidência. Em regra, ele é apresentado antes da escritura. A exceção ocorre quando a própria lei permite recolhimento posterior. Para a compra e venda comum, veja como funciona o ITBI em MG.

Documentos para registrar a escritura no registro de imóveis

A escritura é a primeira fase. Fazer a escritura e registrar são dois atos, em dois cartórios diferentes. Primeiro, o tabelião de notas lavra a escritura. Depois, essa escritura é levada ao cartório de registro de imóveis da comarca do imóvel, que registra a transferência na matrícula. É o registro, não a escritura, que passa o imóvel para o seu nome. Esse ponto tem página própria: veja por que quem não registra não é dono.

Os documentos dessa segunda fase são outros. Os cartórios de registro de imóveis de Minas Gerais (RIB-MG) publicam uma lista simplificada para o registro da escritura de compra e venda. Em regra, ela pede:

Repare num detalhe de prazo. O prazo de 90 dias da certidão de casamento, nessa lista de registro, conta a partir da data do título, ou seja, da escritura. É um marco diferente do prazo cobrado na fase de lavratura, contado até o ato. As duas coisas valem 90 dias, mas partem de referências distintas.

Essa é uma lista simplificada, montada pelos próprios cartórios de registro para os casos mais comuns. Após a qualificação do título protocolado, o registro de imóveis pode pedir outro documento que o caso concreto exigir.

Se o imóvel for rural

Imóvel rural tem documentos próprios, além do registro imobiliário:

• CCIR mais recente;
• cinco últimos comprovantes do ITR ou certidão negativa;
• recibo do Cadastro Ambiental Rural (CAR);
• georreferenciamento, quando exigido;
• DIAT, nos casos previstos.

Os requisitos rurais estão no art. 198 do Código de Normas e na legislação federal aplicável. Para o detalhe de cada um, com a fonte, veja os documentos para a escritura de imóvel rural em MG.

Casos especiais: Caixa, lote e escritura digital

• Imóvel comprado da Caixa à vista: veja os documentos específicos da operação. A Caixa é a vendedora e apresenta a documentação de representação da pessoa jurídica.
• Lote em loteamento: consulte os documentos da escritura de lote.
• Escritura pelo e-Notariado: a base documental é a mesma. Os documentos são enviados eletronicamente e as partes assinam com o certificado e-Notarial.

Esta é a matriz geral. O tabelião confere a operação concreta e pode identificar outro documento exigido pela lei ou necessário para comprovar representação, capacidade ou regularidade do negócio.

Fontes oficiais usadas: Código de Normas da CGJ-MG, Provimento Conjunto nº 93/2020 consolidado até o Provimento Conjunto nº 162/2026, arts. 183 a 191 e 198 (em especial art. 187, II e § 1º, certidão fiscal do imóvel e dispensa pelo comprador; art. 188, quitação de condomínio; art. 189, V, certidão de estado civil); Lei nº 7.433/1985, art. 1º (na lavratura só se exige o que a lei determina) e art. 1º, § 2º, na redação da Lei nº 13.097/2015 (o tabelião consigna o comprovante do imposto de transmissão e as certidões fiscais, de propriedade e de ônus reais); Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), art. 130 (impostos sobre a propriedade, como o IPTU, sub-rogam-se no adquirente, salvo prova de quitação no título); Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 215 (qualificação das partes), 1.345 (débitos de condomínio respondidos pelo adquirente da unidade) e 1.647, I (outorga conjugal na alienação de imóvel, salvo separação absoluta); Decreto nº 93.240/1986; lista simplificada de documentos para o registro publicada pelos cartórios de registro de imóveis de Minas Gerais (RIB-MG). Redações vigentes dos arts. 187, III e IV, confirmadas visualmente no PDF oficial consolidado.