Quando você compra um terreno, o custo em cartório não é um número só. São três contas separadas, e é bom não misturar: a escritura, feita no tabelionato de notas; o ITBI, um imposto do município; e o registro, feito no Cartório de Registro de Imóveis. Cada uma tem valor próprio e é cobrada por quem faz o ato. Este guia mostra como estimar cada parte e o que o terreno pode somar a mais.
Quanto custa a escritura de um terreno em MG?
O valor da escritura sai da tabela oficial do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, por faixa do valor do terreno. Não é um percentual e não é negociado: os emolumentos e a Taxa de Fiscalização Judiciária (TFJ) decorrem de lei estadual (Portaria 8.664/CGJ/2025, com base na Lei estadual 15.424/2004). Quanto maior o valor do terreno, maior a faixa.
A tabela abaixo mostra a base estadual de algumas faixas comuns. Para a tabela completa e a mecânica de cada conta, veja quanto custa a escritura de imóvel em MG.
| Valor do terreno (base de cálculo) | Emolumentos | TFJ | Emolumentos + TFJ |
|---|---|---|---|
| R$ 28.000,01 a R$ 42.000,00 | R$ 1.129,02 | R$ 435,05 | R$ 1.564,07 |
| R$ 42.000,01 a R$ 56.000,00 | R$ 1.389,81 | R$ 535,50 | R$ 1.925,31 |
| R$ 56.000,01 a R$ 70.000,00 | R$ 1.679,40 | R$ 647,11 | R$ 2.326,51 |
| R$ 70.000,01 a R$ 105.000,00 | R$ 2.113,64 | R$ 814,42 | R$ 2.928,06 |
| R$ 105.000,01 a R$ 140.000,00 | R$ 2.540,87 | R$ 1.180,65 | R$ 3.721,52 |
| R$ 140.000,01 a R$ 175.000,00 | R$ 2.717,08 | R$ 1.262,61 | R$ 3.979,69 |
Esses valores são a base estadual, sem o ISS municipal. No Tabelionato de Ponte Firme, o ISS informado pelo tabelião é de 2%, que entra no total afixado na serventia. Para uma estimativa com o ISS local, use o simulador de custas. O valor é o mesmo na via tradicional e na escritura digital: o formato online não cobra a mais por ser digital.
A matriz de custos do terreno
Junte as contas em uma tabela para enxergar o custo cheio. Nem todas as linhas se aplicam ao seu caso: o cartório confere quais atos são cobrados na sua situação antes de fechar o valor.
| Conta | Onde é paga | Como é o valor |
|---|---|---|
| Escritura | Tabelionato de notas | Por faixa do valor do terreno (Tabela 1) |
| ITBI | Prefeitura do município | Percentual do valor, definido por lei da cidade |
| Registro da transferência | Cartório de Registro de Imóveis | Por faixa, com as mesmas faixas da escritura (Tabela 4) |
| Prenotação | Cartório de Registro de Imóveis | R$ 63,83, em regra no registro |
| Abertura de matrícula | Cartório de Registro de Imóveis | R$ 91,25, quando o lote ainda não tem matrícula própria |
| Exame e cálculo | Cartório de Registro de Imóveis | R$ 106,89, conforme o caso |
A escritura fica com o tabelionato de notas. O ITBI vai para a prefeitura. O registro, a abertura de matrícula e os atos extras ficam com o Cartório de Registro de Imóveis. Some as três frentes para ter o custo total: escritura, ITBI e registro.
Um exemplo de conta fechada, passo a passo
Ver as faixas ajuda, mas fecha melhor com um caso montado. Veja duas situações comuns, pela tabela de 2026. Os valores abaixo são a base estadual (emolumentos e TFJ), sem o ISS do município e sem o ITBI, que são contas à parte.
Terreno de R$ 100.000,00, que já tem matrícula própria. A conta de cartório tem duas frentes:
- Escritura no tabelionato de notas: R$ 2.928,06.
- Registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis: R$ 2.928,06.
- O registro em regra ainda soma a prenotação, R$ 63,83, e, conforme o caso, o exame e cálculo, R$ 106,89.
As custas de cartório somam cerca de R$ 6.026,84 na base estadual. Falta somar o ITBI do seu município e o ISS local sobre a escritura. Para a parte da escritura com o ISS de Presidente Olegário já embutido, use o simulador de custas.
Lote de loteamento de R$ 60.000,00, que ainda não tem matrícula própria. Aqui entra um ato a mais:
- Escritura no tabelionato de notas: R$ 2.326,51.
- Registro da transferência: R$ 2.326,51.
- Abertura de matrícula do lote: R$ 91,25.
- Prenotação, R$ 63,83, e exame e cálculo, conforme o caso, R$ 106,89.
As custas de cartório somam cerca de R$ 4.914,99 na base estadual. De novo, o ITBI e o ISS ficam por fora.
A diferença entre os dois casos é a abertura de matrícula, R$ 91,25, um ato do Registro de Imóveis que o terreno já matriculado não paga e o lote novo de loteamento paga. Por isso o registro, e não a escritura, é a parte da conta que mais varia com a situação do imóvel. Esses totais são estimativa: o cartório confere quais atos são cobrados no seu caso antes de fechar o valor. Para detalhar só a parte do registro, veja o valor do registro de imóveis em MG.
A conta do terreno, faixa por faixa
Terreno costuma custar menos que uma casa pronta, e é justamente nas faixas mais baixas que a conta do terreno se separa. Um lote rural pequeno ou um terreno de bairro pode ficar bem abaixo do preço de um imóvel construído. A matriz abaixo fecha a conta de cartório por faixa do valor do terreno, pela tabela de 2026, da escritura ao registro. São valores da base estadual (emolumentos e TFJ), sem o ISS do município e sem o ITBI, que são contas à parte.
| Valor do terreno | Escritura | Registro | Prenotação | Total no cartório |
|---|---|---|---|---|
| R$ 7.000,00 | R$ 721,75 | R$ 721,75 | R$ 63,83 | R$ 1.507,33 |
| R$ 14.000,00 | R$ 962,47 | R$ 962,47 | R$ 63,83 | R$ 1.988,77 |
| R$ 28.000,00 | R$ 1.243,47 | R$ 1.243,47 | R$ 63,83 | R$ 2.550,77 |
| R$ 42.000,00 | R$ 1.564,07 | R$ 1.564,07 | R$ 63,83 | R$ 3.191,97 |
| R$ 56.000,00 | R$ 1.925,31 | R$ 1.925,31 | R$ 63,83 | R$ 3.914,45 |
| R$ 70.000,00 | R$ 2.326,51 | R$ 2.326,51 | R$ 63,83 | R$ 4.716,85 |
| R$ 100.000,00 | R$ 2.928,06 | R$ 2.928,06 | R$ 63,83 | R$ 5.919,95 |
| R$ 140.000,00 | R$ 3.721,52 | R$ 3.721,52 | R$ 63,83 | R$ 7.506,87 |
| R$ 175.000,00 | R$ 3.979,69 | R$ 3.979,69 | R$ 63,83 | R$ 8.023,21 |
| R$ 210.000,00 | R$ 4.238,32 | R$ 4.238,32 | R$ 63,83 | R$ 8.540,47 |
O total da última coluna soma a escritura, o registro da transferência e a prenotação. Duas coisas podem somar a mais, conforme o caso. Quando o lote ainda não tem matrícula própria, entra a abertura de matrícula, R$ 91,25. Quando o Registro de Imóveis faz o exame e cálculo do título, entram mais R$ 106,89, como no exemplo do terreno de R$ 100.000,00 acima, que por isso fecha em cerca de R$ 6.026,84. O cartório confere quais atos se aplicam ao seu caso antes de fechar o valor.
Terreno avulso ou lote de loteamento: o que muda na conta
A dúvida comum é se comprar um lote dentro de um loteamento custa mais no cartório do que comprar um terreno avulso. Para a conta da escritura e do registro, o que decide não é o rótulo de loteamento. É uma coisa só: se o lote já tem matrícula própria no Registro de Imóveis.
A escritura e o registro da transferência saem da mesma tabela por faixa do valor, seja o terreno avulso, seja o lote de loteamento. Os dois usam os mesmos itens do Anexo do TJMG: a escritura pela Tabela 1 e o registro pela Tabela 4, que têm faixas idênticas. Um terreno de R$ 80.000,00 paga a mesma escritura, tenha vindo de um loteamento ou não.
Onde a conta pode diferir é a abertura de matrícula. Se o lote já tem a sua matrícula, você não paga para abri-la: registra a transferência na matrícula que existe. Se o lote ainda não tem matrícula própria, o Registro de Imóveis pode somar a abertura de matrícula, que em 2026 é de R$ 91,25. É esse ato, e só ele, que separa no cartório o lote sem matrícula do terreno já matriculado.
E o registro do loteamento, entra na minha conta?
Não. A tabela de custas do TJMG não tem uma linha de “registro do loteamento” na conta de quem compra um lote. O comprador paga o trio de sempre: a escritura, o ITBI do município e o registro da transferência, mais a prenotação e, se for o caso, a abertura de matrícula. O registro do loteamento é um ato à parte, e não aparece na estimativa da sua compra. Para o custo por ato do cartório, veja os emolumentos por ato; para a mecânica da conta por faixa, o custo da escritura de imóvel em MG.
O terreno ainda não tem matrícula própria?
Aqui mora a diferença do terreno em relação a uma casa pronta. Um lote que veio de um loteamento pode ainda não ter matrícula própria aberta no Registro de Imóveis. Quando é esse o caso, o registro da transferência pode somar a abertura de matrícula, que em 2026 é de R$ 91,25 (emolumentos e TFJ).
Esse ato é do Cartório de Registro de Imóveis, não do tabelionato. Se o seu lote é de um loteamento financiado pelo próprio loteador, o caminho da escritura tem detalhes próprios: veja os documentos para a escritura de lote e como o cartório atua em loteamento.
O ITBI do terreno é conta à parte
O ITBI é o imposto de transmissão de bens imóveis. Você paga à prefeitura do município onde fica o terreno, e ele costuma ser exigido antes de lavrar a escritura. Não é emolumento e não fica com o cartório: é tributo municipal.
A alíquota é definida por lei de cada município, então varia de cidade para cidade. Por isso o ITBI não entra na tabela do cartório nem na estimativa do simulador: é uma conta do município. Veja como ele é calculado, quem paga e quando pagar em ITBI em MG.
Como estimar o seu custo
O caminho mais rápido para a parte da escritura é o simulador de custas: você informa o valor do terreno e vê a estimativa com o ISS de 2% de Presidente Olegário. O ITBI e o registro ficam separados, porque são de outros órgãos. O valor final da escritura é sempre conferido pelo cartório no caso concreto, mas a estimativa já dá uma boa ideia antes de fechar negócio.
Fontes usadas: Lei estadual nº 15.424/2004 e Portaria nº 8.664/CGJ/2025 do TJMG, vigente desde 01/01/2026: Tabela 1, item 4.b (escritura), Tabela 4, item 5.e (registro), Tabela 4, item 4.a (abertura de matrícula, R$ 91,25), item 7 (prenotação, R$ 63,83) e item 9 (exame e cálculo, R$ 106,89); confirmação direta do tabelião sobre o ISS de 2% de Presidente Olegário. O Anexo estadual contém Emolumentos + TFJ e não informa ISS. O ITBI é tributo municipal, com alíquota definida por lei de cada município. Os atos efetivamente cobrados dependem do caso concreto, conferidos pelo cartório.
Perguntas frequentes
Quanto custa a escritura de um terreno em Minas Gerais?
A escritura segue a tabela oficial do TJMG, por faixa do valor do terreno, e não é negociada. Pela tabela de 2026, a base estadual de um terreno de R$ 100.000,00 é R$ 2.928,06, e a de um terreno de R$ 150.000,00 é R$ 3.979,69. Esses valores somam emolumentos e Taxa de Fiscalização Judiciária. O ITBI, o ISS municipal e o registro ficam fora.
A escritura de terreno paga ITBI?
Sim, quando é compra e venda. O ITBI é o imposto da transmissão onerosa de imóvel, pago à prefeitura do município onde fica o terreno. A alíquota é definida por lei de cada cidade, então o valor muda conforme o município. O ITBI é conta à parte, não é cobrado pelo cartório.
Quanto custa registrar um terreno?
O registro da transferência é feito no Cartório de Registro de Imóveis e segue a Tabela 4 do TJMG, com as mesmas faixas da escritura. Quando o lote ainda não tem matrícula própria, o Registro de Imóveis pode somar a abertura de matrícula, que em 2026 é de R$ 91,25, além de outros atos conferidos no caso concreto.
A escritura de lote é diferente da escritura de terreno?
É a mesma coisa. Lote e terreno são o mesmo bem para o cartório: um imóvel sem construção. O custo segue a mesma tabela por faixa do valor. A diferença aparece só quando o lote vem de um loteamento e ainda não tem matrícula própria aberta no Registro de Imóveis.
Qual o custo de cartório de um terreno de R$ 100.000,00 em MG?
Pela tabela de 2026, a escritura fica em R$ 2.928,06 e o registro da transferência em mais R$ 2.928,06, na base estadual de emolumentos e TFJ. O registro em regra soma a prenotação, R$ 63,83, e, conforme o caso, o exame e cálculo, R$ 106,89. As custas de cartório somam cerca de R$ 6.026,84. O ITBI do município e o ISS local ficam por fora dessa conta.