Para fazer a escritura de compra e venda de um lote em Minas Gerais, você reúne documentos das partes, do lote e do negócio. A lista é praticamente a mesma da escritura de compra e venda de imóvel: ela segue os arts. 183 a 191 do Código de Normas da CGJ-MG. O que o lote acrescenta são pontos próprios do loteamento.
O que muda no lote
O lote é uma unidade que nasce de um loteamento, o parcelamento de uma área maior em partes menores. Dois pontos são próprios desse caso:
- O loteamento precisa estar registrado no Registro de Imóveis, e cada lote deve ter a sua matrícula própria. É dessa matrícula que sai a descrição do lote (quadra, número, medidas e confrontações) que entra na escritura. Quando o loteamento não chegou a ser registrado, o lote fica sem matrícula própria; nesse caso, veja o que fazer com o loteamento não registrado.
- O vendedor costuma ser a loteadora, uma pessoa jurídica. Nesse caso, ela apresenta os documentos de representação da empresa, e não certidões de estado civil.
Documentos para a escritura de lote
A matriz abaixo segue as exigências do Código de Normas de MG para a escritura de compra e venda, aplicadas ao lote.
| Documento | Quando entra | Quem providencia | Base legal |
|---|---|---|---|
| Identidade e CPF | Para cada comprador e para o vendedor pessoa física | Cada parte | arts. 183, II, e 189, I |
| Certidão de estado civil | Quando o estado civil interfere no ato (90 dias) | Cada parte pessoa física | art. 189, V |
| Atos constitutivos e certidão de registro da loteadora | Quando o vendedor é a empresa loteadora | A empresa | art. 189, III |
| Procuração pública | Quando alguém é representado | A parte representada | art. 183, § 6º e § 7º |
| Matrícula atualizada do lote | Sempre, para o lote já matriculado | Em regra, o vendedor | art. 187, III |
| Certidão de propriedade e de ônus reais do lote | Para conferir a titularidade e eventuais gravames | Em regra, o vendedor | Lei 7.433/85, art. 1º, § 2º |
| Certidão fiscal ou comprovante de quitação | Quando não houver dispensa pelo comprador | Em regra, o vendedor | art. 187, II |
| Comprovante do ITBI | Quando houver incidência | O comprador | arts. 183, VIII, e 187, I |
A relação pode variar no caso concreto. O tabelião confere a operação e pode identificar outro documento exigido pela lei ou necessário para comprovar a regularidade do negócio.
Por que a lista de documentos do lote é essa, e não maior
A lei limita o que se pode pedir. Na lavratura de uma escritura, além dos documentos de identificação das partes, só se apresentam os documentos que a lei determina (Lei nº 7.433/1985, art. 1º). Isso vale a seu favor: a lista tem um fim, e não é o cartório que a amplia por conta própria.
O lote costuma ser urbano, e aí entra uma economia útil. Na escritura de imóvel urbano, a descrição e a caracterização do lote ficam dispensadas quando esses dados já constam da certidão do Registro de Imóveis (Lei nº 7.433/1985, art. 2º). Na prática, o tabelião cita o número da matrícula e a localização do lote, e a matrícula atualizada faz o resto. Por isso ela é o documento central da escritura de lote.
Lote com matrícula própria ou lote sem matrícula: o que muda na lista
O ponto que mais altera a documentação é o registro do loteamento.
- Loteamento registrado, lote com matrícula própria. É o caso comum. Cada lote tem a sua matrícula no Registro de Imóveis, e é dela que sai a descrição (quadra, número, medidas e confrontações) que entra na escritura. Aqui a lista acima se aplica direto: as partes, a matrícula atualizada, as certidões e o ITBI.
- Loteamento não registrado, lote sem matrícula própria. Sem o registro do loteamento, o lote não tem matrícula individual, e a escritura de compra e venda comum não se completa da forma padrão. O caminho passa pela regularização. Regularizado o loteamento pela Prefeitura, e comprovado o depósito de todas as prestações do preço, o adquirente pode obter o registro do lote, valendo para isso o compromisso de compra e venda firmado (Lei nº 6.766/1979, art. 41). Veja o passo a passo em o que fazer com o loteamento não registrado.
O que o comprador confere no loteamento registrado
Antes de assinar, vale conferir se o loteamento foi mesmo registrado. É o registro que faz nascer a matrícula própria do lote e permite a escritura de compra e venda comum. Essa conferência é feita no Registro de Imóveis, não no tabelionato, mas define como o negócio se formaliza.
Três pontos sustentam um loteamento regular em Minas Gerais:
- Aprovação do Município. O parcelamento de imóvel urbano depende, em qualquer caso, da prévia anuência do Município (art. 983 do Código de Normas da CGJ-MG). No pedido de registro, o loteador apresenta a cópia do ato de aprovação do loteamento, expedido há no máximo 180 dias antes do protocolo do pedido de registro (art. 996, VII).
- Planta e memorial descritivo. O parcelamento é feito com base em planta e em memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a respectiva responsabilidade técnica (art. 988).
- Registro no Registro de Imóveis. O pedido de registro do loteamento é instruído com certidões do imóvel e do loteador (situação jurídica, certidão vintenária, tributos municipais, ações cíveis e penais e protestos) e com o exemplar do contrato padrão de promessa de venda (arts. 996 e 998). O oficial publica editais, abre prazo para impugnação e comunica a Prefeitura antes de registrar. O pedido de registro pode ser impugnado em 15 dias corridos, contados da última publicação do edital (art. 1.005, § 4º).
O loteamento é registrado na matrícula de origem da área. As restrições que valem para todos os lotes são averbadas nessa matrícula originária e transportadas para a matrícula de cada lote, e as restrições de um lote específico vão só na matrícula dele (art. 1.006). As áreas públicas também ganham matrícula própria (art. 1.007). Na prática, peça ao Registro de Imóveis a certidão atualizada da matrícula do lote e, se quiser conferir o loteamento como um todo, a certidão da matrícula de origem. É nelas que você confirma a origem no loteamento registrado, a titularidade de quem vende e eventuais ônus e restrições. Dessa matrícula atualizada também sai a descrição usada na escritura.
É vedado registrar a venda de frações ideais que caracterizem, de modo irregular, loteamento em desacordo com a lei (art. 991). Por isso essa conferência protege o comprador antes do negócio.
Estado civil e outorga do vendedor
Se o vendedor pessoa física é casado, em regra o cônjuge também assina a escritura. É a outorga conjugal, dispensada apenas no regime de separação total de bens (art. 184 do Código de Normas de MG). Quando o vendedor é a loteadora, esse ponto não se aplica: a empresa apresenta a documentação de representação.
Quando o vendedor é a loteadora (pessoa jurídica)
Na maior parte dos loteamentos, quem vende o lote é a empresa loteadora, uma pessoa jurídica. Aqui a escritura não pede certidão de estado civil nem outorga de cônjuge: em vez disso, ela qualifica a empresa e confirma quem pode assinar por ela.
Como a escritura identifica a empresa. A escritura traz o nome, o endereço da sede e o número do CNPJ da loteadora, com menção ao registro dela na Junta Comercial ou no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, e qualifica a pessoa que assina como representante (art. 183, III, do Código de Normas de MG). É por isso que, no lugar de documentos pessoais, a empresa apresenta a documentação de representação.
Os documentos que provam quem representa a empresa. A loteadora apresenta cópia autêntica dos atos constitutivos atualizados, o contrato social ou o estatuto com as alterações, que mostram quem pode assinar por ela, e a certidão de registro desses atos, expedida há no máximo 30 dias (art. 189, III). Se quem comparece não é o administrador previsto nos atos, entra também a procuração com poderes para o ato.
A certidão fiscal da empresa, e a dispensa da loteadora. Este é o ponto próprio da venda feita por empresa. Em regra, a empresa que vende um imóvel apresenta a certidão negativa conjunta da Receita Federal e da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, referente aos tributos federais e à Dívida Ativa da União (art. 190). Mas a empresa que explora exclusivamente atividades imobiliárias, entre elas o loteamento de terreno, fica dispensada dessa certidão quando o lote vendido está lançado no ativo circulante, ou seja, faz parte do estoque do negócio, e nunca constou do ativo permanente da empresa, o que precisa constar expresso na escritura (art. 190, § 1º). Na prática, para a loteadora que vende os próprios lotes, essa certidão federal costuma não ser exigida, desde que a escritura registre que o lote está no ativo circulante e nunca esteve no patrimônio permanente.
Essa dispensa não se confunde com a certidão fiscal do próprio lote, dos tributos que incidem sobre o imóvel, que segue a regra geral da escritura (art. 187, II) e já aparece na matriz acima.
ITBI e registro do lote
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é pago pelo comprador à prefeitura da cidade onde fica o lote, e costuma ser exigido antes da escritura. Depois de lavrada, a escritura é levada ao Registro de Imóveis, que registra a transferência na matrícula do lote. É o registro que transfere a propriedade para o seu nome. Já o valor da própria escritura segue a tabela do TJMG por faixa do valor do lote: veja o custo da escritura de um terreno em MG.
Lote financiado pelo loteador
Quando o lote é adquirido com financiamento concedido pelo próprio loteador, a formalização tem pontos específicos, inclusive sobre a forma de constituir a garantia. Veja o que muda em comprei um lote financiado pelo loteador. A escritura de lote é lavrada no tabelionato de notas, e loteadoras com escrituras recorrentes têm atendimento próprio.
Fontes oficiais usadas: Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020, texto consolidado, redações vigentes conferidas no PDF oficial), arts. 183 a 191 (requisitos da escritura, qualificação das partes, identificação do imóvel e exigências fiscais) e art. 184 (outorga conjugal), com destaque, para o vendedor pessoa jurídica, ao art. 183, III (qualificação da empresa e do representante), ao art. 189, III (cópia autêntica dos atos constitutivos atualizados e certidão de registro expedida há no máximo 30 dias) e ao art. 190 e seu § 1º (certidão negativa federal conjunta da Receita Federal e da PGFN para a empresa alienante, dispensada para quem explora loteamento de terreno com o lote lançado no ativo circulante, mencionado na escritura); Lei nº 7.433/1985, arts. 1º e 2º (documentos que a escritura exige e dispensa da descrição do imóvel urbano quando consta da certidão do Registro de Imóveis); Lei nº 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano, registro do loteamento), art. 41 (registro do lote após a regularização). Para a conferência do loteamento registrado: Código de Normas da CGJ-MG, arts. 983 (prévia anuência do Município), 988 (planta e memorial descritivo com responsabilidade técnica), 996 a 998 (registro do loteamento no Registro de Imóveis, certidões, contrato padrão de promessa, editais e comunicação à Prefeitura), 1.005 (prazo de impugnação do pedido de registro), 1.006 (loteamento na matrícula de origem e restrições averbadas nas matrículas de origem e dos lotes), 1.007 (matrículas das áreas públicas) e 991 (vedação de registro de loteamento irregular). A relação de documentos é conferida pelo cartório no caso concreto.
Perguntas frequentes
Quais os documentos para a escritura de um terreno?
Para o terreno ou lote, você reúne os documentos das partes (identidade, CPF e certidão de estado civil), a matrícula atualizada do imóvel, o comprovante do ITBI e o contrato de compra e venda. A base é a mesma da escritura de compra e venda, conforme os arts. 183 a 191 do Código de Normas de MG, com os pontos próprios do loteamento.
O que conferir no loteamento antes de comprar um lote?
Confira se o loteamento está registrado no Registro de Imóveis e teve a prévia aprovação do Município (art. 983 do Código de Normas de MG). O registro é feito com base em planta e memorial descritivo (art. 988) e instruído com certidões do imóvel e do loteador (art. 996). Peça a certidão atualizada da matrícula do lote: ela mostra a origem no loteamento, quem é o dono e eventuais ônus e restrições. Sem matrícula própria, o loteamento não foi registrado.
A escritura de lote é diferente da escritura de um imóvel comum?
A exigência documental é praticamente a mesma. O que muda é que o lote nasce de um loteamento registrado e precisa ter matrícula própria no Registro de Imóveis. Quando o loteador financia o lote, a formalização tem pontos específicos.
O lote precisa ter matrícula própria para a escritura?
Para a compra e venda comum, sim. O lote nasce de um loteamento registrado e recebe matrícula individual no Registro de Imóveis, e é dela que sai a descrição usada na escritura. Se o loteamento não foi registrado, o lote não tem matrícula própria, e o caminho passa pela regularização. Regularizado o loteamento pela Prefeitura, e comprovado o depósito de todas as prestações do preço, o compromisso de compra e venda pode servir de base para o registro do lote (Lei nº 6.766/1979, art. 41).
Quais certidões a empresa loteadora apresenta na escritura do lote?
A loteadora apresenta a documentação que prova quem pode assinar por ela: cópia autêntica dos atos constitutivos atualizados e a certidão de registro desses atos, expedida há no máximo 30 dias (Código de Normas da CGJ-MG, art. 189, III). A empresa que explora loteamento é dispensada da certidão negativa federal conjunta da Receita Federal e da PGFN quando explora exclusivamente atividades imobiliárias, como o loteamento de terreno, e o lote está lançado no ativo circulante e nunca constou do ativo permanente, o que precisa constar da escritura (art. 190, § 1º).