Documentos para escritura de imóvel rural em MG

A escritura de compra e venda de um imóvel rural em MG usa os mesmos documentos das partes de qualquer escritura, mais um conjunto próprio ligado à terra. Entram o CCIR, o ITR dos últimos cinco anos, o recibo do CAR e, em certos casos, o georreferenciamento. Este guia reúne o que é específico do imóvel rural, com a lei de cada exigência.

O que muda no imóvel rural

Todo imóvel, urbano ou rural, exige a identificação das partes e a certidão atualizada da matrícula. No imóvel rural, somam-se documentos que provam o cadastro da terra e a regularidade fiscal e ambiental. Eles saem do art. 198 do Código de Normas da CGJ-MG e da legislação federal. Para a lista comum a qualquer compra e venda, veja os documentos para a escritura de imóvel.

Documentos específicos do imóvel rural, com a fonte

A relação varia conforme o caso. O tabelião confere a situação do imóvel e pode identificar outro documento exigido por lei para a segurança do ato.

CCIR: o cadastro do imóvel no Incra

O CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) é o documento do Incra que identifica a terra. Na escritura, o cartório transcreve dados como o código do imóvel, o módulo rural e a fração mínima de parcelamento. Por isso o CCIR mais recente entra na lista, conforme o art. 198, I, do Código de Normas.

ITR: os cinco últimos comprovantes

No lugar do IPTU do imóvel urbano, o imóvel rural tem o ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural), que é federal. Para a escritura, apresentam-se os cinco últimos comprovantes de pagamento do ITR ou a certidão negativa. É o que exige o art. 198, III, do Código de Normas, junto com o Decreto nº 93.240/1986.

CAR e georreferenciamento

Dois documentos ligados à área da terra podem entrar:

• CAR, o recibo do Cadastro Ambiental Rural, exigido pelo art. 198, VI.
• Georreferenciamento, nas hipóteses da Lei nº 10.267/2001. Ele depende da área do imóvel e dos prazos do Incra. Quando é exigido, ele é condição para o registro, não para a escritura, que pode ser lavrada com advertência às partes. A seção sobre georreferenciamento, mais abaixo, mostra a diferença e o caminho quando ele falta. Acertar a área ou a descrição do imóvel na matrícula é um capítulo à parte da compra: veja como regularizar a área na matrícula.

Some-se a isso o DIAT, nos casos previstos no art. 198, VIII. Como esses pontos variam de imóvel para imóvel, o cartório verifica a situação antes de marcar o ato.

Escritura travada ou registro travado: a diferença que muda o seu plano

No imóvel rural, nem todo documento pesa do mesmo jeito. Vale separar o que impede lavrar a escritura do que impede registrar depois. A diferença importa porque a escritura formaliza o negócio, mas quem passa o imóvel para o seu nome é o registro na matrícula, no cartório de registro de imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Entenda em quem não registra não é dono.

O georreferenciamento é o ponto que mais gera surpresa. Quando ele é exigido, nas hipóteses da Lei nº 10.267/2001 ligadas à área do imóvel e aos prazos do Incra, a transferência só é registrada com a descrição do imóvel georreferenciada e certificada pelo Incra. Se o seu caso exige e o georreferenciamento ainda não foi feito, você pode até assinar a escritura e, mesmo assim, ficar sem registrar. O resultado é um imóvel comprado no papel do negócio, mas ainda não seu na matrícula. Por isso, checar cedo se o seu imóvel precisa de georreferenciamento evita a pior conta: pagar a escritura e travar no registro. O cartório verifica a situação do imóvel e orienta o seu caso antes de marcar o ato.

Georreferenciamento: ele trava o registro, não a escritura

Muita gente pensa que sem georreferenciamento não dá para fazer a escritura. Não é isso. A regra está no Código de Normas da CGJ-MG, art. 198, § 3º: mesmo que o imóvel não esteja georreferenciado, a escritura pública pode ser lavrada, desde que as partes sejam advertidas, de forma expressa, de que o georreferenciamento prévio é condição para o registro do título no cartório de registro de imóveis.

Ou seja, a exigência bate no registro, não na escritura. O tabelião consigna a advertência na escritura, e o negócio fica formalizado. O que não acontece sem o georreferenciamento, nas hipóteses da lei, é o registro da transferência, e é o registro que passa o imóvel para o seu nome (Código Civil, art. 1.245).

Quando ele é exigido? Nas hipóteses da Lei nº 10.267/2001 e dos seus decretos regulamentadores, que ligam a exigência à área do imóvel e a prazos definidos pelo Incra (Código de Normas de MG, art. 198, V). Como o enquadramento depende do imóvel e do momento, quem confirma se o seu caso já exige a certificação é o cartório de registro de imóveis do local do imóvel, à vista da matrícula. Não decida pela área de cabeça: peça a certidão da matrícula e confirme.

O caminho quando o imóvel ainda não tem georreferenciamento

Se o seu imóvel se enquadra e ainda não foi georreferenciado, o caminho é este, e ele corre por fora do cartório de notas:

1. Contratar um profissional habilitado. O levantamento da área e dos limites (a poligonal) é feito por um profissional habilitado, com a responsabilidade técnica registrada no conselho da categoria. O custo é dele, não do cartório.
2. Obter a certificação do Incra. O Incra confere e certifica a poligonal (certificação do SIGEF/Incra). É essa certificação que a descrição georreferenciada precisa ter.
3. Averbar no registro de imóveis. A descrição georreferenciada e certificada é levada ao cartório de registro de imóveis, que a averba na matrícula. Só depois disso a transferência pode ser registrada.

Na compra e venda de imóvel rural, o papel do cartório de notas é lavrar a escritura com a advertência de que o georreferenciamento é condição para o registro (Código de Normas de MG, art. 198, § 3º). A certificação da área é do Incra, e a averbação é do registro de imóveis. Na divisão de imóvel rural a regra é outra: o georreferenciamento é averbado no registro antes da escritura (Código de Normas de MG, art. 204). Se o georreferenciamento pode demorar, o melhor é começar por ele antes de marcar a escritura, para não pagar o ato e travar na hora de registrar.

O que trava a escritura e o que trava o registro, documento a documento

No imóvel rural, cada documento responde a uma pergunta diferente e é conferido em um momento diferente. Vale separar o que o tabelião de notas pede para lavrar a escritura do que o cartório de registro de imóveis pede para registrar a transferência depois. Um documento pode estar em ordem para a escritura e ainda travar o registro. A lista do lado do registro vem da RIB-MG, a rede dos cartórios de registro de imóveis de Minas Gerais.

Repare em três eixos distintos, que muita gente junta num só:

• Cadastral (CCIR, do Incra): prova que a terra está inscrita no cadastro rural. Não é prova de quem é o dono; isso é a matrícula, no registro de imóveis.
• Fiscal (ITR e DIAT, da Receita Federal): prova que o imposto federal da terra está em dia.
• Ambiental (CAR, do Sicar): prova que a área ambiental do imóvel foi declarada.

Os três vêm de órgãos diferentes e não se substituem. Faltar um trava a etapa em que ele é exigido. Como a transferência da propriedade só se completa no registro, e não na escritura, um documento pendente do lado do registro deixa o imóvel comprado no papel, mas ainda não seu na matrícula. Entenda o porquê em quem não registra não é dono.

O ITBI e a certidão da matrícula também entram

Dois documentos valem para o imóvel rural como para qualquer outro:

• Comprovante do ITBI, o imposto de transmissão, apresentado antes da escritura quando houver incidência. Ele é municipal: quem apura é a prefeitura onde fica o imóvel. Veja como funciona em ITBI em MG.
• Certidão atualizada de inteiro teor da matrícula, com eficácia de 30 dias para este fim, conforme o art. 187, III, do Código de Normas.

Quanto custa a escritura do imóvel rural

O valor da escritura do imóvel rural sai da mesma tabela de qualquer imóvel: é cobrado por faixa do valor do negócio, não por a terra ser rural. Em MG, os emolumentos e a Taxa de Fiscalização Judiciária vêm da Portaria nº 8.664/CGJ/2025 do TJMG, vigente desde 1º de janeiro de 2026, com base na Lei estadual nº 15.424/2004. Alguns valores da base estadual, por faixa do valor do imóvel:

A base acima é emolumento mais TFJ, sem ISS. O ISS é municipal e entra na tabela afixada na serventia. Para a tabela completa por faixa e uma estimativa com o ISS de 2% de Presidente Olegário, veja quanto custa a escritura de imóvel em MG e use o simulador de custas. O ITBI e o registro no cartório de registro de imóveis são contas à parte.

O que muda a conta no imóvel rural: reunir os documentos

O que pesa no imóvel rural não é o emolumento, é reunir os documentos próprios da terra. Cada um vem de um órgão diferente e alguns levam tempo para sair ou regularizar. A matriz abaixo mostra quem emite cada documento e o efeito dele no valor cobrado pelo cartório.

Nenhum desses documentos altera o emolumento da escritura, que depende do valor do negócio. Eles são condição para o ato acontecer. O georreferenciamento, quando exigido, tem custo próprio de um profissional habilitado, que não é cobrado pelo cartório.

Como preparar a escritura do imóvel rural

Reúna cedo os documentos do Incra e do ITR, porque alguns dependem de emissão ou de regularização que leva tempo. A escritura de compra e venda é lavrada no tabelionato de notas e pode ser feita de forma digital, por videoconferência, pelo e-Notariado, com o certificado e-Notarial. Para a lista completa das partes e do negócio, use os documentos para a escritura de imóvel.

Fontes oficiais usadas: Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020), arts. 187 e 198; Lei nº 7.433/1985; Decreto nº 93.240/1986, art. 1º; Lei nº 10.267/2001 (georreferenciamento); Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.245 (a propriedade se transfere pelo registro); lista de documentos da RIB-MG (rede dos cartórios de registro de imóveis de Minas Gerais), para o que o registro exige no imóvel rural; Portaria nº 8.664/CGJ/2025 do TJMG (emolumentos e TFJ 2026, base estadual da Tabela 1), vigente desde 1º de janeiro de 2026, com base na Lei estadual nº 15.424/2004. A base estadual não inclui ISS, apurado no caso concreto pela serventia. Os documentos variam conforme o imóvel e a operação: o tabelião confere o caso concreto e pode exigir documento adicional previsto em lei.