Passo a passo da escritura de compra e venda de imóvel

A escritura de compra e venda de um imóvel à vista segue um caminho previsível, do primeiro contato à emissão do traslado. Veja abaixo cada etapa, em ordem, o que acontece e o que preparar em cada uma. Para o guia completo, com o cartório competente, os documentos e os custos, veja como fazer a escritura de imóvel em MG.

Quando você precisa tirar a escritura pública

A escritura pública é o documento que formaliza a compra e venda do imóvel. Em regra, a lei exige escritura pública na transmissão de imóvel acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil), salvo exceções legais, como o financiamento bancário, que costuma correr por contrato particular com força de escritura. Para saber se o seu caso precisa de escritura, veja quando a escritura de imóvel é obrigatória.

Etapas da escritura de compra e venda

• Contato e envio da documentação. As partes entram em contato e encaminham os documentos pessoais, do imóvel e da operação.
• Conferência dos documentos e elaboração da minuta. O cartório confere os prazos de validade e prepara a minuta, o rascunho da escritura.
• Revisão da minuta pelas partes. Comprador e vendedor conferem os dados e os valores antes de assinar.
• Assinatura, presencial ou pelo e-Notariado.
• Emissão do traslado para registro. O traslado é a primeira via da escritura, que segue para o registro de imóveis.

Qual cartório faz a escritura

A escritura de compra e venda pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas, à sua escolha. A lei garante a livre escolha do tabelião, seja qual for o domicílio das partes ou o lugar do imóvel (art. 8º da Lei 8.935/94).

O registro, porém, é diferente. Ele é feito no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o bem fica, e não há livre escolha nessa fase.

Documentos e prazos que o cartório confere

Na conferência, o cartório checa os prazos de validade de cada documento, conforme o Código de Normas de MG:

• As certidões de nascimento, casamento, separação, divórcio ou óbito valem por até 90 dias (art. 189).
• Para imóvel matriculado, a certidão atualizada de inteiro teor da matrícula tem eficácia de 30 dias (art. 187, III).
• O Código de Normas não fixa um prazo geral de 30 dias para a certidão fiscal do imóvel.

A lista muda quando há vendedor casado, empresa, procuração ou imóvel rural. Veja o detalhe, com quem providencia cada item, em documentos para escritura de imóvel.

O que resolver antes de assinar

Duas exigências costumam travar a assinatura quando ficam para a última hora. Resolva as duas antes de marcar o ato.

O ITBI vem antes da escritura. O comprovante de pagamento do ITBI, ou a declaração de transmissão do município, é exigido antes de o cartório lavrar a escritura (Código de Normas de MG, art. 187, inciso I). O ITBI é um imposto municipal, pago à prefeitura onde fica o imóvel. Veja como ele é calculado e quando pagar em ITBI em MG.

Vendedor casado precisa da anuência do cônjuge. A venda de imóvel por pessoa casada exige a concordância do cônjuge do vendedor, salvo no regime de separação total de bens (Código de Normas de MG, art. 184). Quem compra não precisa dessa anuência. Entenda quando ela é exigida em regime de bens e outorga conjugal na escritura.

Assinatura presencial ou pelo e-Notariado

A escritura pode ser assinada de forma presencial, no cartório, ou por videoconferência, pelo e-Notariado, para imóveis em Minas Gerais. No caminho digital, os documentos são enviados de forma eletrônica e as partes assinam com o certificado e-Notarial, que é o certificado dos cartórios para atos notariais.

Antes da assinatura, o tabelião lê a escritura para os comparecentes (Código de Normas de MG, arts. 182 e 183). Essa leitura vale tanto no ato presencial quanto no ato pelo e-Notariado.

O valor jurídico é o mesmo nas duas formas. Muda o meio pelo qual as partes assinam.

Depois da escritura vem o registro

Assinada a escritura, o cartório emite o traslado. Esse traslado é levado ao cartório de registro de imóveis, que faz o registro na matrícula. É o registro, e não a escritura, que transfere a propriedade para o nome do comprador (art. 1.245 do Código Civil).

Para se planejar, veja também quanto custa a escritura de imóvel em MG, lembrando que a escritura e o registro são atos e custos separados, em cartórios diferentes.

Fontes oficiais usadas: Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020), arts. 182 a 191, em especial arts. 182 e 183 (requisitos e leitura), 184 (anuência do cônjuge do vendedor), 187, I (exigência fiscal antes da lavratura), 187, III, e 189 (prazos das certidões); Lei nº 8.935/1994, art. 8º (livre escolha do tabelião de notas); Lei nº 7.433/1985 (requisitos da escritura); Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 108 (exigência de escritura pública acima de 30 salários mínimos) e art. 1.245 (registro transfere a propriedade). O tabelião confere a operação concreta e pode identificar outro documento exigido pela lei.