A escritura de compra e venda de um imóvel à vista segue um caminho previsível, do primeiro contato à emissão do traslado. Veja abaixo cada etapa, em ordem, o que acontece e o que preparar em cada uma. Para o guia completo, com o cartório competente, os documentos e os custos, veja como fazer a escritura de imóvel em MG.
Quando você precisa tirar a escritura pública
A escritura pública é o documento que formaliza a compra e venda do imóvel. Em regra, a lei exige escritura pública na transmissão de imóvel acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil), salvo exceções legais, como o financiamento bancário, que costuma correr por contrato particular com força de escritura. Para saber se o seu caso precisa de escritura, veja quando a escritura de imóvel é obrigatória.
O que reunir antes de marcar a escritura, e em que ordem
Boa parte do tempo da escritura vai embora juntando papel. Se você reúne na ordem certa, evita gastar com certidão que vence antes do ato e não trava a assinatura. Vale uma regra de largada: a lei só exige os documentos que ela determina, além da identificação das partes (Lei 7.433/85, art. 1º), então não junte papel a mais. A ordem abaixo aproveita os prazos de validade a seu favor.
- Comece pela matrícula atualizada do imóvel. É o diagnóstico do negócio: mostra quem é o dono hoje, como o imóvel é descrito e se há ônus, como penhora ou hipoteca (Código de Normas de MG, arts. 184 a 186). Se aparecer um problema aqui, você resolve antes de gastar com o resto. A certidão de inteiro teor da matrícula tem validade curta, de 30 dias (art. 187, III), então peça a versão definitiva perto da data do ato. Entenda o documento em matrícula atualizada para escritura.
- Junte os documentos pessoais e a certidão de estado civil. Identidade e CPF de quem compra e de quem vende, e a certidão de nascimento, casamento, separação, divórcio ou óbito, conforme o caso. As certidões civis valem 90 dias (art. 189), um prazo folgado, então dá para adiantar sem risco de vencer.
- Resolva o ITBI no município do imóvel. O comprovante de pagamento, ou a declaração de transmissão do município, precisa estar pronto antes da lavratura (art. 187, I; Lei 7.433/85, art. 1º, § 2º). O ITBI é imposto municipal, então peça a base de cálculo e a guia à prefeitura com antecedência. Veja como funciona em ITBI em MG.
- Se o vendedor for casado, providencie a anuência do cônjuge. A venda por pessoa casada depende da concordância do cônjuge do vendedor, com a exceção de regime prevista no art. 184. Repare: a anuência é de quem vende, não de quem compra.
Guarde uma coisa para depois: reunir documento de registro agora não adianta. O registro é uma fase seguinte, feita no cartório de registro de imóveis só depois da escritura assinada. Com esses quatro pontos resolvidos, você marca a compra e venda à vista sem sustos.
Etapas da escritura de compra e venda
A escritura segue cinco etapas, em ordem. Veja o que acontece em cada uma e o que já deixar pronto para não travar o ato.
1. Contato e envio da documentação
As partes procuram o tabelionato e encaminham os documentos pessoais, do imóvel e da operação. Na lavratura, a lei só exige os documentos que ela determina, além da identificação das partes (Lei 7.433/85, art. 1º), então não há papel a mais para juntar. O que preparar: documento de identidade e CPF de quem compra e de quem vende, certidão de estado civil e a matrícula atualizada do imóvel.
2. Conferência dos documentos e elaboração da minuta
O cartório confere os prazos de validade de cada documento, checa a matrícula e a situação das partes e prepara a minuta, que é o rascunho da escritura. O que preparar: garantir que as certidões estejam dentro do prazo antes de mandar (os prazos estão na seção “Documentos e prazos que o cartório confere”, abaixo).
3. Revisão da minuta pelas partes
Comprador e vendedor leem a minuta e conferem nomes, qualificação, descrição do imóvel, valor e forma de pagamento. O que preparar: apontar qualquer divergência agora, porque a escritura vai reproduzir o que estiver na minuta.
4. Assinatura, presencial ou pelo e-Notariado
As partes assinam a escritura, no cartório ou por videoconferência, pelo e-Notariado. Antes disso, duas exigências precisam estar resolvidas: o ITBI pago e, se o vendedor for casado, a anuência do cônjuge. O que preparar: resolver as duas com antecedência (veja “O que resolver antes de assinar”, abaixo).
5. Emissão do traslado e registro
Assinada a escritura, o cartório emite o traslado, que é a primeira via. Ele segue para o cartório de registro de imóveis, e é o registro, não a escritura, que passa a propriedade para o nome do comprador (art. 1.245 do Código Civil). O que preparar: reservar o custo do registro, que é ato e valor separados da escritura.
Qual cartório faz a escritura
No atendimento presencial, a escritura de compra e venda pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas, à sua escolha: a livre escolha do tabelião é garantida ao interessado, seja qual for o seu domicílio ou o lugar do imóvel (art. 8º da Lei 8.935/94). Na escritura feita pela internet, pelo e-Notariado, a regra muda conforme o ato e a situação. Veja o alcance e os limites dessa regra em posso escolher qualquer cartório.
O registro, porém, é diferente. Ele é feito no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o bem fica, e não há livre escolha nessa fase.
Documentos e prazos que o cartório confere
Na conferência, o cartório checa os prazos de validade de cada documento, conforme o Código de Normas de MG:
- As certidões de nascimento, casamento, separação, divórcio ou óbito valem por até 90 dias (art. 189).
- Para imóvel matriculado, a certidão atualizada de inteiro teor da matrícula tem eficácia de 30 dias (art. 187, III).
- O Código de Normas não fixa um prazo geral de 30 dias para a certidão fiscal do imóvel.
A lista muda quando há vendedor casado, empresa, procuração ou imóvel rural. Veja o detalhe, com quem providencia cada item, em documentos para escritura de imóvel.
O que resolver antes de assinar
Duas exigências costumam travar a assinatura quando ficam para a última hora. Resolva as duas antes de marcar o ato.
O ITBI vem antes da escritura. O comprovante de pagamento do ITBI, ou a declaração de transmissão do município, é exigido antes de o cartório lavrar a escritura (Código de Normas de MG, art. 187, inciso I). O ITBI é um imposto municipal, pago à prefeitura onde fica o imóvel. Veja como ele é calculado e quando pagar em ITBI em MG.
Vendedor casado precisa da anuência do cônjuge. A venda de imóvel por pessoa casada exige a concordância do cônjuge do vendedor, salvo no regime de separação total de bens (Código de Normas de MG, art. 184). Quem compra não precisa dessa anuência. Entenda quando ela é exigida em regime de bens e outorga conjugal na escritura.
O que pode atrasar a escritura de compra e venda
Alguns pontos costumam travar a escritura quando ficam para a última hora. A maioria não é do cartório: é documento que vence, imposto que falta ou anuência que não foi providenciada. A matriz abaixo mostra, por etapa, quem resolve cada ponto, o que costuma travar e como evitar. Os prazos de validade de cada documento estão na seção “Documentos e prazos que o cartório confere”, acima, e os artigos citados são do Código de Normas de MG, salvo indicação diferente.
| Etapa | Quem resolve | O que costuma travar | Como evitar |
|---|---|---|---|
| Reunir os documentos | Cada parte | Certidão pedida cedo demais, que vence antes do ato | Consultar a matrícula logo no começo e pedir a certidão definitiva perto da data do ato |
| Conferir a matrícula e os ônus | Em regra, o vendedor | Ônus na matrícula, como penhora ou hipoteca, que precisa ser tratado ou esclarecido | Ver a matrícula antes de tudo e resolver ou esclarecer o ônus antes de marcar o ato |
| Pagar o ITBI | Em regra, o comprador | ITBI não recolhido antes da lavratura (art. 187, I) | Pedir a base de cálculo e a guia à prefeitura com antecedência |
| Anuência do cônjuge | O vendedor casado | Venda por pessoa casada sem a anuência do cônjuge (art. 184) | Providenciar a anuência antes de marcar, salvo no regime de separação total de bens |
| Representação por procuração | A parte representada | Procuração sem o instrumento público original, ou outorgada há mais de 30 dias sem a certidão de inteiro teor | Levar o instrumento público original e, se a procuração tem mais de 30 dias, a certidão de inteiro teor do mandato (art. 183, §§ 6º e 7º) |
| Vendedor pessoa jurídica | A empresa vendedora | Falta do ato constitutivo atualizado ou da prova de quem assina pela empresa | Juntar o contrato social e a certidão de registro dos atos, com quem tem poderes para assinar |
| Revisar a minuta | Comprador e vendedor | Divergência de nome, valor ou descrição do imóvel na minuta | Conferir a minuta e apontar a correção na revisão, porque a escritura reproduz o que estiver nela |
Repare num ponto que já apareceu acima: a lei só exige os documentos que ela determina (Lei 7.433/85, art. 1º), então juntar papel a mais não adianta o ato. O detalhe de cada documento, com quem providencia e o prazo, está em documentos para escritura de imóvel.
Assinatura presencial ou pelo e-Notariado
A escritura pode ser assinada de forma presencial, no cartório, ou por videoconferência, pelo e-Notariado, para imóveis em Minas Gerais. No caminho digital, os documentos são enviados de forma eletrônica e as partes assinam com o certificado e-Notarial, que é o certificado dos cartórios para atos notariais.
Antes da assinatura, o tabelião lê a escritura para os comparecentes (Código de Normas de MG, arts. 182 e 183). Essa leitura vale tanto no ato presencial quanto no ato pelo e-Notariado.
O valor jurídico é o mesmo nas duas formas. Muda o meio pelo qual as partes assinam.
O que acontece depois de assinar a escritura
Assinada a escritura, ainda faltam passos para o imóvel ser seu de verdade. Veja o que acontece, em ordem.
1. Você recebe o traslado
O traslado é a primeira via da escritura, entregue a você pelo cartório que a lavrou. Ele já está incluído no valor da escritura. Se mais tarde você precisar de outra via, ela se chama certidão e é paga à parte. O que é cada uma, e onde a escritura fica guardada, está em o que é a escritura pública.
2. Você leva o traslado a registro
Com o traslado em mãos, o próximo passo é o registro, feito no cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel fica. É o registro, e não a escritura, que transfere a propriedade para o seu nome, na matrícula (art. 1.245 do Código Civil). Quando a escritura é feita de forma digital, pelo e-Notariado, o registro também pode ser pedido de forma eletrônica, sem você ir pessoalmente à serventia.
O ITBI, que você pagou antes da escritura, é conferido de novo aqui: o cartório de registro de imóveis exige a comprovação do imposto para registrar.
Por que registrar logo
Enquanto você não registra, o dono no papel ainda é o vendedor: pela lei, até o registro, “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (art. 1.245, § 1º, do Código Civil). Isso deixa a sua compra exposta, porque o imóvel segue no nome de quem vendeu. Não há um prazo que obrigue você a registrar, mas quanto antes registrar, antes a compra fica protegida. Entenda o risco em quem não registra não é dono.
Quanto custa o registro
O registro é um ato à parte, com custo separado da escritura: os emolumentos de registro, tabelados por lei, cobrados por esse cartório. O ITBI você recolheu antes da escritura; no registro ele é apenas conferido, não é um novo custo. Veja os valores em valor do registro de imóveis em MG. Para o custo da escritura, que é a etapa anterior, veja quanto custa a escritura de imóvel em MG.
Fontes oficiais usadas: Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020), arts. 182 a 191, em especial arts. 182 e 183 (requisitos e leitura), 184 (anuência do cônjuge do vendedor), 187, I (exigência fiscal antes da lavratura), 187, III, e 189 (prazos das certidões); Lei nº 8.935/1994, art. 8º (livre escolha do tabelião de notas); Lei nº 7.433/1985 (requisitos da escritura); Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 108 (exigência de escritura pública acima de 30 salários mínimos) e art. 1.245 (registro transfere a propriedade). O tabelião confere a operação concreta e pode identificar outro documento exigido pela lei.
Perguntas frequentes
Como tirar a escritura pública de um imóvel?
Você reúne os documentos das partes, do imóvel e da operação, resolve o ITBI e procura um tabelionato de notas. O cartório confere os prazos de validade, prepara a minuta e as partes assinam, de forma presencial ou pelo e-Notariado. Depois o cartório emite o traslado, que é levado a registro no cartório de registro de imóveis, o passo que passa a propriedade para o seu nome.
Como funciona a escritura de compra e venda de imóvel?
Funciona em etapas. As partes entram em contato e enviam os documentos, o cartório confere os prazos e prepara a minuta, as partes revisam, assinam de forma presencial ou pelo e-Notariado, e o cartório emite o traslado. Esse traslado é levado a registro no cartório de registro de imóveis, que é o passo que transfere a propriedade.
O que preciso levar para fazer a escritura de compra e venda?
Os documentos das partes, do imóvel e da operação. Isso inclui documento de identidade e CPF de quem compra e de quem vende, certidão de estado civil, matrícula atualizada do imóvel e comprovante do pagamento do imposto de transmissão. A lista completa, com quem providencia cada documento, está no artigo de documentos para escritura de imóvel.
O que acontece depois de assinar a escritura de compra e venda?
O cartório emite o traslado, a primeira via da escritura. Esse documento é o título que vai a registro no cartório de registro de imóveis, o passo seguinte, que transfere a propriedade para o nome do comprador.
Preciso registrar a escritura depois de assinar?
Precisa, para o imóvel passar para o seu nome. A escritura formaliza o negócio, mas é o registro no cartório de registro de imóveis que transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil). Não há um prazo que obrigue, mas, enquanto você não registra, o vendedor continua a ser havido como dono (art. 1.245, § 1º), então convém registrar logo.
O que preciso resolver antes de assinar a escritura?
Duas exigências costumam travar o ato quando ficam para o fim. O ITBI precisa estar pago antes da lavratura (Código de Normas de MG, art. 187, I), e, quando o vendedor é casado, é preciso a anuência do cônjuge, salvo no regime de separação total de bens (art. 184). Resolva as duas antes de marcar a assinatura.
O que fazer antes de ir ao cartório fazer a escritura?
Reúna os documentos na ordem certa para não refazer certidão vencida. Comece pela matrícula atualizada do imóvel, que mostra o dono e os ônus; junte os documentos pessoais e a certidão de estado civil; resolva o ITBI no município; e, se o vendedor for casado, providencie a anuência do cônjuge. A lei só exige os documentos que ela determina (Lei 7.433/85, art. 1º).
Quais certidões tirar antes da escritura e em que ordem?
Tire primeiro a certidão atualizada da matrícula do imóvel, porque ela revela quem é o dono e se há penhora ou hipoteca. A certidão de inteiro teor da matrícula tem validade curta, de 30 dias, então peça a definitiva perto do ato. As certidões de estado civil valem 90 dias (Código de Normas de MG, art. 189), então dá para adiantar. O comprovante do ITBI vem antes da lavratura (art. 187, I).
O que pode atrasar a escritura de compra e venda?
Quase sempre é um documento ou uma exigência que fica para a última hora. Os pontos mais comuns são certidão vencida, ITBI não pago antes da lavratura (art. 187, I, do Código de Normas de MG) e, quando o vendedor é casado, a falta da anuência do cônjuge (art. 184). Procuração antiga e documentos de empresa vendedora também pedem conferência. Resolver cada um na ordem certa evita refazer certidão e remarcar o ato.