Regularização de imóvel: quem resolve cada pendência

Muita gente pesquisa “regularização de imóvel” achando que existe um lugar só que resolve tudo. Não existe. “Regularizar” é um termo guarda-chuva. Ele junta situações bem diferentes, e cada uma tem um responsável próprio. Antes de sair atrás de despachante ou cartório, vale entender qual é a sua pendência. Assim você bate na porta certa e não paga por um serviço que não é daquele lugar.

O que é regularização de imóvel?

Regularizar um imóvel é acertar alguma coisa que está errada ou faltando na vida oficial dele. As pendências mais comuns são de quatro tipos:

• A propriedade não está no seu nome na matrícula (a ficha do imóvel no cartório de registro de imóveis).
• A descrição do imóvel na matrícula está errada, por exemplo a área não confere com a medida real.
• A construção não tem habite-se, que é o documento da prefeitura que atesta o fim da obra.
• O imóvel fica num loteamento ou numa ocupação que ainda não foi regularizada perante o município.

Repare que essas quatro coisas são resolvidas em lugares diferentes. Por isso não dá para responder “regularização é no cartório” ou “é na prefeitura”. A resposta certa é: depende de qual é a pendência.

Quem resolve cada pendência

Este é o mapa rápido. Guarde-o antes de descer aos detalhes:

• Propriedade e área na matrícula (imóvel não está no seu nome, ou a metragem está errada): cartório de registro de imóveis.
• Habite-se, IPTU, alvará de construção: prefeitura do município.
• Loteamento ou ocupação irregular (a chamada Reurb): prefeitura aprova e o cartório de registro de imóveis registra no fim.
• Ajuste de divisa com o vizinho, por acordo: tabelião de notas lavra a escritura, e depois o registro de imóveis averba.
• Usucapião extrajudicial (virar dono por posse longa): corre no cartório de registro de imóveis, com advogado. O tabelião só lavra a ata notarial de posse.

Abaixo, o que cada um faz, com a fonte.

O que se resolve no cartório de registro de imóveis

O cartório de registro de imóveis cuida da matrícula. É lá que a propriedade fica registrada e é lá que a descrição do imóvel é corrigida.

Se a escritura já foi feita, mas a propriedade ainda não passou para o seu nome, a pendência é de registro. A escritura sozinha não transfere o imóvel. É o registro que faz você virar o dono na matrícula. Esse é um tema por si só: veja por que quem não registra não é dono.

Se o problema é a descrição do imóvel, por exemplo a área da matrícula não bater com a medida real, a correção também é do registro de imóveis. A lei chama isso de retificação. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, artigo 212) diz que, quando o registro é omisso, impreciso ou não exprime a verdade, a retificação é feita pelo Oficial do Registro de Imóveis, a pedido do interessado. Ou seja, esse acerto de área não passa pelo tabelião de notas.

Essa retificação corre de forma administrativa, dentro do próprio cartório de registro. A via administrativa é uma opção, não a única: a lei deixa ao interessado o direito de pedir a retificação pela via judicial se preferir (Lei 6.015/1973, artigo 212, parágrafo único). E, mesmo na via administrativa, o caso só vira processo de juiz numa situação: se um vizinho confrontante contestar e não houver acordo. Aí o oficial manda o processo para o juiz decidir (Lei 6.015/1973, artigo 213, parágrafo 6º). Sem contestação, tudo se resolve no cartório mesmo.

Aceita a correção, o próprio cartório de registro de imóveis averba a nova medida na matrícula. Em certos casos, ele encerra a matrícula antiga e abre uma nova, já com a descrição certa (Provimento CNJ 149/2023, artigo 440-AX). Repare que nada disso passa pelo tabelião de notas: é acerto feito na matrícula, que é o campo do registro de imóveis.

O que é resolvido na prefeitura

Uma parte grande do que as pessoas chamam de “regularizar o imóvel” nem é de cartório. É da prefeitura.

Habite-se, alvará de construção e IPTU são todos municipais. A Constituição Federal dá ao município a competência para ordenar o uso do solo urbano e para instituir o IPTU (artigos 30 e 156). O habite-se, que atesta que a obra terminou e está apta a ser usada, e o alvará, que autoriza construir, são atos da prefeitura e das secretarias de obras. Nenhum cartório emite, cobra ou dispensa esses documentos.

Então, se a sua pendência é uma construção sem habite-se ou um IPTU atrasado, o caminho começa na prefeitura do seu município, não no cartório.

O mesmo vale para loteamento e ocupação irregular. A regularização fundiária urbana, conhecida como Reurb, é um processo de aprovação do município. É a prefeitura que aprova o projeto e emite a Certidão de Regularização Fundiária (Lei 13.465/2017, artigos 11 e 12). Só no fim, com o projeto aprovado, os atos são levados ao cartório de registro de imóveis para registro (artigo 13). Nessa etapa não há passagem pelo tabelião de notas. Quando o problema é um loteamento antigo que nunca foi registrado, e você comprou um lote nele, a Lei 6.766/1979 traça outro caminho, por responsável, explicado em como regularizar um loteamento irregular.

Averbar a construção que não está na matrícula

Uma pendência muito comum é a casa construída que nunca foi registrada. O terreno está na matrícula, mas a construção não. No papel, o imóvel ainda aparece como um lote vazio. Regularizar isso é averbar a construção na matrícula, e essa averbação é etapa própria, feita depois do habite-se.

A averbação da construção é ato do cartório de registro de imóveis, não do tabelião de notas. Averbação é a anotação de uma mudança na matrícula do imóvel, e é um dos serviços do registro de imóveis, ao lado da matrícula e do registro. O tabelião de notas lavra a escritura; quem anota a construção na ficha do imóvel é o registro.

O caminho tem uma ordem, e cada passo é de um lugar diferente:

1. A obra termina e a prefeitura emite o habite-se. O habite-se atesta que a construção está pronta e apta a ser usada. Ele é municipal, como visto acima.
2. Reúne-se a certidão da obra. Segundo a orientação do SINOREG-MG, o sindicato dos cartórios de Minas Gerais, além do habite-se é preciso a certidão que comprova a regularidade da construção perante o INSS. Como a exigência pode variar, confirme a certidão do seu caso com o cartório de registro de imóveis.
3. O registro de imóveis averba a construção na matrícula. Com o habite-se e a certidão, o cartório de registro de imóveis anota a construção na matrícula. A partir daí, a casa passa a constar na ficha do imóvel.

Quem pode pedir a averbação é qualquer interessado, que assume as despesas do ato. O custo não é único: a averbação da construção é cobrada por faixa do valor, e você encontra os critérios em quanto custa averbação de imóvel em MG.

Vale separar essa averbação da escritura. Se você comprou o imóvel e ainda vai fazer a escritura, esse é um passo do tabelião de notas, e depois vem o registro. A averbação da construção é outra coisa: anota a obra na matrícula. Uma não substitui a outra.

O que o tabelião de notas faz na regularização

Dentro desse guarda-chuva todo, o tabelião de notas (o cartório de notas, onde se lavram escrituras) participa em dois pontos específicos. É bom conhecer os dois, porque são reais, mas também é bom saber que o resto não é aqui.

Um: a escritura de ajuste de divisas entre vizinhos. Quando dois vizinhos concordam em acertar a divisa ou a área entre si, sem briga, esse acordo pode virar uma escritura pública, lavrada no tabelião de notas. A base é a própria Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, artigo 213, parágrafo 9º): dois ou mais confrontantes (os donos dos imóveis vizinhos) podem, por escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si. Se houver transferência de área de um para o outro, recolhe-se o imposto de transmissão, o ITBI, na prefeitura. Depois de assinada, essa escritura precisa ser levada ao cartório de registro de imóveis para ser averbada na matrícula, senão ela não vale contra terceiros. A escritura formaliza o acordo; o registro é que muda a matrícula. Para entender o passo notarial, veja como funciona a escritura de imóvel em MG.

Dois: a ata notarial que instrui a usucapião extrajudicial. Usucapião é virar dono de um imóvel por ter a posse dele por muito tempo, dentro das regras da lei. Desde 2015 existe a via extrajudicial, sem processo no juiz. Mas atenção a quem conduz: o procedimento corre no cartório de registro de imóveis, não no tabelião de notas, e exige que o interessado seja representado por advogado ou por defensor público (Lei 6.015/1973, artigo 216-A; Provimento CNJ 149/2023, artigo 399). O papel do tabelião é lavrar a ata notarial que atesta o tempo de posse. Ela cobre a posse do interessado e a dos donos anteriores (artigo 216-A, inciso I, da Lei 6.015/1973, e Provimento CNJ 149/2023, artigo 401). Ata notarial é o documento em que o tabelião registra fatos que apura. Ela é uma peça obrigatória de entrada do pedido, mas é só uma peça: o tabelião não conduz a usucapião nem substitui o advogado. Nessa ata, o tabelião descreve a qualificação do interessado e do titular que consta na matrícula, o imóvel e o tempo e as características da posse (Provimento CNJ 149/2023, artigo 401, inciso I).

Usucapião é feita no cartório de notas?

Não. A usucapião extrajudicial roda no cartório de registro de imóveis, com um advogado representando o interessado. Isso está no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos. O tabelião de notas entra só para lavrar a ata notarial de posse, que é um dos documentos do pedido. Confundir os dois é comum, mas leva à porta errada. Quem quer usucapião procura primeiro um advogado, que monta o pedido e busca a ata no tabelião e o registro no cartório de imóveis.

Imóvel sem escritura: como regularizar

Muita gente chega ao termo “regularização” porque comprou um imóvel e nunca fez a escritura. Aqui o caminho depende de como você adquiriu o imóvel.

Se você tem um contrato de compra e venda com o antigo dono, o passo que falta é transformar esse acordo em escritura pública, feita no tabelião de notas, e depois registrar. A escritura é o ato oficial do negócio (artigo 182 do Código de Normas dos cartórios de Minas Gerais), e é o registro dela que passa o imóvel para o seu nome na matrícula. Veja a diferença em escritura pública x contrato de compra e venda.

Se o imóvel veio de herança e o antigo dono faleceu, o caminho não é uma escritura de compra e venda: é o inventário, que em muitos casos também pode ser feito em cartório. Veja o inventário em cartório.

Se você não tem título nenhum, só a posse antiga do imóvel, pode ser caso de usucapião. Como visto acima, a usucapião extrajudicial corre no cartório de registro de imóveis, com advogado, e o tabelião entra só para lavrar a ata notarial de posse.

Escritura tardia: como fazer quando o vendedor ainda coopera

Muita gente comprou o imóvel só com um contrato particular, pagou, mudou-se, e nunca fez a escritura. Anos depois, descobre que o imóvel ainda está no nome do antigo dono. Se esse vendedor está vivo e disposto a ajudar, existe um caminho direto: fazer a escritura agora, mesmo tempos depois do negócio, e levar a registro. É a chamada escritura tardia.

Por que não dá para deixar como está. Pelo Código Civil, a propriedade só passa para o seu nome com o registro do título no cartório de registro de imóveis (artigo 1.245). E, enquanto o título não é registrado, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel (artigo 1.245, parágrafo 1º). No papel, quem ainda pode vender de novo, dar o imóvel em garantia ou sofrer uma penhora é o antigo dono. Esperar é o que gera risco. Esse ponto tem uma página só sobre ele: veja por que quem não registra não é dono.

Com o vendedor cooperando, o passo a passo é este:

1. Reúna os documentos das duas partes e do imóvel. São os documentos de comprador e vendedor, a matrícula atualizada e as certidões fiscais e do imóvel. A lista completa está em documentos para a escritura de imóvel.
2. Acerte o ITBI. A escritura menciona o cumprimento das exigências fiscais (Código Civil, artigo 215, inciso V), e o ITBI é o imposto da prefeitura sobre a transmissão. Veja como funciona em ITBI em MG.
3. Confira quem precisa assinar. Se o vendedor é casado, em regra o cônjuge dele também assina a alienação do imóvel, salvo no regime da separação absoluta de bens (Código Civil, artigo 1.647, inciso I). Entenda em regime de bens e outorga conjugal na escritura.
4. Lavre a escritura pública de compra e venda no tabelião de notas. É a escritura que formaliza o negócio (Código de Normas dos cartórios de Minas Gerais, artigo 182). Nela, as partes confirmam a compra e venda que já tinham combinado no contrato. Em Minas Gerais, as escrituras feitas em meio eletrônico usam o e-Notariado (Código de Normas, artigo 183, parágrafo 10).
5. Se uma das partes não puder ir ao cartório, use o ato híbrido. Uma parte assina presencialmente e a outra a distância (Provimento CNJ 149/2023, artigo 313). Veja como funciona o ato híbrido no e-Notariado.
6. Registre a escritura no cartório de registro de imóveis. Só o registro passa o imóvel para o seu nome na matrícula (Código Civil, artigo 1.245).

Uma observação sobre o valor do imóvel. Quando o imóvel vale mais de trinta vezes o maior salário mínimo do país, a escritura pública é essencial para a validade do negócio (Código Civil, artigo 108). Abaixo disso a lei admite outras formas, mas a escritura pública segue sendo o caminho que o registro de imóveis aceita sem discussão.

E se o vendedor sumiu ou já faleceu? Aí o caminho é outro, costuma exigir advogado e não é a escritura direta tratada aqui. Procure orientação jurídica para o seu caso.

Mapa de decisão: comece pela sua situação

Regularizar não é uma fila única. O caminho certo depende de fatos que você mesmo consegue observar no seu caso. Responda estas perguntas na ordem e pare na primeira que for a sua.

1. O imóvel já está no seu nome na matrícula? A matrícula é a ficha do imóvel no cartório de registro de imóveis. Peça a certidão dela no registro de imóveis do local do imóvel. Com a certidão na mão:

• Está no seu nome e a descrição confere: não há pendência de propriedade a regularizar.
• Está no seu nome, mas a área ou a medida não batem com a realidade: é caso de retificação, no cartório de registro de imóveis (Lei 6.015/1973, artigo 212). A via administrativa, dentro do próprio cartório, é uma opção; se preferir, o interessado pode pedir a retificação pela via judicial (artigo 212, parágrafo único).
• Não está no seu nome: siga para a pergunta 2.

2. Você tem algum título do imóvel? Título é o documento que prova como o imóvel chegou a você: escritura, contrato, formal de partilha.

• Tem um contrato de compra e venda e o vendedor está vivo: falta transformar o contrato em escritura pública, no tabelião de notas, e depois registrar. É o registro que passa o imóvel para o seu nome. Veja por que quem não registra não é dono.
• O imóvel veio de herança: o caminho é o inventário, que em muitos casos corre em cartório. Veja o inventário em cartório.
• Não tem título nenhum, só a posse antiga: pode ser caso de usucapião extrajudicial, no cartório de registro de imóveis, com advogado ou defensor público (Lei 6.015/1973, artigo 216-A). O tabelião de notas entra só para lavrar a ata notarial de posse.

3. A sua pendência é uma divisa acertada com o vizinho? Se dois vizinhos concordam em ajustar a divisa entre si, sem briga, isso vira escritura pública no tabelião de notas (Lei 6.015/1973, artigo 213, parágrafo 9º) e depois é averbada na matrícula pelo registro de imóveis.

4. A pendência é da construção ou do bairro, não da propriedade? Habite-se, alvará de construção e IPTU são da prefeitura (Constituição Federal, artigos 30 e 156). Se a casa já tem habite-se mas não consta na matrícula, o passo seguinte é averbar a construção no cartório de registro de imóveis, como visto acima. Loteamento ou ocupação irregular (a Reurb) é a prefeitura que aprova, e o registro de imóveis registra no fim (Lei 13.465/2017, artigos 11 a 13). Nenhuma dessas etapas passa pelo tabelião de notas.

O mesmo mapa, em uma tabela:

Saber quem resolve o quê já economiza tempo e evita pagar por serviço no lugar errado. Para os temas de escritura, o cartório de notas ajuda a entender o passo dele: comece pelos materiais sobre escritura e registro.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso. A escritura e a ata notarial são lavradas no tabelião de notas. O registro e a retificação da matrícula são feitos no cartório de registro de imóveis do local do imóvel. Habite-se, alvará, IPTU e Reurb são resolvidos na prefeitura do município.

Fontes oficiais usadas: Código Civil (Lei nº 10.406/2002), artigos 108 (escritura pública essencial acima de trinta vezes o maior salário mínimo), 215, inciso V (exigências fiscais na escritura), 1.245 e parágrafo 1º (a propriedade se transfere pelo registro; antes dele, o alienante continua havido como dono) e 1.647, inciso I (anuência do cônjuge na alienação, salvo separação absoluta); Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), artigos 212 e 213 (retificação pelo Oficial do Registro de Imóveis) e 216-A (usucapião extrajudicial com advogado, no Registro de Imóveis); Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto 93/2020), artigos 182 (definição de escritura pública) e 183, parágrafo 10 (uso do e-Notariado nas escrituras em meio eletrônico); Provimento CNJ nº 149/2023, artigos 313 (ato notarial híbrido), 399 e 401 (ata notarial de usucapião) e 440-AX (retificação averbada no Registro de Imóveis); Lei nº 13.465/2017, artigos 11 a 13 (Reurb); Constituição Federal, artigos 30 e 156 (competência municipal); Resolução CNJ nº 35/2007 (inventário); orientação do SINOREG-MG (averbação de construção). Prazos, valores ou procedimentos novos devem ser reconferidos na fonte antes de uso.