Muita gente pesquisa “regularização de imóvel” achando que existe um lugar só que resolve tudo. Não existe. “Regularizar” é um termo guarda-chuva. Ele junta situações bem diferentes, e cada uma tem um responsável próprio. Antes de sair atrás de despachante ou cartório, vale entender qual é a sua pendência. Assim você bate na porta certa e não paga por um serviço que não é daquele lugar.
O que é regularização de imóvel?
Regularizar um imóvel é acertar alguma coisa que está errada ou faltando na vida oficial dele. As pendências mais comuns são de quatro tipos:
- A propriedade não está no seu nome na matrícula (a ficha do imóvel no cartório de registro de imóveis).
- A descrição do imóvel na matrícula está errada, por exemplo a área não confere com a medida real.
- A construção não tem habite-se, que é o documento da prefeitura que atesta o fim da obra.
- O imóvel fica num loteamento ou numa ocupação que ainda não foi regularizada perante o município.
Repare que essas quatro coisas são resolvidas em lugares diferentes. Por isso não dá para responder “regularização é no cartório” ou “é na prefeitura”. A resposta certa é: depende de qual é a pendência.
Quem resolve cada pendência
Este é o mapa rápido. Guarde-o antes de descer aos detalhes:
- Propriedade e área na matrícula (imóvel não está no seu nome, ou a metragem está errada): cartório de registro de imóveis.
- Habite-se, IPTU, alvará de construção: prefeitura do município.
- Loteamento ou ocupação irregular (a chamada Reurb): prefeitura aprova e o cartório de registro de imóveis registra no fim.
- Ajuste de divisa com o vizinho, por acordo: tabelião de notas lavra a escritura, e depois o registro de imóveis averba.
- Usucapião extrajudicial (virar dono por posse longa): corre no cartório de registro de imóveis, com advogado. O tabelião só lavra a ata notarial de posse.
Abaixo, o que cada um faz, com a fonte.
O que se resolve no cartório de registro de imóveis
O cartório de registro de imóveis cuida da matrícula. É lá que a propriedade fica registrada e é lá que a descrição do imóvel é corrigida.
Se a escritura já foi feita, mas a propriedade ainda não passou para o seu nome, a pendência é de registro. A escritura sozinha não transfere o imóvel. É o registro que faz você virar o dono na matrícula. Esse é um tema por si só: veja por que quem não registra não é dono.
Se o problema é a descrição do imóvel, por exemplo a área da matrícula não bater com a medida real, a correção também é do registro de imóveis. A lei chama isso de retificação. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, artigo 212) diz que, quando o registro é omisso, impreciso ou não exprime a verdade, a retificação é feita pelo Oficial do Registro de Imóveis, a pedido do interessado. Ou seja, esse acerto de área não passa pelo tabelião de notas.
Essa retificação corre de forma administrativa, dentro do próprio cartório de registro. Ela só vira caso de juiz numa situação: se um vizinho confrontante contestar e não houver acordo. Aí o oficial manda o processo para o juiz decidir (Lei 6.015/1973, artigo 213, parágrafo 6º). Sem contestação, tudo se resolve no cartório mesmo.
Aceita a correção, o próprio cartório de registro de imóveis averba a nova medida na matrícula. Em certos casos, ele encerra a matrícula antiga e abre uma nova, já com a descrição certa (Provimento CNJ 149/2023, artigo 440-AX). Repare que nada disso passa pelo tabelião de notas: é acerto feito na matrícula, que é o campo do registro de imóveis.
O que é resolvido na prefeitura
Uma parte grande do que as pessoas chamam de “regularizar o imóvel” nem é de cartório. É da prefeitura.
Habite-se, alvará de construção e IPTU são todos municipais. A Constituição Federal dá ao município a competência para ordenar o uso do solo urbano e para instituir o IPTU (artigos 30 e 156). O habite-se, que atesta que a obra terminou e está apta a ser usada, e o alvará, que autoriza construir, são atos da prefeitura e das secretarias de obras. Nenhum cartório emite, cobra ou dispensa esses documentos.
Então, se a sua pendência é uma construção sem habite-se ou um IPTU atrasado, o caminho começa na prefeitura do seu município, não no cartório.
O mesmo vale para loteamento e ocupação irregular. A regularização fundiária urbana, conhecida como Reurb, é um processo de aprovação do município. É a prefeitura que aprova o projeto e emite a Certidão de Regularização Fundiária (Lei 13.465/2017, artigos 11 e 12). Só no fim, com o projeto aprovado, os atos são levados ao cartório de registro de imóveis para registro (artigo 13). Nessa etapa não há passagem pelo tabelião de notas. Quando o problema é um loteamento antigo que nunca foi registrado, e você comprou um lote nele, a Lei 6.766/1979 traça outro caminho, por responsável, explicado em como regularizar um loteamento irregular.
O que o tabelião de notas faz na regularização
Dentro desse guarda-chuva todo, o tabelião de notas (o cartório de notas, onde se lavram escrituras) participa em dois pontos específicos. É bom conhecer os dois, porque são reais, mas também é bom saber que o resto não é aqui.
Um: a escritura de ajuste de divisas entre vizinhos. Quando dois vizinhos concordam em acertar a divisa ou a área entre si, sem briga, esse acordo pode virar uma escritura pública, lavrada no tabelião de notas. A base é a própria Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, artigo 213, parágrafo 9º): dois ou mais confrontantes (os donos dos imóveis vizinhos) podem, por escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si. Se houver transferência de área de um para o outro, recolhe-se o imposto de transmissão, o ITBI, na prefeitura. Depois de assinada, essa escritura precisa ser levada ao cartório de registro de imóveis para ser averbada na matrícula, senão ela não vale contra terceiros. A escritura formaliza o acordo; o registro é que muda a matrícula. Para entender o passo notarial, veja como funciona a escritura de imóvel em MG.
Dois: a ata notarial que instrui a usucapião extrajudicial. Usucapião é virar dono de um imóvel por ter a posse dele por muito tempo, dentro das regras da lei. Desde 2015 existe a via extrajudicial, sem processo no juiz. Mas atenção a quem conduz: o procedimento corre no cartório de registro de imóveis, não no tabelião de notas, e exige advogado (Lei 6.015/1973, artigo 216-A). O papel do tabelião é lavrar a ata notarial que atesta o tempo de posse. Ela cobre a posse do interessado e a dos donos anteriores (artigo 216-A, inciso I, da Lei 6.015/1973, e Provimento CNJ 149/2023, artigo 401). Ata notarial é o documento em que o tabelião registra fatos que apura. Ela é uma peça obrigatória de entrada do pedido, mas é só uma peça: o tabelião não conduz a usucapião nem substitui o advogado. Nessa ata, o tabelião descreve a qualificação do interessado e do titular que consta na matrícula, o imóvel e o tempo e as características da posse (Provimento CNJ 149/2023, artigo 401, inciso I).
Usucapião é feita no cartório de notas?
Não. A usucapião extrajudicial roda no cartório de registro de imóveis, com um advogado representando o interessado. Isso está no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos. O tabelião de notas entra só para lavrar a ata notarial de posse, que é um dos documentos do pedido. Confundir os dois é comum, mas leva à porta errada. Quem quer usucapião procura primeiro um advogado, que monta o pedido e busca a ata no tabelião e o registro no cartório de imóveis.
Imóvel sem escritura: como regularizar
Muita gente chega ao termo “regularização” porque comprou um imóvel e nunca fez a escritura. Aqui o caminho depende de como você adquiriu o imóvel.
Se você tem um contrato de compra e venda com o antigo dono, o passo que falta é transformar esse acordo em escritura pública, feita no tabelião de notas, e depois registrar. A escritura é o ato oficial do negócio (artigo 182 do Código de Normas dos cartórios de Minas Gerais), e é o registro dela que passa o imóvel para o seu nome na matrícula. Veja a diferença em escritura pública x contrato de compra e venda.
Se o imóvel veio de herança e o antigo dono faleceu, o caminho não é uma escritura de compra e venda: é o inventário, que em muitos casos também pode ser feito em cartório. Veja o inventário em cartório.
Se você não tem título nenhum, só a posse antiga do imóvel, pode ser caso de usucapião. Como visto acima, a usucapião extrajudicial corre no cartório de registro de imóveis, com advogado, e o tabelião entra só para lavrar a ata notarial de posse.
Resumo para não errar a porta
Antes de contratar qualquer coisa, identifique a sua pendência:
- Propriedade não está no seu nome, ou a área da matrícula está errada: cartório de registro de imóveis.
- Habite-se, alvará, IPTU, loteamento e ocupação (Reurb): prefeitura, com registro final no registro de imóveis.
- Acordo de divisa com vizinho: tabelião de notas lavra a escritura, e o registro de imóveis averba.
- Usucapião extrajudicial: cartório de registro de imóveis, com advogado. O tabelião só lavra a ata.
Saber quem resolve o quê já economiza tempo e evita pagar por serviço no lugar errado. Para os temas de escritura, o cartório de notas ajuda a entender o passo dele: comece pelos materiais sobre escritura e registro.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso. A escritura e a ata notarial são lavradas no tabelião de notas. O registro e a retificação da matrícula são feitos no cartório de registro de imóveis do local do imóvel. Habite-se, alvará, IPTU e Reurb são resolvidos na prefeitura do município.
Perguntas frequentes
Regularizar imóvel é no cartório?
Depende da pendência. Pendência de propriedade e de área se resolve no cartório de registro de imóveis, que cuida da matrícula. Habite-se, IPTU e alvará se resolvem na prefeitura. O tabelião de notas entra em dois pontos: a escritura de ajuste de divisas entre vizinhos e a ata notarial que instrui a usucapião extrajudicial. Não existe um único balcão que resolve tudo.
Qual a diferença entre o cartório de notas e o cartório de registro de imóveis?
São dois cartórios com papéis diferentes. O tabelião de notas lavra escrituras e atas. O cartório de registro de imóveis guarda a matrícula do imóvel e é ele que registra a propriedade e corrige a descrição da área. Para regularizar quem é o dono ou a metragem na matrícula, o ato é do registro de imóveis, não do tabelião.
Imóvel sem habite-se, como regularizar?
Habite-se, que é o documento que atesta o fim da obra, é da prefeitura. A Constituição dá ao município a competência sobre o uso do solo urbano e sobre o alvará e o habite-se. Nenhum cartório emite ou dispensa habite-se. A regularização da construção começa na prefeitura do seu município.
Preciso de advogado para fazer usucapião extrajudicial?
Sim. A Lei de Registros Públicos exige que o pedido de usucapião extrajudicial seja feito por advogado. O procedimento corre no cartório de registro de imóveis, não no tabelião de notas. O tabelião participa só de uma parte: lavra a ata notarial que atesta o tempo de posse, e essa ata é uma das peças que o advogado apresenta.
Imóvel sem escritura, como regularizar?
Depende de como você conseguiu o imóvel. Se tem um contrato de compra e venda, falta fazer a escritura no tabelião de notas e registrar, porque é o registro que passa o imóvel para o seu nome. Se o imóvel veio de herança, o caminho é o inventário. Se você só tem a posse antiga, sem título, pode ser caso de usucapião, que corre no cartório de registro de imóveis, com advogado.