Venda online, compra direta e leilão da Caixa: a escritura

A Caixa vende imóveis que são dela. Mudam as formas de disputar o imóvel, venda online, compra direta, leilão ou licitação. O que não muda é o documento que transfere a propriedade. Na compra à vista, ele é a escritura pública de compra e venda. Na compra com financiamento ou FGTS, é o contrato de financiamento. Depois, em todos os casos, vem o registro no cartório de registro de imóveis.

Quais são as formas de comprar um imóvel da Caixa

São jeitos diferentes de oferecer e disputar o mesmo tipo de imóvel, todos no portal Imóveis Caixa:

• Venda online: o imóvel fica com um cronômetro em contagem regressiva e vence a maior proposta quando o tempo zera. Uma proposta nos cinco minutos finais acrescenta mais cinco minutos.
• Compra direta: não tem cronômetro. Classifica-se a primeira proposta igual ou maior que o valor mínimo do anúncio.
• Leilão e licitação: seguem o edital de cada oferta, nas plataformas dos leiloeiros credenciados.

O valor anunciado é sempre o mínimo aceito. Podem comprar pessoas físicas maiores de 18 anos e empresas, com a exceção do MEI. Há um caso à parte: o antigo dono de um imóvel retomado tem preferência para recomprar o próprio imóvel até o 2º leilão.

Venda direta e leilão da Caixa: o comparador

Antes de comparar, um cuidado que separa as duas ideias que mais se confundem. Em todas essas formas é a Caixa vendendo um imóvel que é dela, fora de um processo judicial. Por isso, na compra à vista, o título é sempre a escritura pública, nunca uma carta de arrematação. A carta de arrematação existe só no leilão judicial, aquele que corre dentro da Justiça, e não é o caso do leilão da Caixa.

Em qualquer das três, depois de assinar o título você registra a transferência no cartório de registro de imóveis e paga o ITBI. É o registro que passa o imóvel para o seu nome.

Como identificar a modalidade (e por que o título muda)

Antes de dar o lance, dá para saber em que modalidade o imóvel está, e isso diz qual será o seu título. O ponto de partida é onde o imóvel aparece e o que o anúncio mostra. A tabela ajuda a reconhecer cada caso.

Repare na divisão que importa. Nas três primeiras linhas é a Caixa vendendo um imóvel que já é dela, fora da Justiça, então o título é a escritura pública (ou o contrato de financiamento, se houver financiamento ou FGTS). Só na última linha, o leilão que corre dentro de um processo judicial, o título é a carta de arrematação, que o juízo expede e que vai direto ao registro de imóveis, sem passar por tabelionato (arts. 901 e 903 do Código de Processo Civil).

Por que o instrumento muda: ele acompanha a origem da venda. Quando o dono vende por vontade própria, mesmo num leilão organizado pela Caixa, a transmissão se faz por escritura pública, lavrada em tabelionato de notas. Quando a propriedade é transferida dentro de uma execução judicial, o ato que transfere é do juízo, e o documento é a carta de arrematação. Por isso um leilão da Caixa nunca gera carta de arrematação: o imóvel não está sendo vendido dentro de um processo. A diferença detalhada entre os dois documentos está em carta de arrematação e escritura pública.

Como funciona a compra, do lance à chave

O caminho é parecido em todas as modalidades:

1. Você faz a proposta pelo portal, de valor igual ou maior que o mínimo.
2. Sai o resultado e a compra é homologada.
3. Você paga a entrada, de pelo menos 5% do valor, por boleto, em até dois dias úteis. Esse valor entra no preço.
4. Você faz a contratação dentro do prazo que a Caixa indica no resultado, em geral até 30 dias. Veja em detalhe os prazos da escritura do imóvel da Caixa.
5. Na compra à vista, você lavra a escritura pública num tabelionato de notas, em modelo fornecido pela Caixa. Na compra com financiamento ou FGTS, você assina o contrato de financiamento na agência.
6. Você registra a transferência no cartório de registro de imóveis e paga o ITBI.
7. A compra se conclui quando você envia à Caixa a matrícula já registrada no seu nome, em geral dentro de 60 dias.

Depois de comprar, você tem sete dias para desistir, pelo direito de arrependimento do Código de Defesa do Consumidor.

Como formalizar a compra na venda direta

Na venda online e na compra direta pagas à vista, o que formaliza a compra é a escritura pública. Ela é exigida por lei para a compra e venda de imóvel de valor acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil), por isso, nesse caso, não dá para trocar a escritura por um contrato particular simples.

Um detalhe do rito ajuda a se organizar. Depois que você paga a entrada em recursos próprios, a Caixa envia, em até 10 dias corridos, um e-mail com as orientações para a escrituração. Só então você contrata o tabelião de notas para lavrar a escritura, no modelo fornecido pela Caixa, dentro do prazo indicado no resultado. Se o imóvel fica em Minas Gerais, essa escritura pode ser assinada por videoconferência, pelo e-Notariado, sem precisar ir ao cartório.

O que muda na escritura entre essas formas?

Pouca coisa, e esse é o ponto que importa. Como é a Caixa que vende um imóvel próprio, o que formaliza a compra é sempre o mesmo: a escritura pública, na compra à vista, ou o contrato de financiamento. A diferença prática aparece mais no custo. No leilão e na licitação existe uma comissão de 5% paga ao leiloeiro. Na venda online e na compra direta, a comissão do corretor credenciado é paga pela Caixa, não por você. Veja em detalhe como é a escritura do imóvel da Caixa.

E a carta de arrematação, não é o caso?

Não. Aqui é fácil confundir três situações que parecem a mesma, mas têm títulos diferentes:

• Leilão judicial: corre dentro de um processo na Justiça. O arrematante recebe a carta de arrematação, prevista nos arts. 901 e 903 do Código de Processo Civil. Não é o caso do imóvel da Caixa.
• Leilão extrajudicial da retomada: é como a Caixa recupera o imóvel de quem deixou de pagar o financiamento, pelo procedimento da Lei nº 9.514/1997. Esse leilão não corre na Justiça e não gera carta de arrematação. Ele acontece antes, e é o que faz o imóvel voltar para o estoque da Caixa.
• Venda do imóvel já retomado: é o que você compra no Portal Imóveis Caixa, por venda online, compra direta ou leilão. A Caixa vende um bem que já é dela, fora da Justiça. Na compra à vista, o título é a escritura pública. Na compra com financiamento ou FGTS, é o contrato de financiamento.

Ou seja, o imóvel pode ter passado por um leilão de retomada para chegar à Caixa, mas a sua compra dele é a venda de um bem próprio da Caixa. Por isso o seu título é a escritura pública, na compra à vista, e nunca uma carta de arrematação. Veja a diferença detalhada em carta de arrematação e escritura pública.

Quanto você vai gastar, além do valor do imóvel

As regras da Caixa colocam por conta de quem compra:

• A entrada de pelo menos 5%, que é abatida do preço.
• A escritura e os emolumentos, os valores cobrados pelo cartório.
• O ITBI, o imposto municipal de transmissão, pago à vista, antes do registro.
• O registro no cartório de registro de imóveis e as certidões necessárias, como a matrícula e a de ônus.

Pode ainda aparecer o custo de cancelar hipotecas ou penhoras antigas e, conforme o anúncio, débitos de IPTU e de condomínio. As contas de consumo, como água, luz e gás, são sempre do comprador. No leilão e na licitação, soma-se a comissão de 5% do leiloeiro.

Cuidados antes de dar o lance

O imóvel é vendido no estado em que se encontra. Não há visita com chaves, e as fotos e a descrição podem não refletir a situação atual, porque vêm do laudo da época do financiamento. Vale conferir alguns pontos antes:

• Se o imóvel estiver ocupado, a saída do ocupante fica por sua conta. Em alguns casos é preciso ação judicial, então procure orientação jurídica antes e depois da compra.
• Confira no anúncio de quem são os débitos de IPTU e condomínio.
• Reformas e a regularização de documentos do imóvel ficam por sua conta.

Quando o imóvel fica em Minas Gerais

Se o imóvel está em Minas Gerais, a escritura pode ser feita por videoconferência, pelo e-Notariado, sem precisar ir ao cartório. A documentação é conferida antes, e a minuta da escritura é montada conforme o modelo da Caixa e a sua situação.

Este conteúdo é informativo. O cartório não possui vínculo, parceria ou representação da Caixa Econômica Federal. Cada compra tem as condições do próprio anúncio, que prevalecem.

Fontes

• Regras da Venda Online de Imóveis Caixa, especialmente os itens 1.1 e 1.2 (modalidades), 2.1 e 2.2 (disputa), 4.1 (comissão), 13.4 (escrituração) e 17.2 (despesas do comprador). Documento verificado na base em 24/06/2026; cada imóvel tem as condições do próprio anúncio, que prevalecem.
• Escritura pública obrigatória para imóvel acima de 30 salários mínimos: art. 108 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002).
• Carta de arrematação como documento de leilão judicial: Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), arts. 901 e 903.