Recompra de imóvel retomado da Caixa: qual escritura

Ao recomprar um imóvel retomado da Caixa, o documento que você recebe depende da forma de pagamento, e a forma de pagamento depende de quem você é no negócio. Se você é o antigo devedor recomprando o próprio imóvel, o pagamento é à vista e o título é a escritura pública. Se você é outro comprador e financiou, o documento é o contrato de financiamento. Abaixo, os dois caminhos separados.

Como um imóvel vira retomado da Caixa

Entender de onde vem o imóvel retomado ajuda a ler a matrícula antes de comprar. O imóvel financiado com alienação fiduciária fica em garantia da dívida. Quando o mutuário deixa de pagar, a Caixa aciona a lei da alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997).

O caminho é este. O devedor é intimado a pagar o que deve no prazo de 15 dias (art. 26, §1º). Se não paga, a propriedade é consolidada em nome da Caixa e averbada na matrícula, à vista da prova de que a Caixa pagou o ITBI (art. 26, §7º). A partir do registro dessa consolidação, a Caixa promove leilão em até 60 dias (art. 27). Se o primeiro leilão não alcança o valor, faz um segundo, nos 15 dias seguintes (art. 27, §1º). Se o segundo leilão também não tem lance suficiente, a Caixa fica com a livre disponibilidade do imóvel (art. 27, §5º). É esse imóvel que entra no portal como imóvel retomado.

É daí que sai a janela do ex-mutuário. Pelas Regras da Venda da Caixa, ele tem preferência para recomprar até o segundo leilão, e o imóvel só sai do leilão com o pagamento total feito antes dele.

Você é o ex-mutuário: a recompra é sempre à vista

Imóvel retomado é aquele que a Caixa recebeu de volta por falta de pagamento do financiamento. O antigo devedor, chamado de ex-mutuário, pode recomprar o próprio imóvel. Segundo as Regras da Venda da Caixa, ele tem direito de preferência até o 2º leilão, e o imóvel só sai do leilão com o pagamento total feito antes dele. A proposta de recompra é feita na área logada do portal, na aba de ex-mutuário, com o boleto emitido na área de resultados.

Nessa recompra não existe caminho financiado. O pagamento é integral à vista, em recursos próprios ou com FGTS, se houver enquadramento, sem refinanciamento, sem parcelamento e sem redução da dívida. Como o pagamento é à vista, o título é a escritura pública de compra e venda, no modelo fornecido pela Caixa, lavrada no tabelionato de notas. Depois de assinada, ela vai a registro no cartório de registro de imóveis.

Você comprou o imóvel retomado como qualquer proponente

Um imóvel retomado também é oferecido ao público na venda online, na compra direta ou em leilão. Aí a forma de pagamento varia conforme o anúncio, e o título acompanha essa forma:

• Pagou à vista, em recursos próprios: o título é a escritura pública de compra e venda, no modelo da Caixa, lavrada no tabelionato de notas. É o mesmo ato da recompra pelo ex-mutuário.
• Comprou financiado, quando o anúncio permite (SBPE): não há escritura no tabelionato. O contrato de financiamento já tem força de escritura pública, conforme o art. 38 da Lei nº 9.514/1997, e vai direto a registro.

Ou seja, a árvore é simples, e o que muda o título é sempre a forma de pagamento: à vista, você recebe a escritura pública; financiado, você recebe o contrato de financiamento. A recompra pelo ex-mutuário cai sempre no ramo à vista, porque a Caixa não aceita refinanciamento nessa recompra.

A árvore de decisão: quem você é, como paga e qual título recebe

Duas perguntas definem o seu título: quem você é no negócio e como você paga. A tabela abaixo cruza as duas e mostra o instrumento que sai de cada caminho.

Duas regras sustentam a árvore. A primeira: o que decide o título é a forma de pagamento, não o tipo de imóvel. A segunda: a recompra pelo ex-mutuário está travada no ramo à vista, porque as Regras da Venda não admitem refinanciamento, parcelamento nem redução da dívida nessa recompra.

O ramo com FGTS não tem resposta única. O uso do FGTS depende de enquadramento do imóvel e do comprador, e a forma final da operação segue o anúncio e a orientação da Caixa. Não presuma o título nesse caso: confira na operação concreta.

O ramo financiado, em detalhe

Quando o proponente comum financia pelo SBPE, não existe uma escritura pública separada no tabelionato. O próprio contrato de financiamento tem força de escritura pública, conforme o art. 38 da Lei nº 9.514/1997, e é ele que vai a registro no cartório de registro de imóveis. A garantia do banco, a alienação fiduciária, é constituída nesse mesmo contrato.

O ramo à vista, em detalhe

No pagamento à vista, o título é a escritura pública de compra e venda, lavrada no tabelionato de notas a partir do modelo fornecido pela Caixa. Para imóvel situado em Minas Gerais, essa escritura pode ser lida e assinada por videoconferência, como mostra a escritura do imóvel da Caixa pelo e-Notariado. É sempre esse o caminho da recompra pelo ex-mutuário.

Como ler a matrícula antes de recomprar

Antes de recomprar, leia a matrícula do imóvel. Ela conta a história do bem e mostra em que ponto do processo você está, o que define se ainda dá para pagar o atraso e manter o contrato ou se o caminho já é uma nova compra.

A matrícula registra, em ordem, a sua aquisição original, em seu nome; depois a alienação fiduciária que garantiu o financiamento, constituída pelo registro do contrato (art. 23 da Lei nº 9.514/1997); e, quando a Caixa retoma o imóvel, a averbação da consolidação da propriedade em nome da Caixa (art. 26, § 7º). É essa averbação que você confere.

O ponto que mais muda a sua situação é se a consolidação já foi averbada:

• Antes da averbação da consolidação. No financiamento de imóvel residencial, você ainda pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, e o contrato de alienação fiduciária convalesce (art. 26-A, § 2º, e art. 26, § 5º). Você não compra de novo: não há escritura nova, porque a propriedade ainda não se consolidou em nome da Caixa.
• Depois da averbação da consolidação. A Caixa passa a ser a proprietária. O que resta a você é o direito de preferência para uma nova aquisição, assegurado até o segundo leilão (art. 27, § 2º-B). A própria lei chama essa recompra de “nova aquisição do imóvel”. Quando o pagamento é à vista, com recursos próprios, o título é a escritura pública de compra e venda.

Por isso a averbação da consolidação é o que importa na leitura da matrícula: ela confirma que a Caixa já é a dona e que a sua recompra entra como uma compra e venda comum, não como volta do financiamento antigo. A certidão atualizada da matrícula mostra esse histórico.

A lei detalha o preço dessa preferência: ele soma o valor da dívida às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais e aos tributos, inclusive o imposto de transmissão e o laudêmio, se houver, pagos para consolidar a propriedade, e às despesas de cobrança e leilão (art. 27, § 2º-B). Confira esses valores com a Caixa na operação concreta.

Formalizada a nova compra, é o registro na matrícula que passa o imóvel de volta para o seu nome (art. 1.245 do Código Civil), não a escritura sozinha, na lógica de que quem não registra não é dono. Para organizar as etapas da compra do imóvel da Caixa, veja o passo a passo da escritura do imóvel da Caixa.

O que conferir antes de assinar

O imóvel retomado costuma carregar história na matrícula, e algumas despesas ficam por sua conta. Antes de fechar, confira:

• A matrícula atualizada e as dívidas do imóvel. Pelas Regras da Venda, os custos de cancelamento de ônus, como hipotecas e penhoras, a averbação do leilão negativo e as taxas no registro de imóveis correm por conta do comprador.
• Os débitos de IPTU e condomínio. Eles seguem o que o anúncio do imóvel definir, então leia o anúncio com atenção. O consumo de água, energia e gás é sempre do comprador.
• O ITBI. O imposto de transmissão é pago à prefeitura e, na compra da Caixa, é quitado integralmente à vista, mesmo que o município autorize parcelar.
• A ocupação. Se o imóvel está ocupado, a desocupação é por conta do comprador. Entenda como funciona a desocupação do imóvel da Caixa.

Também vale acompanhar os prazos da operação. O boleto da entrada tem vencimento de 2 dias úteis após a homologação da proposta. A assinatura da escritura ou do contrato vai até 30 dias corridos da divulgação do resultado. A matrícula com o registro da transferência deve ser apresentada à Caixa em até 60 dias, e descumprir esse prazo pode gerar bloqueio. Há ainda o direito de arrependimento de 7 dias corridos da homologação, previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor. A linha do tempo completa está nos prazos da escritura do imóvel da Caixa.

E se você não recomprar: o saldo do ex-devedor

Nem todo ex-mutuário recompra. Se o imóvel foi a leilão e vendido por valor maior que a dívida somada às despesas, a diferença é sua. A lei garante isso: nos cinco dias seguintes à venda no leilão, o credor entrega ao antigo devedor a quantia que sobrar, descontados a dívida, as despesas e os encargos (art. 27, §4º, da Lei nº 9.514/1997).

Na prática da Caixa, esse saldo é pago depois que a venda se conclui, com o registro do novo contrato na matrícula do imóvel. O ex-dono é avisado por e-mail para procurar a agência, e o atendimento é só presencial, por proteção de dados.

Um alerta oficial da Caixa vale repetir: ela não tem convênio com terceiros para liberar esses valores, e você não paga taxa nenhuma para receber. Desconfie de quem cobrar para “liberar” um saldo de leilão.

Depois de assinar: o registro transfere o imóvel

A escritura ou o contrato formaliza o negócio, mas não é o que passa a propriedade. Quem transfere o imóvel para o seu nome é o registro na matrícula, feito no cartório de registro de imóveis. Enquanto não registra, você tem o título, mas ainda não é o dono no papel, na lógica de que quem não registra não é dono. Veja o passo a passo da escritura do imóvel da Caixa para organizar cada etapa.

Quando o caminho é a escritura pública, ela pode ser lida e assinada por videoconferência pelo e-Notariado, para imóveis situados em Minas Gerais. A assinatura usa o certificado e-Notarial, que é gratuito, emitido pelos cartórios e usado só nos atos notariais.

Este cartório não possui vínculo, parceria ou representação da Caixa Econômica Federal. O conteúdo tem caráter informativo.

Fontes usadas: Regras da Venda Online de Imóveis Caixa (itens 12.1 e boleto de entrada em 2 dias úteis, 13.2 e assinatura em 30 dias corridos, 13.3 e 13.3.3 e matrícula registrada em 60 dias, 14.1 e arrependimento de 7 dias corridos, 16 e 17.2 sobre despesas do comprador, e FAQ oficial sobre recompra do ex-mutuário, saldo a receber do ex-devedor e alerta de que a Caixa não cobra taxa para liberar valores); Lei nº 9.514/1997, art. 23 (a propriedade fiduciária se constitui pelo registro do contrato), art. 26, §§ 1º, 5º e 7º (intimação para purgar a mora em 15 dias, convalescimento do contrato com a purgação e averbação da consolidação da propriedade à vista do ITBI pago pelo credor), art. 26-A, § 2º (até a averbação da consolidação, o devedor do financiamento residencial pode pagar as parcelas vencidas e o contrato convalesce), art. 27, caput e §§ 1º, 2º-B, 4º e 5º (leilão em 60 dias, segundo leilão, preferência do fiduciante para a nova aquisição do imóvel até o segundo leilão e as despesas dessa nova aquisição, entrega do saldo ao devedor em 5 dias e livre disponibilidade do imóvel após leilão frustrado) e art. 38 (contrato com força de escritura pública no financiamento); Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.245 (o registro do título transfere a propriedade); art. 49 do Código de Defesa do Consumidor (direito de arrependimento).