Muita gente confunde a carta de arrematação com a escritura pública. Os dois documentos nascem de situações diferentes, e saber qual é o seu caso evita procurar o papel errado. Veja como cada um funciona e qual vale no imóvel comprado da Caixa.
O que é a carta de arrematação
A carta de arrematação é o documento do leilão judicial. Leilão judicial é aquele que acontece dentro de um processo na Justiça, quando um bem é penhorado e vendido para pagar uma dívida. A regra está no Código de Processo Civil, nos artigos 901 a 903. Depois que o arrematante paga, a arrematação é formalizada e o juízo manda expedir a carta. Ela serve de título para registrar o imóvel em nome de quem arrematou.
Repare que quem expede esse documento é o juízo do processo, não o tabelionato de notas. É um caminho diferente do da compra e venda comum.
Por que o imóvel da Caixa não tem carta de arrematação
O imóvel vendido pela Caixa é outra história. A Caixa vende um bem que é dela, fora da Justiça. Por isso não existe carta de arrematação, mesmo quando a venda é chamada de leilão. Nas Regras da Venda, o próprio banco trata a compra e venda como um documento com duas formas. Ela se materializa em escritura pública, na compra à vista, ou em contrato de financiamento, quando há financiamento.
Ou seja, o nome “leilão” na venda da Caixa não muda o documento. O que muda o documento é como você paga.
Já comprei um imóvel da Caixa: qual é o meu documento?
Depende de como foi o pagamento:
- Compra à vista: o título é a escritura pública de compra e venda, no modelo fornecido pela Caixa, lavrada no tabelionato de notas. Veja o passo a passo da escritura do imóvel da Caixa.
- Compra financiada: não há escritura no cartório de notas. O contrato de financiamento já tem força de escritura pública, conforme o artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, e vai direto para registro.
Se você arrematou o imóvel em leilão da Caixa e ficou na dúvida, entenda por que ainda precisa de escritura.
O que realmente passa o imóvel para o seu nome
Aqui os dois casos se encontram. A carta de arrematação e a escritura pública são apenas o título. O imóvel só entra no seu nome depois do registro desse título no cartório de registro de imóveis. Esse cartório é diferente do tabelionato de notas: um lavra a escritura, o outro registra a transferência.
Antes do registro, você ainda não é o dono no papel. Por isso vale a regra de que quem não registra não é dono.
Como a carta de arrematação é levada a registro
Se o seu caso é o leilão judicial, a carta de arrematação é o documento que você leva ao cartório de registro de imóveis. Ela não passa pelo tabelionato de notas: não há escritura a lavrar, porque a carta já é o título.
O juízo expede a carta depois de três coisas: você faz o depósito do preço ou presta as garantias, paga a comissão do leiloeiro e as despesas da execução (Código de Processo Civil, art. 901, § 1º), e passa o prazo de 10 dias sem que alguém alegue um vício na arrematação (art. 903, §§ 2º e 3º). Só então ela é emitida, junto com o mandado de imissão na posse.
A carta já vem pronta para o registro. Por lei, ela contém a descrição do imóvel, a remissão à sua matrícula e aos registros, a cópia do auto de arrematação, a prova de pagamento do imposto de transmissão e a indicação de eventual ônus real ou gravame (art. 901, § 2º). O caminho segue direto para o cartório de registro de imóveis, sem passar por tabelionato, porque a própria carta já é o título. Com o imposto de transmissão já comprovado nela, o registro é feito na matrícula, e é esse registro que passa o imóvel para o seu nome (Código Civil, art. 1.245).
Vale conferir dois pontos antes de arrematar. A arrematação vira “perfeita, acabada e irretratável” quando o auto é assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro (art. 903). Ainda assim, o arrematante pode desistir e reaver o depósito se provar, nos 10 dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame que não estava no edital (art. 903, § 5º, I). Por isso, leia o edital e a matrícula do imóvel com atenção.
Uma ressalva para não confundir os caminhos: existe também o leilão extrajudicial de imóvel dado em garantia por alienação fiduciária, conduzido fora da Justiça pelo próprio credor (Lei nº 9.514/1997, art. 27). Esse não é o leilão judicial destes artigos e não gera carta de arrematação. E ele também é diferente da venda direta, venda online ou leilão da Caixa, em que o imóvel já é do banco e a transmissão se faz por escritura pública.
As variantes da carta de arrematação, uma a uma
Quem pesquisa a carta de arrematação costuma chegar por uma dúvida bem específica. A tabela abaixo responde as mais comuns, cada uma com o artigo que a sustenta. Todas partem do mesmo ponto: a carta de arrematação é do leilão judicial, o que corre dentro de um processo na Justiça.
| O que você procura | Resposta curta | Base legal |
|---|---|---|
| Carta de arrematação e imissão na posse | O mandado de imissão na posse é expedido junto com a carta, depois do depósito do preço e do pagamento da comissão do leiloeiro e das despesas. | CPC, art. 901, § 1º |
| Carta de arrematação e o novo CPC | As regras estão no novo CPC, a Lei nº 13.105/2015, nos artigos 901 a 903. É esse o texto em vigor. | CPC, arts. 901 a 903 |
| Carta de arrematação e registro de imóveis | A carta é o título. O imóvel só passa para o seu nome com o registro na matrícula, e a carta já vem com a prova do imposto de transmissão. | CPC, art. 901, § 2º; Código Civil, art. 1.245 |
| Carta de arrematação não levada a registro | Sem o registro, quem arrematou ainda não é o dono no papel. Até o registro, o antigo titular continua a ser havido como dono. | Código Civil, art. 1.245, § 1º |
| Carta de arrematação pode ser anulada | A arrematação pode ser invalidada por preço vil ou outro vício, considerada ineficaz ou resolvida se o preço não for pago. Depois de expedida a carta, isso se discute por ação própria. | CPC, art. 903, § 1º e § 4º |
| Auto de arrematação e carta de arrematação | São dois documentos, em momentos diferentes. O auto é lavrado de imediato no leilão. A carta é expedida depois. | CPC, art. 901, caput, e art. 903, § 3º |
| Carta de arrematação extrajudicial | No leilão extrajudicial de imóvel em alienação fiduciária, conduzido pelo credor fora da Justiça, não há carta de arrematação. Ela é do leilão judicial. | Lei nº 9.514/1997, art. 27 |
Auto de arrematação e carta de arrematação: qual é qual
A confusão entre os dois é comum, e a diferença é de tempo. O auto de arrematação é lavrado de imediato, assim que o bem é arrematado no leilão, e registra as condições em que ele foi vendido (CPC, art. 901). A arrematação vira “perfeita, acabada e irretratável” quando esse auto é assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro (art. 903).
A carta de arrematação vem depois. Ela só é expedida quando passa o prazo de 10 dias sem que alguém alegue um vício na arrematação (art. 903, § 3º). É a carta, não o auto, que serve de título para o registro no cartório de registro de imóveis.
Em que casos a arrematação pode ser desfeita
Mesmo depois de assinada, a arrematação pode ser questionada em três situações: quando é invalidada, por preço vil ou outro vício; quando é considerada ineficaz; ou quando é resolvida, porque o preço não foi pago ou a caução não foi prestada (CPC, art. 903, § 1º). O juiz decide sobre isso se for provocado em até 10 dias após a arrematação (§ 2º). Depois que a carta é expedida, o questionamento passa a ser feito por ação autônoma, na qual o arrematante participa como parte obrigatória (§ 4º).
Há um freio contra abuso. Quem levanta um vício sem fundamento, só para forçar a desistência do arrematante, pratica ato atentatório à dignidade da justiça e pode ser condenado a pagar multa (art. 903, § 6º). Por isso, tanto a segurança quanto os riscos da arrematação estão na leitura do edital e da matrícula antes do lance.
Como saber qual é o seu caso em um minuto
Responda a uma pergunta: a venda veio de um processo na Justiça ou você comprou direto da Caixa?
- Veio de um processo judicial: o seu título é a carta de arrematação, expedida pelo juízo.
- Comprou da Caixa, por venda direta, venda online ou leilão: o seu título é a escritura pública, na compra à vista, ou o contrato de financiamento, no financiado.
Em qualquer um dos casos, o passo final é o mesmo: registrar o título no cartório de registro de imóveis.
O conteúdo tem caráter informativo. Este cartório não possui vínculo, parceria ou representação da Caixa Econômica Federal. O cartório analisa cada caso para indicar o documento adequado.
Perguntas frequentes
O que é carta de arrematação?
É o documento do leilão judicial, aquele que corre dentro de um processo na Justiça. Ele aparece quando um bem é penhorado e vendido para pagar uma dívida (Código de Processo Civil, arts. 901 a 903). A carta serve de título para registrar o imóvel em nome de quem arrematou, no cartório de registro de imóveis.
Imóvel da Caixa tem carta de arrematação?
Não. A Caixa vende um bem que é dela, fora da Justiça, então não há carta de arrematação, mesmo quando a venda é feita por leilão. O título é a escritura pública de compra e venda, na compra à vista, ou o contrato de financiamento, quando o imóvel é financiado.
A carta de arrematação vale como escritura?
São documentos de situações diferentes e não se substituem. A carta de arrematação nasce do leilão judicial. A escritura pública nasce de uma compra e venda feita no tabelionato de notas. No imóvel da Caixa, o caminho é a escritura pública (à vista) ou o contrato de financiamento.
O que transfere a propriedade, a carta de arrematação ou o registro?
É o registro. Tanto a carta de arrematação quanto a escritura pública são o título, e o imóvel só passa para o seu nome depois que esse título é registrado no cartório de registro de imóveis. Antes do registro, o imóvel ainda não é seu.
Como a carta de arrematação é levada a registro?
A carta é expedida pelo juízo depois do depósito do preço, do pagamento da comissão do leiloeiro e das despesas, e do prazo de 10 dias sem alegação de vício (CPC, arts. 901 e 903). Ela já vem com a descrição do imóvel, a remissão à matrícula, a cópia do auto e a prova de pagamento do imposto de transmissão. Com isso, vai direto ao cartório de registro de imóveis, sem passar por tabelionato de notas, e é o registro que transfere a propriedade.