A escritura de imóvel é obrigatória?

Em regra, sim. A transmissão de um imóvel com valor acima de trinta salários mínimos exige escritura pública, conforme o art. 108 do Código Civil, ressalvadas as hipóteses previstas em lei. A escritura é lavrada no tabelionato de notas e, depois de assinada, serve de título para o registro no cartório de registro de imóveis. É o registro que passa a propriedade para o comprador.

A regra: acima de trinta salários mínimos

O art. 108 do Código Civil condiciona a exigência ao valor do imóvel. Acima de trinta salários mínimos, a escritura pública é necessária para a compra e venda. Abaixo desse valor, a lei não obriga a escritura, e a transmissão pode ser feita por instrumento particular. Mesmo assim, o registro continua sendo o passo que transfere a propriedade: sem registro, você não é o dono no papel. Se a compra é antiga e nunca foi registrada, resolver isso entra no tema mais amplo da regularização, que aponta quem resolve cada pendência.

Por isso a escritura não é uma formalidade a mais. Ela é o título que o cartório de registro de imóveis exige para registrar a transferência na matrícula. Para preparar a lavratura, veja os documentos e certidões para a escritura de imóvel em MG, com o prazo e a fonte de cada item.

Como saber se o seu caso passa do limiar? A conta é sobre o maior salário mínimo em vigor no país, multiplicado por trinta. É esse valor que o art. 108 usa como corte. Como o salário mínimo muda, confira o valor vigente ou pergunte ao cartório antes de assumir que está acima ou abaixo.

Não é só a compra e venda: vale para todo direito real sobre imóvel

O art. 108 não fala só em venda. Ele exige a escritura pública para a “constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis” acima de trinta salários mínimos. Direito real é o direito sobre a coisa em si, como a propriedade ou o direito de usar um imóvel de outra pessoa.

Na prática, isso alcança bem mais atos do que a compra e venda:

• Doação de imóvel acima do limiar.
• Permuta, a troca de um imóvel por outro.
• Instituição de usufruto, quando o dono passa o uso a outra pessoa e guarda a nua-propriedade.
• Servidão, como a servidão de passagem, em que um imóvel ganha o direito de usar uma faixa do vizinho.

Em todos esses casos, acima de trinta salários mínimos, o instrumento é a escritura pública, e depois vem o registro. Abaixo do limiar, a lei não obriga a escritura, mas o registro do título continua sendo o que faz o direito valer perante terceiros: transfere-se a propriedade pelo registro, não pela escritura sozinha (art. 1.245 do Código Civil).

A exceção: imóvel financiado por banco

Quando o imóvel é financiado por uma instituição financeira, o contrato é firmado por instrumento particular com força de escritura pública, conforme o art. 38 da Lei nº 9.514/1997. Esse contrato vai direto a registro, sem escritura no tabelionato de notas.

Repare na diferença: essa exceção é do imóvel financiado. Na compra à vista, como a de um imóvel arrematado ou comprado à vista, vale a regra geral do art. 108. Ou seja, acima de trinta salários mínimos, a escritura pública é necessária.

Há situações em que a lei admite outros instrumentos. Na dúvida, o cartório orienta conforme o caso concreto.

Fontes oficiais usadas: Código Civil, art. 108 (exigência de escritura pública acima de trinta salários mínimos); Lei nº 9.514/1997, art. 38 (instrumento particular com força de escritura no financiamento com alienação fiduciária); Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020), art. 182 (definição da escritura pública). O instrumento adequado é conferido pelo cartório no caso concreto.