Comprou um lote e descobriu que o loteamento não está registrado? Isso é um loteamento irregular, e existe um caminho legal para resolver. A Lei 6.766/1979, nos artigos 38 a 41, diz quem faz o quê: o comprador, o loteador, a prefeitura e o cartório de registro de imóveis, cada um com um papel. Não é um balcão só que resolve tudo. Abaixo, o fluxo por responsável, com a fonte.
O que é um loteamento irregular
Um loteamento é regular quando foi aprovado pela prefeitura e registrado no cartório de registro de imóveis. É esse registro que faz cada lote ter matrícula própria e permite passar o lote para o nome do comprador.
Um loteamento é irregular quando falta uma dessas etapas: não foi aprovado, não foi registrado ou foi executado fora do que a licença da prefeitura autorizou. Quem compra um lote assim tem um contrato, mas ainda não tem como registrar a propriedade, porque o loteamento não existe na matrícula. A primeira conferência, então, é simples: peça a certidão no cartório de registro de imóveis e veja se o loteamento está inscrito.
Quem faz o quê: o fluxo por responsável
Guarde o mapa antes dos detalhes:
- O comprador do lote (adquirente): suspende o pagamento, notifica o loteador e deposita as prestações no cartório de registro de imóveis.
- O loteador: deve corrigir a falta, registrando ou regularizando o loteamento.
- A prefeitura: se o loteador não corrige, pode regularizar o loteamento.
- O cartório de registro de imóveis: guarda as prestações depositadas e, no fim, registra o lote no nome do comprador.
- O tabelião de notas: entra na formalização da compra do lote, por escritura, quando é o caso.
O comprador do lote
Quando o loteamento não está registrado nem regularizado, a Lei 6.766/1979 dá um remédio ao comprador. Pelo artigo 38, o comprador deve suspender o pagamento das prestações que faltam e notificar o loteador para corrigir a falta.
Ao suspender o pagamento, o comprador não fica devendo nem some com o dinheiro. Ele deposita as prestações no próprio cartório de registro de imóveis competente, que as guarda em conta com juros e correção. A movimentação desse valor depende de autorização judicial (artigo 38, parágrafo 1º). Ou seja, o dinheiro fica protegido e vinculado, à espera do desfecho.
Há ainda uma proteção importante contra o loteador. O artigo 39 diz que é nula a cláusula que rescinde o contrato por atraso do comprador quando o loteamento não está regularmente inscrito. Enquanto o loteamento é irregular, o loteador não pode usar o atraso das prestações para tomar o lote de volta.
O loteador
O papel do loteador é corrigir a falta que gerou a irregularidade: registrar o loteamento ou regularizá-lo perante a prefeitura. Regularizado o loteamento pelo loteador, ele volta a ter direito às prestações. Para isso, notifica os compradores, por intermédio do cartório de registro de imóveis, para que passem a pagar direto a partir daí (artigo 38, parágrafos 3º e 4º).
A prefeitura, o Ministério Público ou o próprio comprador podem notificar o loteador para corrigir a falta (artigo 38, parágrafo 2º).
A prefeitura
Se o loteador não atende à notificação, a prefeitura entra em cena. Pelo artigo 40, a prefeitura pode regularizar o loteamento ou desmembramento que não foi autorizado, ou que foi executado sem seguir a licença, para proteger o desenvolvimento urbano e os direitos dos compradores dos lotes.
Quando é a prefeitura que regulariza, ela busca na Justiça o levantamento das prestações depositadas, para ressarcir o que gastou. Se isso não cobrir tudo, a diferença é cobrada do loteador. E, se o loteador não paga essa diferença, a prefeitura pode receber as prestações direto dos compradores, até o valor devido (artigo 40, parágrafos 1º a 3º).
O cartório de registro de imóveis
O cartório de registro de imóveis aparece duas vezes nesse fluxo. Primeiro, como o lugar onde o comprador deposita as prestações enquanto o loteamento não se regulariza. Depois, como o cartório que registra o lote no fim.
É aqui que o desfecho compensa a espera. Pelo artigo 41, regularizado o loteamento pela prefeitura, o comprador que comprova o depósito de todas as prestações do preço combinado pode obter o registro da propriedade do lote, valendo para isso o compromisso de venda e compra devidamente firmado. Repare na condição, que anda junto com o direito: é preciso comprovar o depósito de todas as prestações. O compromisso, então, deixa de ser só um contrato entre as partes e passa a servir de título para registrar o lote no nome do comprador.
O tabelião de notas
Onde entra o cartório de notas nisso tudo? Ele não conduz a regularização do loteamento, que é assunto da prefeitura e do registro de imóveis. O tabelião de notas entra na formalização da compra do lote.
Quando a compra é definitiva e à vista, o título costuma ser a escritura pública de compra e venda do lote, lavrada no tabelião de notas e depois levada a registro. Veja quais documentos essa escritura reúne em documentos para a escritura de lote em MG. Quando o próprio loteador financia o lote em parcelas, a compra e a garantia são formalizadas em cartório de um jeito específico, explicado em lote financiado pelo loteador. Para o passo notarial da compra do lote, o pilar do tema é a página de loteamento.
E a Reurb, é a mesma coisa?
Não. A Reurb, criada pela Lei 13.465/2017, é outro caminho de regularização, usado sobretudo em núcleos urbanos já ocupados. Nela, quem lidera é o município: ele aprova o projeto e emite a Certidão de Regularização Fundiária, que depois é registrada no cartório de registro de imóveis. É um processo diferente do da Lei 6.766/1979 tratada aqui. Para o mapa completo de quem resolve cada tipo de pendência de um imóvel, inclusive a Reurb, veja regularização de imóvel: quem resolve cada pendência.
Resumo para não errar a porta
- O loteamento está registrado? Confira na matrícula, no cartório de registro de imóveis.
- Não está: o comprador suspende o pagamento, notifica o loteador e deposita as prestações no registro de imóveis.
- O loteador corrige a falta. Se não corrige, a prefeitura pode regularizar.
- Regularizado, e comprovado o depósito de todas as prestações, o comprador registra o lote pelo compromisso.
- A compra do lote em si é formalizada no tabelião de notas, por escritura, quando é o caso.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso. A situação de cada loteamento depende do que consta na matrícula e das providências da prefeitura. A escritura de compra do lote é lavrada no tabelião de notas. O registro do loteamento e do lote é feito no cartório de registro de imóveis do local.
Fontes oficiais usadas: Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano), artigos 38 a 41, texto compilado do Planalto; Lei nº 13.465/2017 (Reurb), artigos 11 a 13; Provimento CNJ nº 149/2023, para os atos de registro. Prazos, valores ou procedimentos novos devem ser reconferidos na fonte antes de uso.
Perguntas frequentes
Como regularizar loteamento irregular?
A Lei 6.766/1979 traça um caminho por responsável. O comprador do lote deve suspender o pagamento das prestações que faltam e notificar o loteador para corrigir a falta, depositando essas prestações no cartório de registro de imóveis. Se o loteador não regulariza, a prefeitura pode regularizar o loteamento. Regularizado, o comprador que comprovar o depósito de todas as prestações pode registrar o lote em seu nome.
Loteamento irregular, o que fazer?
Primeiro confirme a situação na matrícula, no cartório de registro de imóveis: um loteamento regular está registrado ali. Se não estiver, a Lei 6.766/1979 permite ao comprador suspender o pagamento e notificar o loteador, com as prestações depositadas no registro de imóveis. A movimentação desse dinheiro depende de autorização judicial. Uma cláusula que rescinda o contrato por atraso, enquanto o loteamento não está inscrito, é nula.
Regularização fundiária de loteamento, quem faz?
Depende do caminho. Pela Lei 6.766/1979, quem regulariza é o loteador ou, na falta dele, a prefeitura, com o registro final no cartório de registro de imóveis. Pela Reurb da Lei 13.465/2017, o município aprova o projeto e emite a Certidão de Regularização Fundiária, também registrada no registro de imóveis. O tabelião de notas não conduz nenhum dos dois processos.