Escritura pública x contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda e a escritura pública cumprem funções diferentes. O contrato registra o que as partes combinaram. A escritura é o ato oficial que formaliza o negócio e serve de título para o registro. Para imóvel de valor acima de trinta salários mínimos, a lei exige a escritura pública (art. 108 do Código Civil). Só o contrato particular, em regra, não transfere o imóvel.

Contrato de compra e venda: o que é

O contrato de compra e venda é um documento particular. Nele, comprador e vendedor combinam preço, forma de pagamento, prazo e as condições do negócio. Ele tem valor entre as partes e serve de prova do acordo.

O que ele não faz, sozinho, é transferir a propriedade. O contrato particular não é o título que coloca o imóvel no seu nome. Ele é o começo do caminho, não o fim.

Escritura pública: o que é e quando a lei exige

A escritura pública é o ato feito no tabelionato de notas, com fé pública, conforme o art. 182 do Código de Normas dos cartórios de Minas Gerais. O tabelião qualifica as partes, confere os documentos e o imóvel e lavra o ato. Para entender o instrumento por completo, veja o que é escritura pública.

A lei exige escritura pública para a compra e venda de imóvel de valor acima de trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil). Abaixo desse valor, o negócio pode ser feito por instrumento particular. Veja o detalhe em escritura de imóvel é obrigatória.

Quando o contrato tem força de escritura

Há uma exceção prevista em lei. Quando o imóvel é financiado por um banco ou outra instituição financeira, com alienação fiduciária em garantia, o próprio contrato de financiamento pode ser feito por instrumento particular com efeito de escritura pública. Ele vai direto a registro, sem escritura autônoma no tabelionato (art. 38 da Lei 9.514/97).

Essa regra vale para o financiamento com alienação fiduciária. Na compra à vista, aplica-se a regra geral do art. 108: acima de trinta salários mínimos, a escritura pública é necessária. Os documentos de cada caminho estão em documentos para escritura de imóvel.

Registrar o contrato no cartório transfere o imóvel?

Não é bem assim, e aqui mora a confusão. Levar o contrato particular a um cartório, por si só, não passa o imóvel para o seu nome. Duas coisas que as pessoas fazem com o contrato costumam ser confundidas com a transferência: reconhecer firma e registrar o documento no Registro de Títulos e Documentos. Nenhuma das duas transfere a propriedade.

Reconhecer firma trata só da assinatura. Existem dois tipos: o presencial, em que a pessoa assina diante do tabelião, e o por semelhança, em que o tabelião compara a assinatura com a firma já arquivada. Em nenhum dos dois ele analisa o conteúdo do contrato, confere a matrícula do imóvel ou leva o negócio a registro de propriedade. É um ato sobre a assinatura, não sobre o imóvel.

O Registro de Títulos e Documentos é outro cartório, diferente do Cartório de Registro de Imóveis. Registrar o seu contrato ali também não transfere o imóvel. Quem transfere a propriedade de imóvel é o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), não um registro em qualquer cartório.

O caminho que funciona é outro. A lei exige a escritura pública para a compra e venda de imóvel acima de trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil). Feita a escritura no tabelionato de notas, você leva o traslado ao Cartório de Registro de Imóveis. É esse registro que coloca o imóvel no seu nome. Por isso vale a regra de que quem não registra não é dono. Para conhecer o ato em si, veja o que é escritura pública.

O que a escritura resolve que o contrato não resolve

O contrato particular registra a vontade das partes, e para por aí. A escritura pública vai além. Ela é documento dotado de fé pública e faz prova plena (art. 215 do Código Civil), e por isso só é lavrada depois de o tabelião conferir a situação do imóvel e das pessoas (art. 182 do Código de Normas dos cartórios de Minas Gerais). A própria lei manda que a escritura registre o cumprimento das exigências legais e fiscais do ato (art. 215, § 1º, V, do Código Civil) e que seja lida às partes antes de assinar (art. 215, § 1º, VI). No ato, o tabelião consigna o pagamento do ITBI e as certidões fiscais, de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/85, art. 1º, § 2º). É essa conferência que dá segurança ao negócio, e é o que falta no contrato de gaveta.

Antes de lavrar a escritura de compra e venda, o tabelião confere:

Depois de assinada, a escritura original fica arquivada no cartório (art. 191). O contrato de gaveta não passa por nenhuma dessas etapas. Ele pode estar assinado, mas ninguém checou se o vendedor podia mesmo vender, se o imóvel tem dívida ou se falta a anuência de quem precisa concordar. Vale um cuidado aqui: essa anuência é do cônjuge de quem vende, não de quem compra. O detalhe está em regime de bens e outorga conjugal na escritura.

O risco do contrato de gaveta

Contrato de gaveta é o nome popular do contrato particular que fica guardado, sem virar escritura e sem registro. Ele parece resolver, mas deixa o comprador em situação frágil. A tabela abaixo resume o que cada documento faz e o que não faz.

Enquanto não há registro, quem aparece como dono no cartório de registro de imóveis é o vendedor. A lei é literal: enquanto não se registrar o título, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, § 1º, do Código Civil). Isso abre espaço para problemas: o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor, vendido a outra pessoa ou entrar em um inventário. Mesmo uma promessa de compra e venda, ainda que registrada, dá direito à aquisição, mas não substitui a escritura definitiva e o registro. Para ver o caminho certo, do contato ao traslado, veja o passo a passo da escritura de compra e venda.

Como corrigir um contrato de gaveta

Quem comprou só com contrato de gaveta não precisa ficar nessa situação. O conserto é transformar o contrato em escritura pública e levar a escritura a registro. Quanto antes você fizer isso, menor o risco, porque, até o registro, o vendedor ainda é havido como dono (art. 1.245, § 1º, do Código Civil).

Com o vendedor disponível e o imóvel regular, o caminho é direto:

1. Levante a matrícula atualizada. Ela mostra se o vendedor ainda consta como dono e se surgiu algum ônus, como penhora ou hipoteca, desde o acordo. Veja o que é esse documento em matrícula atualizada para escritura.
2. Resolva o ITBI. O imposto de transmissão precisa estar pago antes da lavratura da escritura. Entenda o cálculo em ITBI em MG.
3. Assinem a escritura pública definitiva. As duas partes vão ao tabelionato e assinam a escritura de compra e venda, que reproduz o que foi combinado no contrato. Na lavratura, a lei só exige os documentos que ela determina (Lei 7.433/85, art. 1º), e o tabelião confere a matrícula, os ônus e a situação das partes, a conferência que faltou no contrato de gaveta.
4. Leve o traslado a registro. É o registro da escritura, e não a assinatura, que passa a propriedade para o seu nome (art. 1.245 do Código Civil).

Nem sempre o caminho é tão simples. Quando o vendedor faleceu, não é mais encontrado, ou o imóvel passou por vários contratos de gaveta em cadeia, a regularização costuma depender de medida judicial. Nesse caso, procure orientação jurídica antes de gastar com certidões. Para o ato de compra e venda por inteiro, veja a compra e venda à vista.

O que transfere o imóvel é o registro

Guarde este ponto, porque é o que mais confunde. A escritura formaliza o negócio, mas quem transfere a propriedade é o registro dela no cartório de registro de imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo havido como dono.

A ordem, na compra à vista, costuma ser: assinar a escritura no tabelionato de notas, depois levar o traslado a registro. É por isso que quem não registra não é dono. Para o caminho completo do ato, veja a compra e venda à vista.

Fontes oficiais usadas: Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 108, 215 (fé pública, prova plena e requisitos da escritura), 1.245 (registro transfere a propriedade e o alienante continua havido como dono até o registro) e 1.417; Lei nº 7.433/1985, art. 1º, § 2º (o tabelião consigna o ITBI e as certidões fiscais, de propriedade e de ônus reais); Lei nº 9.514/1997, art. 38 (instrumento particular com efeito de escritura pública no financiamento com alienação fiduciária); Lei nº 6.015/1973 (registros públicos); Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020), arts. 182 a 191 (requisitos da escritura, conferência de matrícula e ônus, anuência conjugal, exigências fiscais e prazos de certidão); FAQ da SINOREG-MG (tipos de reconhecimento de firma, presencial ou por semelhança, e a distinção entre o Registro de Títulos e Documentos e o Cartório de Registro de Imóveis, cujos serviços são matrícula, registro e averbação). O tabelião confere o caso concreto e pode identificar exigência própria da operação.