O contrato de compra e venda e a escritura pública cumprem funções diferentes. O contrato registra o que as partes combinaram. A escritura é o ato oficial que formaliza o negócio e serve de título para o registro. Para imóvel de valor acima de trinta salários mínimos, a lei exige a escritura pública (art. 108 do Código Civil). Só o contrato particular, em regra, não transfere o imóvel.
Contrato de compra e venda: o que é
O contrato de compra e venda é um documento particular. Nele, comprador e vendedor combinam preço, forma de pagamento, prazo e as condições do negócio. Ele tem valor entre as partes e serve de prova do acordo.
O que ele não faz, sozinho, é transferir a propriedade. O contrato particular não é o título que coloca o imóvel no seu nome. Ele é o começo do caminho, não o fim.
Escritura pública: o que é e quando a lei exige
A escritura pública é o ato feito no tabelionato de notas, com fé pública, conforme o art. 182 do Código de Normas dos cartórios de Minas Gerais. O tabelião qualifica as partes, confere os documentos e o imóvel e lavra o ato. Para entender o instrumento por completo, veja o que é escritura pública.
A lei exige escritura pública para a compra e venda de imóvel de valor acima de trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil). Abaixo desse valor, o negócio pode ser feito por instrumento particular. Veja o detalhe em escritura de imóvel é obrigatória.
Quando o contrato tem força de escritura
Há uma exceção prevista em lei. Quando o imóvel é financiado por um banco ou outra instituição financeira, com alienação fiduciária em garantia, o próprio contrato de financiamento pode ser feito por instrumento particular com efeito de escritura pública. Ele vai direto a registro, sem escritura autônoma no tabelionato (art. 38 da Lei 9.514/97).
Essa regra vale para o financiamento com alienação fiduciária. Na compra à vista, aplica-se a regra geral do art. 108: acima de trinta salários mínimos, a escritura pública é necessária. Os documentos de cada caminho estão em documentos para escritura de imóvel.
O que a escritura resolve que o contrato não resolve
O contrato particular registra a vontade das partes, e para por aí. A escritura pública vai além. Por ser um ato notarial dotado de fé pública, ela só é lavrada depois de o tabelião conferir a situação do imóvel e das pessoas (art. 182 do Código de Normas dos cartórios de Minas Gerais). É essa conferência que dá segurança ao negócio, e é o que falta no contrato de gaveta.
Antes de lavrar a escritura de compra e venda, o tabelião confere:
| O que o tabelião confere | Por que importa | Base (Código de Normas MG) |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada do imóvel | Confirma quem é o dono e como o imóvel está descrito | Arts. 185 e 186 |
| Certidão de ônus reais e ações | Mostra penhora, hipoteca ou outro encargo que impeça a venda | Art. 184 |
| Anuência do cônjuge do vendedor | O vendedor casado precisa da concordância do cônjuge para vender, salvo se o regime for de separação total de bens | Art. 184 |
| Pagamento do ITBI antes do ato | O imposto de transmissão tem que estar quitado antes da lavratura | Art. 187, I |
| Certidões dentro do prazo | Certidão fiscal vale 30 dias e certidão civil vale 90 dias | Art. 189 |
| Leitura do ato às partes | Garante que todos entenderam o que estão assinando | Art. 183 |
Depois de assinada, a escritura original fica arquivada no cartório (art. 191). O contrato de gaveta não passa por nenhuma dessas etapas. Ele pode estar assinado, mas ninguém checou se o vendedor podia mesmo vender, se o imóvel tem dívida ou se falta a anuência de quem precisa concordar. Vale um cuidado aqui: essa anuência é do cônjuge de quem vende, não de quem compra. O detalhe está em regime de bens e outorga conjugal na escritura.
O risco do contrato de gaveta
Contrato de gaveta é o nome popular do contrato particular que fica guardado, sem virar escritura e sem registro. Ele parece resolver, mas deixa o comprador em situação frágil.
Enquanto não há registro, quem aparece como dono no cartório de registro de imóveis é o vendedor. Isso abre espaço para problemas: o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor, vendido a outra pessoa ou entrar em um inventário. Mesmo uma promessa de compra e venda, ainda que registrada, dá direito à aquisição, mas não substitui a escritura definitiva e o registro.
O que transfere o imóvel é o registro
Guarde este ponto, porque é o que mais confunde. A escritura formaliza o negócio, mas quem transfere a propriedade é o registro dela no cartório de registro de imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo havido como dono.
A ordem, na compra à vista, costuma ser: assinar a escritura no tabelionato de notas, depois levar o traslado a registro. É por isso que quem não registra não é dono. Para o caminho completo do ato, veja a compra e venda à vista.
Fontes oficiais usadas: Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 108, 1.245 e 1.417; Lei nº 9.514/1997, art. 38 (instrumento particular com efeito de escritura pública no financiamento com alienação fiduciária); Lei nº 6.015/1973 (registros públicos); Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020), arts. 182 a 191 (requisitos da escritura, conferência de matrícula e ônus, anuência conjugal, exigências fiscais e prazos de certidão). O tabelião confere o caso concreto e pode identificar exigência própria da operação.
Perguntas frequentes
Contrato de compra e venda de imóvel vale como escritura?
Em regra, não. O contrato particular prova o acordo entre as partes, mas não é o título que transfere o imóvel. Para imóvel de valor acima de trinta salários mínimos, a lei exige escritura pública (art. 108 do Código Civil). A exceção é o imóvel financiado por instituição financeira com alienação fiduciária: nesse caso, o próprio contrato tem efeito de escritura pública e vai direto a registro (art. 38 da Lei 9.514/97).
É possível comprar e vender imóvel sem escritura?
Só nas hipóteses que a lei permite. Abaixo de trinta salários mínimos, o negócio pode ser feito por instrumento particular. No financiamento com alienação fiduciária, o contrato do banco substitui a escritura. Fora disso, a compra e venda de imóvel precisa de escritura pública, e é o registro dela que transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil).
É possível fazer escritura com contrato de compra e venda?
O contrato particular serve de base para o negócio, mas não é a escritura. As partes assinam a escritura pública no tabelionato de notas, e é ela que vai a registro. O contrato de gaveta, guardado em casa e sem registro, não transfere o imóvel: quem consta no registro continua sendo o dono.