Comprou um lote e o próprio loteador parcelou o pagamento? A aquisição do lote em loteamento continua sendo formalizada no cartório de notas, por escritura pública de compra e venda. O financiamento concedido pelo loteador não é a mesma coisa que o financiamento de um banco. Por isso, a forma de fechar o negócio muda. Veja abaixo o que é próprio desse caso.
Financiamento do loteador não é financiamento de banco
Quando quem financia é um banco ou outra instituição financeira, o próprio contrato de financiamento tem força de escritura pública e vai direto ao registro, sem escritura no tabelionato. Essa é a exceção da lei para instituição financeira. Entenda a diferença em escritura pública e contrato de compra e venda.
O loteador é diferente. Ele é uma empresa loteadora, não uma instituição financeira. Então, em regra, a aquisição do lote é formalizada por escritura pública de compra e venda, lavrada no cartório de notas, e é essa escritura que segue para o Registro de Imóveis. A escritura reúne a descrição do lote conforme a matrícula e as condições combinadas do pagamento.
O que a lei exige na escritura
A escritura do lote segue as mesmas regras da escritura de compra e venda de qualquer imóvel, no Código de Normas dos cartórios de Minas Gerais (arts. 183 a 191). Dois pontos são próprios do loteamento:
- O loteamento precisa estar registrado no Registro de Imóveis, e o lote deve ter matrícula própria. É dessa matrícula que sai a descrição do lote (quadra, número, medidas e confrontações) que entra na escritura. Se o loteamento ainda não foi registrado, o registro do lote depende de acertar antes o parcelamento, no passo a passo por responsável de loteamento irregular: quem faz o quê.
- O vendedor é a loteadora, uma empresa. Ela apresenta os atos de constituição e a representação da pessoa jurídica, no lugar das certidões de estado civil. A lista completa está em documentos para a escritura de lote.
A garantia do loteador
Quando o loteador financia o lote, ele costuma pedir uma garantia até o fim do pagamento. Uma das formas usadas é a alienação fiduciária constituída na própria escritura: o lote fica em garantia da dívida e volta a ser pleno do comprador com a quitação.
Aqui há discussão jurídica. Envolve, por exemplo, a relação entre as regras do parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/1979) e a alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997), e existem entendimentos diversos sobre o tema. O cartório orienta as partes conforme a legislação e as particularidades de cada caso, sem antecipar resultado sobre questões controvertidas.
ITBI e registro do lote
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é pago pelo comprador à prefeitura da cidade onde fica o lote, e costuma ser exigido antes da escritura. O percentual sai da lei de cada município: veja a tabela de ITBI por município de MG. Depois de lavrada, a escritura é levada ao Registro de Imóveis, que registra a transferência na matrícula do lote. É o registro, não a escritura, que faz de você o dono. Para estimar o custo da escritura do lote, veja as faixas da tabela do TJMG aplicadas ao terreno.
Fontes oficiais usadas: Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020), arts. 183 a 191 (requisitos da escritura de compra e venda, qualificação das partes e identificação do imóvel); Lei nº 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano, registro do loteamento e matrícula do lote). A forma de constituir a garantia no financiamento pelo loteador é tema controvertido, avaliado pelo cartório no caso concreto. A alíquota e a base do ITBI seguem a lei do município onde fica o lote.
Perguntas frequentes
Comprei um lote financiado pelo loteador, preciso de escritura?
Em regra, sim. A aquisição do lote é formalizada por escritura pública de compra e venda, lavrada no tabelionato de notas, e depois levada a registro. O financiamento pelo loteador não é um financiamento de banco, então não segue a regra do contrato bancário que vai direto ao registro. Reúna antes os documentos para a escritura de lote.
O contrato do loteador vale como escritura pública?
Não por si só. O contrato de financiamento com força de escritura é o do banco ou da instituição financeira. O loteador é uma empresa loteadora, não uma instituição financeira, e o negócio dele com você costuma se formalizar por escritura pública no cartório de notas, que é o título levado a registro.