Lote financiado pelo loteador: como fica a escritura

Comprou um lote e o próprio loteador parcelou o pagamento? A aquisição do lote em loteamento continua sendo formalizada no cartório de notas, por escritura pública de compra e venda. O financiamento concedido pelo loteador não é a mesma coisa que o financiamento de um banco. Por isso, a forma de fechar o negócio muda. Veja abaixo o que é próprio desse caso.

O título do lote financiado pelo loteador

Acima de 30 salários mínimos, a regra geral é a escritura pública, salvo quando a lei dispõe de outro modo (art. 108 do Código Civil). O financiamento bancário é um caso em que a lei admite outra forma: o contrato de financiamento com alienação fiduciária costuma ser o próprio instrumento levado a registro. Entenda a diferença em escritura pública e contrato de compra e venda.

Com o loteador, a resposta não é automática. A escritura pública é sempre uma forma válida de formalizar a compra, e na prática a aquisição do lote costuma ser lavrada por escritura pública de compra e venda no cartório de notas, que é o título levado ao Registro de Imóveis. A Lei nº 9.514/1997 (art. 38) admite que os atos com alienação fiduciária sejam feitos por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Se o loteador, que não é instituição financeira, pode usar o instrumento particular é ponto controvertido, avaliado pelo cartório no caso concreto. A escritura reúne a descrição do lote conforme a matrícula e as condições combinadas do pagamento.

O que a lei exige na escritura

A escritura do lote segue as mesmas regras da escritura de compra e venda de qualquer imóvel, no Código de Normas dos cartórios de Minas Gerais (arts. 183 a 191). Dois pontos são próprios do loteamento:

• O loteamento precisa estar registrado no Registro de Imóveis, e o lote deve ter matrícula própria. É dessa matrícula que sai a descrição do lote (quadra, número, medidas e confrontações) que entra na escritura. Se o loteamento ainda não foi registrado, o registro do lote depende de acertar antes o parcelamento, no passo a passo por responsável de loteamento irregular: quem faz o quê.
• O vendedor é a loteadora, uma empresa. Ela apresenta os atos de constituição e a representação da pessoa jurídica, no lugar das certidões de estado civil. A lista completa está em documentos para a escritura de lote.

A garantia do loteador

Quando o loteador financia o lote, ele costuma pedir uma garantia até o fim do pagamento. Uma das formas usadas é a alienação fiduciária. Ela não é exclusiva de banco: a lei permite que a alienação fiduciária seja contratada por pessoa física ou jurídica e não seja privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário, o SFI (art. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997). Por isso uma empresa loteadora também pode ser a credora da garantia. O lote fica em garantia da dívida até a quitação.

Aqui há discussão jurídica. Envolve, por exemplo, a relação entre as regras do parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/1979) e a alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997), e existem entendimentos diversos sobre o tema. O cartório orienta as partes conforme a legislação e as particularidades de cada caso, sem antecipar resultado sobre questões controvertidas.

À vista ou financiado pelo loteador: quando sai a escritura

Muita gente pensa que só recebe a escritura depois de pagar todas as parcelas. Com alienação fiduciária, é o contrário: o título é assinado no começo do negócio.

Na compra à vista, você paga o preço e assina a escritura pública de compra e venda. Esse título vai a registro, e é o registro na matrícula que passa o lote para o seu nome (art. 1.245 do Código Civil). A partir daí o lote é seu, sem pendência de pagamento.

No parcelamento pelo loteador com alienação fiduciária, o título faz duas coisas de uma vez: formaliza a compra e venda e constitui a garantia. A propriedade fiduciária nasce com o registro do contrato no Registro de Imóveis (art. 23 da Lei nº 9.514/1997). Pela lei, a propriedade do lote fica com o loteador de forma resolúvel, só como garantia (art. 22), e você fica com a posse direta e o uso do lote até a quitação (arts. 23 e 24).

Quando você quita, não há uma segunda escritura. O loteador fornece o termo de quitação em até 30 dias da liquidação (art. 25, § 1º, da Lei nº 9.514/1997), e o Registro de Imóveis cancela o registro da garantia à vista desse termo (art. 25, § 2º). Com o cancelamento, a propriedade fiduciária do loteador se resolve e o lote fica pleno em seu nome. Entenda a diferença entre o título e o registro em quem não registra não é dono.

ITBI e registro do lote

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é pago pelo comprador à prefeitura da cidade onde fica o lote, e costuma ser exigido antes da escritura. O percentual sai da lei de cada município: veja a tabela de ITBI por município de MG. Depois de lavrada, a escritura é levada ao Registro de Imóveis, que registra a transferência na matrícula do lote. É o registro, não a escritura, que faz de você o dono. Para estimar o custo da escritura do lote, veja as faixas da tabela do TJMG aplicadas ao terreno.

Fontes oficiais usadas: Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020), arts. 183 a 191 (requisitos da escritura de compra e venda, qualificação das partes e identificação do imóvel); Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 108 (escritura pública essencial acima de 30 salários mínimos, salvo disposição legal em contrário) e art. 1.245 (o registro transfere a propriedade); Lei nº 9.514/1997, art. 22, § 1º (a alienação fiduciária não é privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário, o SFI, e pode ser contratada por pessoa física ou jurídica), art. 23 (a propriedade fiduciária constitui-se com o registro do contrato), art. 25, §§ 1º e 2º (termo de quitação em 30 dias e cancelamento do registro da garantia) e art. 38 (os atos dessa lei podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública); Lei nº 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano, registro do loteamento e matrícula do lote). A forma de constituir a garantia no financiamento pelo loteador é tema controvertido, avaliado pelo cartório no caso concreto. A alíquota e a base do ITBI seguem a lei do município onde fica o lote.