Arrematei um imóvel da Caixa: preciso de escritura?

Comprou um imóvel da Caixa, por venda direta, venda online ou leilão? Na maioria dos casos, a transferência se formaliza por escritura pública de compra e venda. A Caixa vende um imóvel que é dela, e é isso que define o documento que você assina.

Compra à vista: escritura pública

Na compra à vista, você contrata um tabelionato de notas para lavrar a escritura pública de compra e venda, no modelo fornecido pela Caixa. Depois de assinada, a escritura é levada a registro no cartório de registro de imóveis. É o registro que passa o imóvel para o seu nome. Veja o passo a passo da escritura do imóvel da Caixa. O mesmo caminho à vista vale quando o antigo mutuário recompra um imóvel retomado: o pagamento é integral e o título é a escritura pública.

Compra com financiamento: o contrato faz o papel da escritura

Se o imóvel foi financiado pela Caixa, com recursos próprios mais financiamento ou FGTS, não há escritura no tabelionato. O contrato de financiamento já tem força de escritura pública, conforme o art. 38 da Lei nº 9.514/1997, e vai direto a registro.

Arrematei, e agora? A ordem dos próximos passos

O primeiro passo é olhar a forma de pagamento do seu imóvel, que vem definida no anúncio. Ela decide qual documento você vai assinar:

• Pagamento à vista, só com recursos próprios: o título é a escritura pública de compra e venda, lavrada no tabelionato de notas. É o caminho deste guia.
• Financiamento (SBPE) ou uso do FGTS: o título é o contrato de financiamento habitacional, assinado na agência da Caixa. Ele já tem força de escritura pública (art. 38 da Lei nº 9.514/1997) e não há escritura no cartório.

A escritura pública é obrigatória na compra à vista porque o imóvel vale mais de 30 salários mínimos, o piso do art. 108 do Código Civil. Abaixo desse valor, a lei dispensaria a escritura, o que raramente é o caso de um imóvel.

Na compra à vista, a sequência oficial das Regras da Venda Online da Caixa é esta:

1. Pague a entrada de no mínimo 5% do valor, em recursos próprios, por boleto, em até 2 dias úteis da homologação da sua proposta (itens 8.2.1 e 12.1).
2. Aguarde o e-mail de orientação para a escrituração. Na venda à vista sem FGTS, a Caixa o envia em até 10 dias corridos do pagamento da entrada (item 13.4.1).
3. Contrate o tabelionato de notas para lavrar a escritura pública de compra e venda, no modelo fornecido pela Caixa (item 13.4.2). O prazo para assinar é de até 30 dias corridos da divulgação do resultado (item 13.2).
4. Assine a escritura. Para imóvel em Minas Gerais, ela pode ser assinada por videoconferência pelo e-Notariado, sem deslocamento. Veja o passo a passo da escritura do imóvel da Caixa pelo e-Notariado.
5. Pague o ITBI, o imposto de transmissão, integralmente à vista, mesmo que o município permita parcelar (item 13.3.1). Quem apura é a prefeitura onde fica o imóvel.
6. Leve a escritura a registro no cartório de registro de imóveis. Enquanto não registra, você tem a escritura, não a propriedade: é o registro do título que transfere o imóvel para o seu nome (art. 1.245 do Código Civil). Entenda em quem não registra não é dono.
7. Envie à Caixa a matrícula com o registro da transferência, em até 60 dias da integralização do pagamento (item 13.3.3). É o que conclui a compra.

Dois pontos mudam a conta e o esforço, sempre conforme o anúncio do imóvel: débitos como IPTU e condomínio podem ficar por conta do comprador, e o imóvel comprado ocupado exige desocupação pelo próprio comprador. Há ainda o direito de arrependimento de 7 dias corridos da homologação (item 14.1).

Documentos e certidões para a escritura do imóvel da Caixa

Antes de o cartório preparar a minuta e marcar a assinatura, ele confere um conjunto de documentos. Vale reunir tudo com antecedência, porque o prazo para contratar a escritura é de 30 dias corridos. Na compra da Caixa, os documentos vêm de três lados: você, a Caixa vendedora e o próprio imóvel. A tabela abaixo mostra o que precisa estar pronto antes da escritura e quem fornece cada item.

Na lavratura, o cartório só pode exigir os documentos que a lei determina (art. 1º da Lei nº 7.433/1985). A lista acima é essa base; um caso concreto pode pedir um item a mais, conferido antes da assinatura. Para a relação completa, que inclui também a fase de registro, veja os documentos para a escritura do imóvel da Caixa à vista.

Duas certidões do imóvel têm prazo curto, a da matrícula e a de ônus reais, então deixe-as por último para não vencerem antes da assinatura. O comprovante do ITBI entra antes de assinar porque o tabelião registra na escritura o pagamento do imposto (art. 1º, § 2º, da Lei nº 7.433/1985). O imposto é apurado pela prefeitura onde fica o imóvel: veja como funciona o ITBI do imóvel da Caixa.

Um ponto que costuma confundir: a outorga conjugal, a autorização do cônjuge para vender, é exigência do vendedor casado, não do comprador. Na compra da Caixa, quem vende é a Caixa, uma empresa, então isso não recai sobre você.

As custas da compra à vista: escritura, ITBI e registro

Depois do lance, três contas se somam ao preço do imóvel. Vale separar cada uma, porque vão para lugares diferentes e nenhuma se confunde com o valor que você pagou pelo imóvel. Todas entram no custo total de comprar um imóvel da Caixa.

• A escritura pública, lavrada no tabelionato de notas. O valor segue a tabela oficial de Minas, por faixa do valor do imóvel. Não é um percentual: é uma faixa, que sobe bem mais devagar que o preço. Veja como a faixa funciona em quanto custa a escritura de imóvel em MG.
• O ITBI, o imposto de transmissão, municipal, apurado pela prefeitura onde fica o imóvel. Nas Regras da Venda, ele é pago integralmente à vista, mesmo que o município permita parcelar (item 13.3.1). A alíquota muda de cidade para cidade: veja o ITBI em MG.
• O registro da escritura na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Também segue a tabela oficial, por faixa do valor. É o registro que passa o imóvel para o seu nome (art. 1.245 do Código Civil). Veja o valor do registro em MG.

Não dá para fechar um número único aqui, porque o total depende dos atos efetivamente praticados no seu caso. Confira com o cartório o conjunto exato antes de contar com um valor. Para uma estimativa da escritura, use o simulador de custas, e veja onde essas custas entram no passo a passo da escritura do imóvel da Caixa.

Registrar a escritura do imóvel da Caixa: o passo final

O registro, feito no cartório de registro de imóveis da região do imóvel, segue o mesmo rito de qualquer compra e venda, detalhado no passo a passo da escritura de compra e venda. Na compra da Caixa, três pontos merecem atenção.

O registro não encerra a compra. Você ainda presta contas à Caixa, enviando a documentação da transferência em até 60 dias da integralização do pagamento, sob risco de bloqueio (item 13.3.3 das Regras da Venda). O que enviar está em documentos para a escritura do imóvel da Caixa.

O registro pode trazer custos que não aparecem na compra comum. Na venda online e na compra direta, as Regras da Venda colocam por conta do comprador o cancelamento de ônus que ainda constem da matrícula, como hipotecas e penhoras, e a averbação do leilão negativo, quando for o caso (itens 17.2.6 e 17.2.7). A emissão da certidão da matrícula com o registro também corre às suas expensas (item 17.2.8). Um imóvel retomado pode carregar gravames a cancelar, então confira a matrícula antes de fechar a conta.

Se a sua compra foi financiada, o caminho muda. O título é o contrato de financiamento, que, ao ser registrado, transfere o imóvel e constitui a alienação fiduciária em favor da Caixa (art. 23 da Lei nº 9.514/1997). Entenda em imóvel financiado precisa de escritura. Na jornada digital da Caixa, o envio ao cartório de notas e ao registro de imóveis corre por vias eletrônicas (itens 6.3.6.1.2 e 6.3.6.1.3 das Regras da Venda). O percurso completo está no guia da escritura do imóvel da Caixa.

E as dívidas antigas do imóvel?

Vale conferir antes de assinar, porque nem toda dívida do imóvel morre com a venda. As dívidas de IPTU, em regra, acompanham o próprio imóvel e passam para quem compra, salvo quando a prova de quitação consta do título (art. 130 do Código Tributário Nacional). Por isso o cartório exige as certidões negativas e faz a quitação constar da escritura.

A dívida de condomínio segue caminho próprio. Ela também pode acompanhar o imóvel, mas por outra regra, a do art. 1.345 do Código Civil, que não se confunde com a do IPTU.

No imóvel da Caixa, quem responde por IPTU e condomínio atrasados depende do que o anúncio e as Regras da Venda dizem em cada caso. Veja quem paga a dívida de IPTU e condomínio no imóvel da Caixa.

E a carta de arrematação?

A carta de arrematação é o documento do leilão judicial, aquele que corre dentro de um processo na Justiça. O imóvel da Caixa é outra coisa: a Caixa vende um bem próprio, fora da Justiça, e o título é a escritura pública, na compra à vista, ou o contrato de financiamento. Mesmo no leilão da Caixa, não existe carta de arrematação.

Escritura sem sair de casa

Quando o caminho é a escritura pública, ela pode ser lida e assinada por videoconferência para imóveis situados em Minas Gerais. Veja como fazer a escritura do imóvel da Caixa pelo e-Notariado. Você não precisa se deslocar até o cartório.

Este cartório não possui vínculo, parceria ou representação da Caixa Econômica Federal. O conteúdo tem caráter informativo.

Fontes

• Regras da Venda Online de Imóveis da Caixa (itens 6.3.6.1.2, 6.3.6.1.3, 8.2.1, 12.1, 13.2, 13.3.1, 13.3.2, 13.3.3, 13.4.1, 13.4.2, 14.1, 17.2.6, 17.2.7 e 17.2.8), documento oficial da Caixa.
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 108 (escritura pública obrigatória acima de 30 salários mínimos) e art. 1.245 (a propriedade se transfere pelo registro).
• Lei nº 9.514/1997, art. 23 (a alienação fiduciária constitui-se com o registro do contrato) e art. 38 (contrato de financiamento com força de escritura pública).
• Lei nº 7.433/1985, art. 1º (na lavratura, só se exigem os documentos determinados em lei) e art. 1º, § 2º (o tabelião consigna no ato o comprovante do ITBI e as certidões de propriedade e de ônus reais).
• Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020): prazos de validade das certidões apresentadas para a escritura (estado civil em 90 dias, matrícula em 30 dias), conferidos no caso concreto.
• Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), art. 130 (a dívida de imposto do imóvel, como o IPTU, sub-roga-se no adquirente, salvo prova de quitação constante do título).
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.345 (a dívida de condomínio acompanha o imóvel).