Dá para comprar um imóvel usando uma procuração, tanto do lado de quem compra quanto de quem vende. A procuração é o documento em que uma pessoa (o outorgante) dá poderes a outra (o procurador) para agir no lugar dela. Para a escritura, essa procuração precisa ser um instrumento autêntico e trazer poderes para o negócio. Abaixo você vê, por cenário, o que apresentar.
O que a procuração precisa ter
A procuração usada na escritura precisa ser um instrumento autêntico. O Código de Normas de MG trata a representação por procuração como algo que não dispensa a apresentação do próprio instrumento, e a escritura registra a qualificação do procurador e a referência a esse mandato (art. 183, IV, e arts. 189 e 190). Ela é apresentada em original ou cópia autenticada.
Uma procuração que serve para administrar ou alugar um imóvel não serve automaticamente para comprar ou vender. Para administrar e receber aluguéis, basta um instrumento particular com firma reconhecida. Comprar ou vender é um ato de disposição do bem: o cartório confere se a procuração dá poderes específicos para esse negócio, e não apenas poderes de administração. Por isso, leve a procuração ao cartório antes da escritura, para a conferência dos poderes.
Documentos por cenário
O que muda conforme quem é representado pela procuração:
| Cenário | O que a procuração precisa | Documentos a levar | Ponto de atenção |
|---|---|---|---|
| Você compra e vai por um procurador | Procuração sua, com poderes para adquirir aquele imóvel | Identidade do procurador (RG e CPF); a sua qualificação já consta da procuração | O seu estado civil entra na escritura; se casado, confira o regime de bens |
| Você compra de alguém representado por procurador | Procuração do vendedor, com poderes para alienar aquele imóvel | Identidade do procurador; a qualificação do vendedor consta da procuração | Os documentos do imóvel e as certidões do vendedor seguem exigidos |
| Quem outorgou a procuração é casado | A mesma procuração, do outorgante | Certidão de casamento do outorgante | Se o vendedor é casado, a outorga do cônjuge continua exigida |
Se a procuração foi feita fora do Brasil, as formalidades dependem de onde ela foi lavrada, se num consulado brasileiro ou por um notário estrangeiro. A seção sobre a procuração feita fora do Brasil, logo abaixo, trata de cada caminho.
A outorga conjugal recai sobre quem vende casado, não sobre quem compra. Quando o vendedor é casado e assina por procurador, essa exigência continua valendo, e o cartório confere o regime de bens no caso concreto.
Procuração feita fora do Brasil
Dá para comprar um imóvel no Brasil com uma procuração assinada em outro país. O que muda é o caminho até ela valer aqui, e esse caminho depende de onde a procuração foi lavrada.
Procuração feita em consulado brasileiro
Se a procuração foi lavrada numa Embaixada ou num Consulado Brasileiro no exterior, ela é um ato de autoridade brasileira. O Código de Normas de MG, no art. 124, afasta dela o procedimento exigido dos documentos estrangeiros. Na prática, essa procuração consular não precisa de apostila nem de tradução. O cartório confere os poderes como faria com uma procuração feita no Brasil.
Procuração feita por notário estrangeiro
Se a procuração foi feita por um notário ou outra autoridade do país estrangeiro, ela é documento estrangeiro, e passa por três etapas antes de valer aqui, conforme o art. 123 do Código de Normas de MG:
- Apostila ou legalização consular. O documento de autoridade pública estrangeira precisa ser legalizado (inciso I). Se o país faz parte da Convenção da Apostila, a apostila substitui essa legalização. O art. 125 do Código de Normas de MG aceita, em todo o território nacional, as apostilas emitidas por países da Convenção, desde 14 de agosto de 2016.
- Tradução juramentada. O documento em outra língua precisa ser traduzido para o português por tradutor juramentado (inciso II).
- Registro no Brasil. Para produzir efeitos legais no Brasil, o documento estrangeiro e a sua tradução precisam ser registrados no Ofício de Registro de Títulos e Documentos (inciso III).
O cartório confere o documento vindo de fora e essas formalidades no caso concreto.
Pública ou particular: para comprar imóvel, tem que ser pública
Para comprar ou vender imóvel, a procuração precisa ser pública. O Código de Normas de MG trata a procuração usada na escritura como instrumento público de procuração (art. 183, IV). Uma procuração particular, com firma reconhecida, resolve administrar ou alugar (SINOREG-MG), não a compra. A mesma exigência vale para a procuração vinda de fora: o tabelião confere, no caso concreto, se o instrumento atende a ela. A lista dos documentos para a escritura de compra e venda segue a mesma, com ou sem procuração.
A procuração não dispensa a anuência de quem a lei exige
A procuração resolve quem assina, mas não afasta as autorizações que a lei pede para o negócio ser válido. Duas situações aparecem com frequência, e a procuração não substitui nenhuma delas.
A primeira é a venda por pessoa casada. Quem é casado não pode, sozinho, vender ou dar em garantia um imóvel, salvo no regime da separação absoluta de bens (art. 1.647, I, do Código Civil). No regime de separação de bens, cada cônjuge administra os seus e pode aliená-los livremente (art. 1.687). Fora dessa exceção, é preciso a autorização do outro cônjuge, a chamada outorga conjugal. Se ela faltar, o ato é anulável, e o cônjuge que não assinou pode pedir a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649). Quando o cônjuge nega a autorização sem motivo justo, cabe ao juiz supri-la (art. 1.648). A procuração não muda isso: se o vendedor casado assina por procurador, a outorga do cônjuge continua exigida, e o próprio cônjuge pode outorgar uma procuração para essa autorização.
A segunda é a venda de pai para filho. A venda de um ascendente a um descendente é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge de quem vende consentirem expressamente (art. 496 do Código Civil). No regime da separação obrigatória, dispensa-se o consentimento do cônjuge. Também aqui a procuração para comprar ou vender não substitui esses consentimentos: são exigências à parte, conferidas pelo cartório no caso concreto.
Uma observação de método: cada uma dessas regras usa um recorte próprio de regime de bens, e a lei não os trata como sinônimos. Por isso o cartório confere a hipótese no caso concreto, com a certidão de casamento e o regime de bens à vista, antes da escritura.
Quando a procuração deixa de valer
Uma procuração não vale para sempre. Ela se extingue em várias situações, e algumas acontecem sem que o procurador perceba. Segundo o SINOREG-MG, a procuração acaba pela revogação por quem a deu, pela renúncia do procurador, pelo distrato entre as partes, pela morte ou interdição de qualquer um dos dois, pela mudança de estado que impeça a pessoa de dar a procuração, pelo decurso do prazo, ou pela conclusão do negócio para o qual ela foi feita.
Repare no caso mais delicado: se quem outorgou a procuração morre, a procuração perde o efeito. Uma escritura assinada com uma procuração já sem validade fica exposta a questionamento. Por isso o cartório confere a procuração no caso concreto e, quando ela tem tempo de emitida, costuma pedir a confirmação de que continua em vigor. Se você comprou de uma pessoa representada por procurador, vale confirmar que o outorgante está vivo e não revogou o mandato.
Se quem vende é uma empresa
Quando o vendedor é pessoa jurídica, como uma loteadora, a representação segue documentos próprios. Além da procuração, entra a certidão dos atos constitutivos da empresa, para o cartório conferir quem tem poder para vender e assinar por ela (arts. 189 e 190 do Código de Normas de MG). O restante da lista do imóvel e das certidões continua o mesmo.
Os documentos do imóvel e da escritura não mudam
A procuração muda quem assina, não a lista de documentos do negócio. A matrícula atualizada, a comprovação do ITBI e as certidões continuam as mesmas. Veja a lista completa em documentos para a escritura de compra e venda.
Se a escritura for lavrada à distância, o procurador assina pelo e-Notariado, com o certificado e-Notarial. A procuração não muda esse caminho: ela apenas define quem representa cada parte no ato. A própria procuração pública é um dos atos de cartório pela internet, com regra de competência própria: a procuração eletrônica cabe ao tabelião do domicílio de quem outorga, diferente da escritura. Veja onde cada ato pode ser feito.
Fontes oficiais usadas: Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020), art. 183, IV (representação por instrumento autêntico, que não dispensa apresentação; menção ao instrumento público de procuração), arts. 189 e 190 (documentos de legitimação e qualificação), art. 184 (outorga do cônjuge na alienação de imóvel, salvo separação total por pacto) e arts. 123 a 126 (documento de procedência estrangeira: legalização consular ou apostila, tradução juramentada por tradutor juramentado e registro no Ofício de Registro de Títulos e Documentos; art. 124, procedimento inaplicável a instrumento lavrado em Embaixada ou Consulado Brasileiro no exterior; art. 125, aceitação das apostilas de países da Convenção da Apostila em todo o território nacional desde 14 de agosto de 2016), confirmados visualmente no PDF oficial consolidado; Convenção da Apostila (Haia, 1961); Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.647, I (autorização do cônjuge para alienar imóvel, salvo no regime da separação absoluta), art. 1.648 (suprimento judicial da outorga), art. 1.649 (ato anulável pela falta de outorga, no prazo de dois anos após o fim da sociedade conjugal), art. 1.687 (separação de bens: livre alienação) e art. 496 (venda de ascendente a descendente anulável sem o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge, dispensado o cônjuge no regime da separação obrigatória); SINOREG-MG, FAQ oficial (tipos de procuração e exigência de tradução juramentada para documento em língua estrangeira). A procuração não substitui essas anuências. Os documentos, os poderes e as autorizações são conferidos pelo cartório no caso concreto.
Perguntas frequentes
Que procuração serve para comprar um imóvel?
A procuração precisa ser um instrumento autêntico, apresentada em original ou cópia autenticada, e dar poderes para comprar aquele imóvel (art. 183, IV, do Código de Normas de MG). Uma procuração feita só para administrar ou alugar não serve para a compra. O cartório confere os poderes antes da escritura.
Quais documentos o procurador leva para a escritura?
O procurador leva a procuração, em original ou cópia autenticada, e os seus documentos de identidade, RG e CPF. A qualificação de quem deu a procuração já consta do próprio instrumento. Os documentos do imóvel e as certidões do negócio continuam os mesmos.
Comprei ou vendi por procuração e a pessoa é casada. O cônjuge participa?
Se quem vende é casado, a outorga do cônjuge continua exigida, salvo no regime de separação total de bens por pacto (art. 184 do Código de Normas de MG). A procuração não afasta essa regra. Confirme o seu regime de bens no caso concreto.
A procuração dispensa a autorização do cônjuge ou dos filhos na venda?
Não. Se quem vende é casado, a outorga do cônjuge continua exigida, salvo no regime da separação absoluta de bens (art. 1.647 do Código Civil), e sem ela o ato é anulável (art. 1.649). Na venda de pai para filho, é preciso o consentimento dos outros filhos e do cônjuge de quem vende (art. 496). A procuração define quem assina, não afasta essas autorizações.
Procuração feita no exterior vale para comprar imóvel no Brasil?
Vale, cumpridas as formalidades. Se foi lavrada num consulado brasileiro, já vale como ato brasileiro, sem apostila nem tradução (art. 124 do Código de Normas de MG). Se foi feita por notário estrangeiro, precisa de apostila ou legalização consular, tradução juramentada e registro no Ofício de Registro de Títulos e Documentos (art. 123 do Código de Normas de MG).
O que é a apostila de Haia na procuração feita no exterior?
A apostila é o ato que substitui a legalização consular do documento, entre países da Convenção da Apostila. O Código de Normas de MG aceita as apostilas de países da Convenção em todo o território nacional, desde 14 de agosto de 2016 (art. 125). Ainda assim, o documento em outra língua precisa de tradução juramentada e, para produzir efeitos no Brasil, de registro no Ofício de Registro de Títulos e Documentos (art. 123).
Para comprar imóvel, a procuração precisa ser pública ou pode ser particular?
Para comprar ou vender imóvel, a procuração precisa ser pública (art. 183, IV, do Código de Normas de MG). A procuração particular, com firma reconhecida, serve para administrar ou alugar (SINOREG-MG), não para a compra. A procuração feita fora do Brasil é conferida pelo cartório no caso concreto.