A servidão de passagem se constitui por declaração expressa dos dois donos, o do imóvel que ganha a passagem e o do imóvel que a concede, com registro depois no cartório de registro de imóveis (art. 1.378 do Código Civil). O tabelionato de notas formaliza essa declaração no ato notarial. Abaixo você vê, por cenário, o que cada lado apresenta.
O que é a servidão de passagem (e o que ela não é)
A servidão de passagem é um direito real sobre imóvel de outra pessoa. Um imóvel, chamado prédio dominante (o que se beneficia), passa a ter o direito de usar uma faixa de outro imóvel, chamado prédio serviente (o que é gravado), para passar. O Código Civil trata disso nos arts. 1.378 a 1.389.
Ela nasce de um acordo. O art. 1.378 diz que a servidão se constitui “mediante declaração expressa dos proprietários” e o registro no cartório de registro de imóveis. Ou seja, os dois donos precisam concordar, o do prédio dominante e o do serviente, e o direito só passa a valer contra terceiros depois de registrado (art. 1.387).
Não confunda com a passagem forçada. Essa é outra figura, do direito de vizinhança, pensada para o imóvel que ficou sem saída para a via pública. Quando os vizinhos não chegam a um acordo, a passagem forçada não se resolve no tabelionato. A escritura de servidão pressupõe o consenso dos dois donos.
Quem assina a escritura
Assinam os dois donos: o do prédio dominante, que recebe a passagem, e o do prédio serviente, que grava o seu imóvel com ela. Como o dono do serviente está onerando o próprio bem, entra a regra da outorga conjugal: se ele é casado, o cônjuge precisa anuir, salvo no regime de separação total de bens por pacto (art. 184 do Código de Normas de MG, que fala em alienação ou oneração de imóvel). Do lado do prédio dominante, que apenas recebe o direito, essa anuência não é exigida por esse motivo.
Documentos por cenário
O que muda conforme o papel de cada imóvel:
| Papel na servidão | Quem apresenta | O que leva | Ponto de atenção |
|---|---|---|---|
| Prédio dominante (recebe a passagem) | O dono do imóvel beneficiado | Identidade (RG e CPF), certidões civis, matrícula atualizada do seu imóvel | Se casado, o estado civil e o regime de bens entram na escritura |
| Prédio serviente (concede a passagem) | O dono do imóvel gravado | Identidade, certidões civis, matrícula atualizada e certidão de ônus do seu imóvel | Se casado, o cônjuge anui, salvo separação total por pacto (art. 184 do Código MG) |
| A faixa da passagem | Os dois, em conjunto | Descrição da faixa: localização, largura e por onde passa | A servidão fica restrita ao fim para o qual foi criada (art. 1.385 do Código Civil) |
As certidões civis valem até 90 dias e as fiscais até 30 dias, conforme o art. 189 do Código de Normas de MG. A matrícula atualizada segue a mesma lógica das demais escrituras: veja a lista completa em documentos para a escritura de imóvel.
Imposto e valor do ato
Quando a operação envolve imposto de transmissão, o tabelião exige a prova do pagamento antes de lavrar a escritura (art. 1º, § 2º, da Lei 7.433/1985; art. 187, I, do Código de Normas de MG). A incidência e a alíquota do imposto são definidas pelo município onde fica o imóvel, então confirme com a prefeitura antes do ato.
A escritura pública passa a ser essencial quando o valor do direito supera trinta salários mínimos, porque a servidão é a constituição de um direito real sobre imóvel (art. 108 do Código Civil). É o mesmo limiar que responde quando a escritura é obrigatória. Abaixo desse valor, a lei não obriga a escritura pública, mas o registro no cartório de registro de imóveis continua sendo o passo que faz o direito valer: quem não registra não é dono.
Se a escritura for lavrada à distância, os donos assinam pelo e-Notariado, com o certificado e-Notarial. A conferência dos documentos e da descrição da faixa é feita pelo cartório no caso concreto.
Como cancelar e extinguir a servidão de passagem
A servidão não some sozinha. Depois de registrada, ela só se extingue, quanto a terceiros, quando é cancelada no registro de imóveis (art. 1.387 do Código Civil). Ou seja, mesmo que a passagem já não seja mais usada, o gravame continua na matrícula do prédio serviente até o cancelamento. Encerrar a servidão tem duas partes: a causa que extingue o direito e o cancelamento na matrícula.
Quando os dois donos concordam, o caminho é de cartório. O titular renuncia à servidão por escritura pública, lavrada no tabelionato de notas, e com ela se pede o cancelamento no registro de imóveis. A renúncia de um direito real sobre imóvel acima de trinta salários mínimos exige escritura pública, pelo mesmo art. 108 do Código Civil que vale para a constituição. Quando não há acordo, ou quando a causa depende de prova, o caminho muda, como mostra a tabela.
| Causa da extinção | Base no Código Civil | Caminho | O que prova |
|---|---|---|---|
| Renúncia do titular | art. 1.388, I | Escritura pública de renúncia no tabelionato, depois cancelamento na matrícula | A escritura de renúncia |
| Resgate (o dono do serviente adquire a liberação) | art. 1.388, III | Escritura pública entre os dois donos, depois cancelamento | O título do resgate |
| Cessação da utilidade para o prédio dominante | art. 1.388, II | Se o dono do dominante impugna, o dono do serviente obtém o cancelamento pelos meios judiciais | A decisão judicial |
| Reunião dos dois imóveis no mesmo dono | art. 1.389, I | O dono do serviente pede o cancelamento mediante prova | Prova de que os dois imóveis são do mesmo dono |
| Supressão das obras por contrato ou outro título | art. 1.389, II | Cancelamento mediante prova | O contrato ou título que suprimiu as obras |
| Não uso durante dez anos contínuos | art. 1.389, III | Cancelamento mediante prova | Prova do não uso por dez anos |
| Desapropriação | art. 1.387 | Decorre do ato de desapropriação | O ato de desapropriação |
Para o cancelamento na matrícula, o que se leva é a prova da causa: a escritura de renúncia ou de resgate que o tabelionato lavra, a decisão judicial, ou a prova da extinção nos casos do art. 1.389. Há um cuidado a mais: se o prédio dominante está hipotecado e a servidão foi mencionada no título da hipoteca, o cancelamento também depende do consentimento do credor (art. 1.387, parágrafo único). São dois cartórios no fim, como na constituição: o tabelionato de notas lavra a escritura de renúncia ou resgate, e o registro de imóveis faz o cancelamento na matrícula. Esse cancelamento é um ato do registro de imóveis, cobrado conforme a tabela de averbações: veja quanto custa a averbação de imóvel em MG.
Fontes oficiais usadas: Código Civil, arts. 1.378 (constituição da servidão por declaração dos proprietários e registro), 1.385 (restrição ao fim para o qual foi criada), 1.387 (só se extingue, quanto a terceiros, quando cancelada; parágrafo único, consentimento do credor hipotecário), 1.388 (cancelamento pelos meios judiciais por renúncia, cessação da utilidade ou resgate), 1.389 (extinção pela reunião dos imóveis, supressão das obras ou não uso por dez anos, mediante prova) e 108 (escritura pública essencial acima de trinta salários mínimos para constituição ou renúncia de direito real); Lei nº 7.433/1985, art. 1º, § 2º (prova do imposto de transmissão consignada no ato); Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto nº 93/2020), arts. 184 (anuência do cônjuge na alienação ou oneração de imóvel), 187, I (comprovação fiscal antes da lavratura) e 189 (prazos das certidões). A incidência do imposto de transmissão é definida pelo município do imóvel. Os documentos são conferidos pelo cartório no caso concreto.
Perguntas frequentes
Como se constitui uma servidão de passagem?
A servidão predial se constitui por declaração expressa dos dois donos, o do prédio que ganha a passagem e o do que a concede, seguida do registro no cartório de registro de imóveis (art. 1.378 do Código Civil). Enquanto não há registro, a servidão não vale contra terceiros.
Servidão de passagem e passagem forçada são a mesma coisa?
Não. A servidão de passagem nasce de um acordo entre os dois donos e é o que se formaliza no tabelionato. A passagem forçada é outra figura, do direito de vizinhança, para o imóvel sem saída para a via pública. Quando não há acordo entre os vizinhos, a solução não é o cartório.
Quais documentos a escritura de servidão de passagem exige?
As matrículas atualizadas dos dois imóveis, o dominante e o serviente, os documentos de identidade e as certidões civis dos dois donos, a certidão de ônus do imóvel que será gravado e a descrição da faixa de passagem. Se um dos donos é casado, entra a anuência do cônjuge.
Como cancelar uma servidão de passagem?
A servidão registrada só se extingue, quanto a terceiros, quando é cancelada no registro de imóveis (art. 1.387 do Código Civil). Se os dois donos concordam, o titular pode renunciar à servidão por escritura pública no tabelionato, e com ela se pede o cancelamento na matrícula. Se o dono do prédio dominante não concorda, o dono do serviente tem o cancelamento pelos meios judiciais (art. 1.388).
Como se extingue a servidão de passagem?
Pela renúncia do titular, pelo resgate ou pela cessação da utilidade para o prédio dominante (art. 1.388 do Código Civil). Extingue-se também pela reunião dos dois imóveis no mesmo dono, pela supressão das obras por contrato ou outro título e pelo não uso durante dez anos contínuos (art. 1.389). A desapropriação também encerra a servidão (art. 1.387).
Quais documentos para averbar a extinção da servidão na matrícula?
A prova da causa da extinção. Na renúncia ou no resgate, a escritura pública que o tabelionato lavra (exigida quando o valor do direito supera trinta salários mínimos). Nos casos do art. 1.389 do Código Civil (reunião dos imóveis, supressão das obras, não uso por dez anos), a prova da extinção. Se o prédio dominante está hipotecado e a servidão consta do título da hipoteca, entra também o consentimento do credor (art. 1.387, parágrafo único). O cancelamento é feito no registro de imóveis.